房地产市场的主要挑战不是高房价 而是这个……

岁末年初，房地产市场的走向引起市场高度关注，特别是在地方政府先后出台一系列调控政策的背景下，2019年的房地产市场面临颇多挑战。上海交通大学中国城市治理研究院陈杰教授在接受中国经济时报记者采访时指出，2018年房地产市场总体上实现了平稳发展，长期看，住房供需已经基本平衡，主要的挑战是区域不平衡，大城市住房还有一定短缺，中小城市过剩，以及居民之间住房不平等现象严重，少数家庭拥有多套房，但也有不少家庭还是住房严重困难。

中国经济时报：2018年刚刚过去，您如何看待2018年房地产行业的发展？

陈杰：房地产业在错综复杂的国内外宏观局面下，在自身市场修正机制和政策叠加冲击的相互博弈中，总体上实现了平稳发展，十分难得。在销售较为冷淡的背景下，投资没有下滑反而继续增长接近2位数，甚至还显著超过2017年。市场预期得到扭转，房价一定涨、大城市房价一定涨等迷思幻想都在一步步被打破。

中国经济时报：2018年的房地产，有没有什么亮点让您印象深刻？

陈杰：本轮政策调整以来，中央保持很强的定力，一刻不放松，对一些地方试图规避楼市调控的企图，一冒头就打，贯彻楼市调控政策的持续性、稳定性非常坚决，十分难得。中央所提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”精神，正在深入人心和赢得越来越多的拥护，并落实在各级政府部门切实的政策行动中，在市场、在老百姓心目中赢得信任。

中国经济时报：自2017年初国家发布限购限贷令后，楼市逐渐呈现出冰火两重天状态。面对严峻的政策调控、巨大的资金和库存压力，单一的住宅模式显然无法成为房企的利润驱动力。因此，推动地产业务多元化势在必行，您认为，哪些房地产行业会是新蓝海？

陈杰：即使没有调控，房地产行业也已经从增量时代进入存量时代，租赁市场的发展势在必行，也有天时地利与人和。长租公寓虽然本年内遇到一些风波和成长期的痛苦，现有的一些模式也确实需要调整和纠正，但仍然大有前途，利国利民。此外，房地产与互联网技术、大数据技术、人工智能技术、生物识别技术、新材料清洁能源等的结合，都还方兴未艾，可以为居住生活、商业办公、零售消费、亲子活动、社交娱乐创造更多更舒适的体现，还有很广阔的空间。房地产自身在金融创新方面的空间也很大。

中国经济时报：有观点认为，当前我们每年1.2%的城镇化率，意味着有1600万人口进入城市里面，以人均40平方米计算，就有6.4亿平方米需要新建，再加上原来城市里本身还没有房住的人，每年10亿平方米的住房建设远远不能满足当前中国对住房的需求，这就决定了中国的房地产行业还有很长的路要走，因此房地产依然是的行业，对此观点您如何看待？

陈杰：把人均40平方米的标准套在新进城人员的住房需求上，过于夸张和乐观了。即使这样，现有城镇常住人口的人均住房面积已经达到36平方米或还要多，本身还没有房住的人已经被平均在这个数字中。即使考虑城市更新和老房子替换的需求，乐观点算大约每年4亿平方米（按照存量面积的2%折旧率来计算），“10亿平方米的住房建设总量还远远满足不了需求”是个站不住的说法。总量上来说，住房供需已经基本平衡。很多中小城市已经出现住房过剩，一家两三套住房的比例很高。现在主要的挑战是区域不平衡，大城市住房还有一定短缺，中小城市过剩；居民之间住房不平等现象严重，少数家庭拥有多套房，但也有不少家庭还是住房严重困难。

中国经济时报：您认为，2019年我国房地产行业会面临哪些挑战？为使2019年房地产业继续健康稳定发展，您有哪些建议？

陈杰：国内、国际宏观经济市场还是有比较大的风险性，楼市也会出现比较大的区域加速分化风险，相当一些2016-2017年楼市高点时候高价买地的房企，可能会有资金链断裂的破产风险。政策本身是否能继续稳定或发生调整，尤其在一些财政压力的城市中，还是有一定不确定性。

为保持房地产业健康稳定发展，建议政府对房地产政策要加强定力，保持稳定性、一致性、连续性。一定不要再把楼市工具化，用楼市去解决经济问题、金融问题，这超出了楼市的能力范围，也异化了楼市。房地产业就该只做好房地产业自身的事情。在市场价格调节机制充分发挥作用的环境下，逼迫房企苦练内功，让房企、购房者、银行等市场参与者认识到市场机制也会在楼市起作用，才会有风险意识、才会成熟起来。