圆桌论坛：借势资本，实现物业服务企业价值

5月24日，中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强企业名单，众多中国物业服务领域企业专家、代表参与会议，并进行经验分享。会上，香港交易所负责人亲临指导，券商、投行、会计师、律师、筹备上市和已上市的企业等共同探讨如何借势资本市场，实现物业服务企业的价值。

张化学：接下来我们有请汇丰银行环球银行亚太区基建及地产总监杨咏芳女士，东方证券高级分析师房诚琦先生，毕马威杭州所合伙人苗桢先生，君合律师事务所资深律师、合伙人黄晓莉女士，新城悦控股有限公司副总经理尤建峰先生，东原物业集团总经理范东先生，江苏中南物业服务有限公司总裁凌军先生，深圳历思联行物业管理有限公司董事长赵云先生，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司总经理吴国卿女士。我们对话的主题是借势资本，实现物业企业价值，我们对话嘉宾的阵容是非常强大的，一共有九位嘉宾，既有券商也有律所，也有上市和准备上市的物业公司，相信通过对话会有精彩的碰撞。首先我们有请汇丰银行环球银行亚太区基建及地产总监杨咏芳女士，从您的角度，您认为物业服务行业、物业企业谈到企业价值和其他的行业有什么不同，或者认为资本可以给这些物业企业带来哪些积极的改变？

杨咏芳：我是汇丰银行投行部做地产方面的，我们之前做的比较多的是房地产商的上市、并购，发股、发债的一些项目。其实港股有60多家地产商都已经上市了，现在漂在外面没有上市的地产商是寥寥无几的，规模也比较小，基本上我们这块能做IPO的工作已经挖掘完了。各个券商包括各大中介机构对房地产领域继续挖掘资本市场，赚资本的钱已经开始外流。到周边找一些其他的机会，最近两年最火就是物业这个行业。

刚才华泰的乔总提到，物业这个行业是根植于房地产，但也有别于房地产，房地产有的毛病他是没有的，因为房地产很重、很沉，买地动不动很多亿，钱是快周转，很快花出去以后，再从零开始再买地，这是每年从零开始的业务模式，对资本市场来讲风险是比较大的。物业管理行业基本上都是踩着去年的肩膀往上爬，因为我们的续约率基本上是100％，这是资本市场喜欢它的个原因。

第二，它与地产商不一样的地方是，地产商每年归零，因为它不归零，而且基本上续约率和回款率都很高，加上储备面积，其实我们看到未来基本上分析师都能模拟出来，未来两三年这个公司即使不拿项目也能拿到很大的利润，这也是资本市场喜欢它的原因。

最近几年我们操作得比较多的真的是物业这块，给投行、律所、审计师带来了很大的红利，我们也感谢物业行业的各位同事。

张化学：物业公司的表现差异还是比较大的，请房先生讲一下，您认为资本给物业公司估值的时候，主要看重哪些方面？

房诚琦：很高兴跟大家分享，我主要从二级市场从业人员的角度做一些交流。首先我先分享一下这几年来整个资本市场对这个行业关注度的变化。2016年的时候我们就做了行业研究，做了公司研究，但是出去和机构投资者进行交流的时候很困难，约不到人，什么原因呢？是因为那时候物业公司的标的非常少，只有两三个而且都在港股，那个时候港股通刚开没有多久，内地投资者对港股市场的运行规则也不是特别了解，参与的热情并不是很高。

第二，2016年、2017年，房地产行业的主角还是地产公司，2017年碧桂园恒大融创的股价翻了几倍，大家记忆犹新。但很庆幸的是，物业行业的上市公司拥有一大批勤勉、的投资者交流团队，以尤总为代表，孜孜不倦的向市场推荐行业和公司，我们也能明显感觉到这三年多的时间里，市场对物业行业关注度在变化，这个变化在2018年形成一个转折点，2018年到现在有8家物业公司先后在A股和港股上市，A股也出现了物业公司的身影，这是非常不容易的。最近随着中航善达和招商物业重大交易的事件，整个关注度达到了阶段性的顶点。刚刚主持人也问到二级市场的投资人究竟关注什么东西，我觉得这个落实到一个问题，到底为什么二级市场为什么愿意给物业公司那么高的估值，这是我的个人观点。我觉得有两个原因：

，比较明确的高成长性，市场是愿意给高确定性的成长型企业估值溢价的。

第二，物业管理行业作为一个比较轻资产的行业，拥有非常好的现金流，在整个宏观经济不是特别好的情况下，加上市场的情况本身不是特别好，市场和投资人也是愿意给现金流好的公司估值溢价的。这两点共同构成了整个物业行业高估值的现状。所以说，这意味着，未来物业服务企业尤其是上市的物业公司的规模扩张，不应该以破坏或者说恶化资产负债表和现金流量表为代价。这其实就打破了其中一条逻辑，如果只有成长性的一条逻辑，是没有办法支撑20倍～30倍的高估值的。目前市场上物业公司的估值分化比较严重，其实本质就在于与上述两条逻辑的契合程度不同。

张化学：接下来我们听一下毕马威杭州所的合伙人苗桢先生的见解。您认为物业公司在上市的过程中，在财务上需要做哪些方面的准备工作，特别需要注意哪些问题呢？

苗桢：谢谢主持人因为毕马威杭州所刚刚完成滨江服务的上市，包括之前做了绿城服务的上市，对物业公司在海外上市可能会踩哪些坑还是有一定的经验，这边很高兴能基于我们的经验跟各位做一个简单的交流。我想主要提炼三点：

，关于关联交易，之前所有的分享嘉宾都讲到了，港股对关联交易比A股的标准是低一些的，但标准低不代表完全没有标准，因为物业公司先天有很多的都是站在“大树下面好乘凉”，背后有母公司是做房地产主业的，所以有很多的物业收入是来自于房地产企业的。在这个过程中，对于物业收入的定价就非常重要了，虽然是房地产主业给的单子，但也要按照第三方市场上可比的价格来考虑定价。尤其对普通的物业收入来讲，这些问题不是很大，因为每个城市可能都有自己物业费的标准。但对我们物业公司来说，毛利率的比如说一些咨询服务，一些案场服务。这当中，可能也是来自于房地产主业公司的收入，这当中毛利率的定价如何是公允的，都是需要所有的物业公司在上市前先要做一些规划的。可以考虑是不是公司和第三方的公司签订过一些协议，作为一定的参考。

第二，关于物业公司经常可能会存在着一些收入确认的问题，一定是要考虑用权责发生制而不是收付实现制或者是开票实现制。因为在中国很多的财务人员还是习惯以发票来作为确认收入的起点。从财务的角度，应该是考虑权责发生制，如果物业公司提供了一个服务，虽然物业费还没有入袋，其实收入已经可以做一个确认了。我们做物业公司上市审计的过程中经常会做一些这方面的调整。

第三，要注意关注一些新的会计准则的影响，为什么这么说？因为物业企业现在如果上市，可能很多是去海外、香港这边去上市的，这两年海外的会计准则是有过很多变化的，在座各位很多都不是财务背景，我简单举一个例子，比如说我们以前提坏账，我们可能会看到账龄在三个月以内的应收账款，是没有需要计提坏账的风险的，因为现在新的会计准则要求考虑一个预期信用损失模型，即使是三个月以内的一些应收账款，可能以后也会变成没有办法收回的坏账了。所以说在这种情况下，需要提前估计一些信用损失。这对企业的影响，是很有可能影响您上市报表期间的财务数据，可能会影响您的净利润，所以在这个过程中，就需要提前和会计师做一些交流，确保企业的上市节奏不会受到一些新的准则的影响。

最后还是要给大家一些信心，因为物业企业上市是非常成熟的，作为会计师事务所，帮物业公司上市也有非常多的经验，只要能早一些和好的会所取得联系，评估上市的影响，我们之前讲到的可能会发生的一些踩坑的现象就不会发生了。

张化学：谢谢苗先生精彩而专业的分享，接下来我们想听一下君合律师事务所的黄女士的见解。因为物业公司在上市的过程中会遇到很多法律问题，平时物业公司在准备上市的时候，或者是之前，您认为要做哪些准备工作？还有哪些是在现行法律上需要规避的？

黄晓莉：我是国内的君合律师事务所的合伙人。我们刚刚操作了国内家A股上市的房地产公司分拆子公司嘉宝物业在香港上市，已经完成申报和反馈回复。我要分享的是，到香港上市，物业公司到底需要哪些法律问题，最重要的前期准备是什么？

首先，法律问题非常多，十多个都不止但讲两个重点，要提前准备的。

，是经营许可的问题。虽然现在物业服务的资质取消了，但物业管理涉及到很多生活服务或者社区服务，比如说安保服务，这是需要资质的，用游泳池是需要资质的，生活用水的二次供水是需要资质的。最重要的是现在的物管公司不是简单的线下的社区服务，还是非常重要的天然的、线下的流量入口。很多的物业管理公司都在做自己的面向社区的业主端APP，APP的功能非常多，包括线上收取物业管理费、线上销售一些生活用品或者是食品、快递的最后的站点的收件服务、的供应商产品的展示等，还有高科技含量的东西，都会体现在APP里面。这个APP是香港的联交所和证监会重点关注的，到底是不是需要拿到中国的增值电信许可的证照。如果说需要拿这个证照，这个增值电信业务是外商投资限制类的业务，可不可以到这个香港上市，把它变成一个外资控股的公司？如果说不需要拿证只是一个非经营性互联网业务，会让境内律师列出每一项APP展示的内容，逐项发表意见，是不是在整个报告期内经营是合规的。

第二，是社保和住房公积金的问题。国内上市企业社保和公积金问题是一个问题，但不会构成一个障碍，因为中国证监会非常清楚我们国内企业目前缴纳社保和公积金的状况，要求缴纳的人头覆盖率要高，可能接近100％，但百分之九十多的企业缴纳的基数不会按照整个上年的工资标准。而香港不同，作为一个成熟的资本市场，有法律应该执行，按照相关的法规，应该交的基数不是的平均工资的基数，而是整个上年的工资标准，这对物管公司来说影响是非常大的，作为劳动密集型企业，这会对企业的利润和成本影响非常大，需要提前做好准备。现在，包括国务院、国家税务总局和社会保障总局，出了文件集中清缴历史欠费，这需要根据当地有关部门出的证明、国内律师发表意见的情况提前做好准备。

张化学：谢谢黄律师的精彩分享，接下来我们请新城悦的尤总分享一下。我们知道新城悦自去年11月6日上市以来，资本市场表现很好，也给投资者带来很丰厚的回报。我想请教两个问题，您是如何看待资本市场和企业的关系的？第二，不同的物业公司为什么在资本市场的表现差异这么大？

尤建峰：资本市场与企业成长的关系需要辩证地去理解，短期来看，上市可以给企业带来大量的资金，同时增加企业知名度，吸引更多人才的加入，对外可以承接更多的项目。特别是对于像新城悦，这种比较低调的物业公司，上市带来了的效益是非常明显的。但从长期来看，每个公司都有自己的战略规划，要根据自己对物业服务的理解，走好自己的道路就行。

资本市场的市值会有波动，物业公司的估值也会有波动，这是很正常的一个现象。只要企业做的事情是有利于股东、业主和员工的，就能长期、稳步地发展下去。为什么资本市场给物业公司这么高的估值，而不同物业公司的估值差异又很大？首先，资本市场的投资人是多元化的，但投资的核心点还是一样的，那就是公司长期的盈利能力。而物业公司面临成本上涨的压力，特别是做住宅物业的企业，必须要有新的业务拓展，才能保证利润的可持续性。相对没有做并购的公司来说，并购较多的公司它的估值会低一些，因为有些投资人认为并购出售方要价往往太高，这会对公司的估值产生影响。实际上每个企业都有自己的战略，如果并购完全符合公司的战略规划，那就应该坚决地执行。总结来说，物业公司的估值还是要看长远的，而不是短期的。

张化学：谢谢！物业公司的现金流非常稳定，并且是未来可以预期的。我想听一下东原物业的范总讲一下，既然物业公司的现金流充足，为什么我们还要看资本市场？我们希望资本市场带来什么样的改变？

范东：东原物业成立时间不算太长，10多年来，走到今天，无论是东原地产集团还是东原物业自己都不断思考，如何进一步做大、做实。尤其是这些年物业公司的上市，东原物业自己也在做相关战略的规划，希望走上台阶，引入到资本，把物业的价值更大化。

前期有不到20家同行上市，这个维度，东原物业对下一步的规划是充满了敬畏心，并积极做好这个准备。资本市场的平台肯定能为企业的发展带来机会，不管是融资带来的下一步更多的发展，或者是更好地服务我们的客户，东原物业都在不断思考和论证。

另外，如大家所讲，上市之后才是开始，像我们正准备上市或者有规划上市的企业而言，上市是发展中的一个大的节点。上市会对企业的发展带来挑战和思考，如何挖掘物业的价值是充满了期待的。我期望在过程我们认认真真地准备，积极地与同行交流和沟通，实现共同发展。

张化学：有请中南物业凌总跟我们分享，在资本市场有什么新的想法和计划？

凌军：物业管理行业并不是完全市场化的行业，很难完全用一个商业逻辑去看待。物业市场化必须要尊重市场和商业的规则。实际上，物业管理行业还是很年轻的，无论是外部还是内部，从公司治理到企业制度等等，都存在一些不透明的地方。物业服务企业必须要走规范化、合理化、合规化的道路，未来才能获得更加长远的发展。但行业要健康持续的发展，物业资本化是必由之路。这个行业还是很封闭的，整个行业的人才结构还不够健全，人才层次还比较低。如果物业资本化能吸引一些高级人才加入，这将会对行业的发展产生特别深刻的战略意义。物业服务企业提供的服务，归结到两点，一个是对不动产的管理，一个对社区生活的服务。不动产的大力经营和物业的增值，按照商业概念去理解就是物业保增值，基本上就是不动产物理属性的问题。现在还有很多原始的衍生服务，就是对社区生活的服务，可以给客户创造很多生活的价值。不管怎么说，物业管理行业始终是一个劳动密集型行业，是一个责任信托的行业。所以，物业服务企业的价值在于哪里呢？我不能说是，我觉得接近于，这个行业接近于并且是很直接的价值，就是客户价值创造。企业如果能够把客户价值创造做好，那么上市将会是一个自然而然的结果，而并不是一个目标或者是目的。

张化学：谢谢凌总，下面有请历思联行的赵总，我们知道你们是以港式服务闻名的，我想问一下您认为资本和服务对价值的提升哪个更高一些？

赵云：物业管理上市不是内地的公司，而是香港本土的物业公司。国内的很多物业管理公司上市以后有很多的逻辑是有些问题的。具体表现在，国内的同行上市以后，只是不断地以收购方式拓展同样盈利水平下的规模，实际上这种想法逻辑在资本市场上是不成立的，因为在收购的过程中，要积累很多在商誉里面，会降低股东的利益。公司上市的目的应该是把自己放在阳光下晒，逼着自身升级自己的产品！在百强的报告中，有一部分的报告展示了包括五大行再加上一个欧洲物业公司的做法，我们应该要很好的学习借鉴；我们国内的物业管理公司还在做着一些很基础的服务的东西，未来的毛利、利润是可期的。其实物业公司融资的目的是把自己展示出来，迫使自身进行全方位的提高，升级产品，升级服务，从而给股东回报更大的利益，这才一个物业管理公司进入资本市场后需要考虑得更多的事情。比如说，CBRE也好，戴德梁行也好，有一半以上的根本不是基础服务，而是大量的中介服务、资产服务。所以总结来说，链接资本的目的是要让物业管理从基础服务变成资产管理。

张化学：我们知道鸿坤瑞邦于去年8月底在新三板挂盘的，登陆资本市场。今天我们很荣幸请到鸿坤瑞邦的总经理吴总。吴总能不能跟我们分享一下，过去几个月的时间里，资本到底给企业带来了哪些变化？

吴国卿：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司实际上是一个房地产的服务业企业，以往承接的业务主要来自于母公司鸿坤集团。2018年，鸿坤物业通过新三板上市来迎接资本市场，一方面，走入资本市场能更好的实现企业市场化，让自己在资本市场有更好生存的能力；另一方面，走向市场以后，鸿坤物业能从资本市场加强规范，从更高维度提升自己，弥补自己身的短板，从而使企业发展的更加扎实。对鸿坤物业来说，新三板只是一个规范的开始，还不是我们的最终的目标，学习和发展没有尽头，鸿坤物业一直以来都与专业资本运营机构、律师事务机构等专业服务机构相互学习，相互借鉴，希望能学到更多的技能，让企业在更大的市场上蓬勃发展。

张化学：谢谢各位嘉宾的精彩分享，我们这次的对话就到这里，谢谢大家！