曾景：国内持有型不动产的资产证券化探索

2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛在北京召开。光大安石执行董事曾景发表了题为《国内持有型不动产的资产证券化探索》的演讲，以下为演讲全文：

光大安石执行董事 曾景女士

资产证券化可追溯到2000年，但实质性起步是从2012年，截至2018年末已有2万亿体量，是开发商重要的融资渠道。伴随房地产开发逐步进入下半场，房地产和金融领域融合成为未来地产开发的重要途径，也是房企占据市场的突破方向。

资产证券化有别于传统金融的地产融资，是持有型不动产的证券化，包括商业、写字楼、物流、养老、长租等类型；其中，REITs就是新的市场品类，区别于股和债外的第三类融资品种，具有高分红、高流动性、与未来物业资产增值绑定的特点，能将大宗、低频、高额交易分散化，让个人投资者广泛参与市场。

伴随经济增速放缓、地产 利率下降，REITs市场环境逐步形成，类REITs规模逐渐壮大，但并没有表现出流动性和高分红的本质，未来类REITs或将以资产为导向，向前端延展，同时为公募REITs做准备。

资产证券化是持有型资产长期退出的重要渠道，未来将会从融资走向资产管理，而不是纯靠REITs把资金回笼；在REITs发展过程中，税收、利率成为快速发展过程中的主要阻碍因子，但如果将后端卖给公募REITs市场，前端交税现象或许能被市场接受，发展规模或将快速提升。

光大安石从开始做地产基金到目前已经布局十年，建立了成熟的资产管理团队、REITs退出团队、投资和投后管理团队，拥有明确的价值判断和严谨的服务态度，十年的深耕为未来REITs退出打下坚实护城河。光大安石从2016年开始尝试“PERE+REITs”模式，前端募集基金投入资产，待后端成熟时退出；只有将前端后端吃透、整个产业链做完，才能把利润留在体系中，广泛分享给个人投资者。

截止目前， 2018年，光大安石将首批资产在交易所申请100亿储价REITs，将REITs模式更加标准化，投资人也会更了解相关信息。未来，在房地产开发商的推动下，伴随后端退出机制成熟，前端将会有更好的资金回报。