2018年整体供应上涨两成 成交面积同比上扬 土地市场保持稳定

【导读】

2018年，300城市土地供应增加近两成，二三线城市供应走高，带动成交量上扬，楼面均价同比回落，平均溢价率继续呈下跌态势。一季度各线城市供求同比走高，收金随之上扬，热点城市坚持调控，低价及底价成交频现；二三季度供应上涨，选择空间加大助推房企理性拿地，成交楼面均价及溢价率同比走低；四季度以来，整体供应量逐季攀升至年内高位，成交量及出让金同比下行，平均溢价率跌至年内低谷，各地方“因城施策”，不断完善各项调控政策，土地市场整体保持稳定。

分城市来看，一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积与去年上行,收金及均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半。

2018年300城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。受各地调控政策持续深化影响，底价成交频现，住宅类用地出让金占比降至81%，商办类及工业用地合计占比17%。40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共19个同比走高，中西部城市为主力；杭州以收金2442.9亿、同比增加11%占据出让金榜单头名。

一、2018年市场总结：整体供应上涨两成，成交面积同比上扬，土地市场保持稳定

1.整体供应增加两成，带动成交面积同比上扬，土地市场保持稳定

2018年，300城市土地供应增加两成，二三线城市供应走高，带动成交量上扬，楼面均价同比回落，平均溢价率继续呈下跌态势。一季度各线城市供求同比走高，收金随之上扬，热点城市坚持调控，低价及底价成交频现；二、三季度供应上涨，选择空间加大助推房企理性拿地，成交楼面均价及溢价率同比走低；四季度以来，受房地产行业周期性影响，再加之部分城市需要完成年度供地计划，各城市推地的节奏普遍加快，整体供应量逐季攀升至年内高位。其中广州四季度供应量同比倍增，上海四季度供应量同比增加逾两成，天津、厦门、西安、合肥等二线城市四季度供应量均高于去年同期。

今年，土地市场流拍情况显著增多。随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；同时，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部份购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；再加上房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。明年，部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策，保持房企拿地积极性，稳定市场预期。

从各类用地的供求结构来看，2018年住宅类与商办类用地占比同比增加1个百分点，合计占比约为50%，工业用地仍占近半；出让金方面，受各地调控政策持续深化影响，底价成交频现，住宅类用地出让金占比降至81%，商办类用地占比下降1个百分点，工业用地占比上升1个百分点，合计为17%。

供应情况：全年供地总量同比增加两成，各季度推地较去年同期均走高，宅地供应同比增近三成

2018年，300个城市共推出土地30317宗，同比增加12%；推出土地面积128440万平方米，同比增加20%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）10268宗，同比增加17%，推出土地面积50478万平方米，同比增加26%；商办类用地4626宗，同比增加4%，推出土地面积13175万平方米，同比增加8%。

2018年12月，300个城市共推出土地3652宗，推出土地面积15329万平方米，环比增加26%，同比增加18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1303宗，推出土地面积6481万平方米，环比增加44%，同比增加18%；商办类用地582宗，推出土地面积1654万平方米，环比增加10%，同比减少11%。

成交情况：整体成交量同比续增，二三线城市全年供应上扬，拉升成交面积同比走高

2018年，300个城市共成交土地25502宗，同比增加8%；成交面积105492万平方米，同比增加14%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）8046宗，同比增加4%，成交面积38931万平方米，同比增加10%；商办类用地3701宗，同比减少1%，成交土地面积10234万平方米，同比增加2%。

2018年12月，300个城市共成交土地3136宗，成交面积12666万平方米，环比增加51%，同比增加1%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）944宗，成交面积4589万平方米，环比增加59%，同比减少17%；商办类用地490宗，成交土地面积1469万平方米，环比增加68%，同比减少19%。

出让金：整体出让金较去年微涨，上半年收金同比走高，杭州、上海等七城年度收金过千亿

2018年，300个城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为33969亿元，同比增加2%；商办类用地出让金总额为5048亿元，同比减少3%。

2018年12月，300个城市土地出让金总额为5082亿元，环比增加57%，同比减少20%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为4147亿元，环比增加66%，同比减少17%；商办类用地出让金总额为622亿元，环比增加14%，同比减少42%。

2018年，经营性用地出让金在总额中占比为93.4%，较去年同期减少约1.3个百分点，住宅类用地占比有所回落。40个大中城市出让金以同比增加为主，一线城市供应面积缩水，成交面积及出让金下滑，仅上海入围同比涨幅前十；二线城市中共19个城市收金同比走高，中西部城市为主力。北海以收金65.2亿、同比增加396%占据出让金涨幅榜单头名。

楼面均价：成交均价下滑超一成，各线城市均价均降，整体住宅成交均价缩水近一成

2018年，300个城市成交楼面均价为2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3806元/平方米，同比下滑7%；商办类用地成交楼面均价为2291元/平方米，同比下滑5%。

2018年12月，300城市成交楼面均价为2223元/平方米，环比上涨6%，同比下跌15%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4025元/平方米，环比上涨7%，同比上涨3%，商办类用地成交楼面均价为2021元/平方米，环比下跌23%，同比下跌25%。

溢价率：各线城市溢价均降，平均溢价率同比下滑16个百分点，整体市场趋于稳定

2018年，300个城市土地平均溢价率13%，较去年下降16个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15%，较去年下降19个百分点；商办类用地平均溢价率8%，较去年下降5个百分点。

2018年12月，300个城市土地平均溢价率7%，较上月持平，较去年同期下降13个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率7%，较上月减少1个百分点，较去年同期下降17个百分点；商办类用地平均溢价率11%，较上月上升3个百分点，较去年同期上升3个百分点。

2.各类城市：一线整体供求走低，二线成交均价下滑，三四线收金总额上扬

2018年，一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积与去年上行,收金及均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半。

一线城市：土地供需同比走低，出让金较去年缩水逾一成，溢价率同比下滑八个百分点

2018年，一线城市共推出土地620宗，推出土地面积2860万平方米，同比下降12%；成交方面，共成交土地577宗，成交土地面积2754万平方米，同比下降8%；土地出让金为5517亿元，同比下降12%；楼面均价8830元/平方米，同比下跌6%；平均溢价率为6%，较去年下降8个百分点。

2018年12月，一线城市共推出土地59宗，推出土地面积226万平方米，环比减少52%，同比减少8%；成交方面，共成交土地81宗，成交土地面积427万平方米，环比增加40%，同比增加29%；土地出让金为947亿元，环比增加2%，同比增加5%；楼面均价为8807元/平方米，环比下降26%，同比下降15%；平均溢价率为2%，环比下降5个百分点，较去年同期下降4个百分点。

二线城市：土地供求量较去年上扬，成交均价缩水超一成，出让金总额同比微降

2018年，二线城市共推出土地9682宗，推出土地面积44151万平方米，同比增加16%；成交方面，共成交土地8353宗，成交土地面积37230万平方米，同比增加12%；土地出让金为20520亿元，同比减少1%；土地成交楼面均价为2831元/平方米，同比下跌13%；土地平均溢价率为12%，较去年下降16个百分点。

2018年12月，二线城市共推出土地1204宗，推出土地面积5218万平方米，环比增加41%，同比减少8%；成交方面，共成交土地1050宗，成交土地面积4431万平方米，环比增加84%，同比减少17%；土地出让金为2504亿元，环比增加94%，同比减少24%；土地成交楼面价为2890元/平方米，环比增加6%，同比下降9%；土地平均溢价率为7%，较上月上涨1个百分点，比去年同期下降10个百分点。

三四线城市：承接重点城市外溢需求，土地供求热度持续，溢价率下滑幅度领衔

2018年，三四线城市共推出土地20015宗，推出土地面积81429万平方米，同比增加24%；成交方面，共成交土地16572宗，成交土地面积65508万平方米，同比增加16%；土地出让金15736亿元，同比增加15%；土地成交楼面均价为1371元/平方米，同比减少2%；土地平均溢价率为18%，较去年下降21个百分点。

2018年12月，三四线城市共推出土地2389宗，推出土地面积9886万平方米，环比增加24%，同比增加39%；成交方面，共成交土地2005宗，成交土地面积7808万平方米，环比增加37%，同比增加13%；土地出让金为1632亿元，环比增加59%，同比减少24%；土地成交楼面均价为1243元/平方米，环比上涨21%，同比下降25%；土地平均溢价率为10%，较上月增加1个百分点，比去年同期下降21个百分点。

二、排行榜：各榜单水平同比下滑，杭州揽金近2442亿居首

1.出让金 20：榜单总额同比小幅下滑，杭州揽金2441亿元领衔

2018年，300城市土地出让金总额同比增加2%，其中住宅类用地占比约81%，同比上涨2个百分点。一线城市中深圳、北京收金降幅较为明显，同比下滑45%和40%，二线城市则多以增长为主。

土地出让金排名前二十城市总额为20029.8亿元，同比减少9%，上榜门槛为449.6亿元。榜单前七席收金均破千亿元，其中杭州收金2441亿元高居榜首，上海收金近1830亿元位列第二。一线城市均有上榜，合计收金5517.2亿元，占榜单总额的28%。二线城市上榜14席，占据榜单七成，为榜单主力。受到广州、苏州等城市需求外溢的影响，三四线城市中佛山、常州跻身榜单前二十。

12月，出让金前二十城市成交总额为2942.9亿元，同比减少16%，上榜门槛为56.7亿元。入榜城市出让金主要以同比涨幅为主，广州收金逾545亿元领衔，较去年同期倍增，武汉、成都位列二三席。

2.住宅用地成交总价 10：榜单成交总价降逾一成，杭州萧山区宅地居首

2018年，住宅用地成交总价榜单成交总额较去年同期缩水，同比下滑13%，入榜门槛下滑至64.4亿元，一二线城市占据榜单9席，为榜单主力。杭州萧山钱江世纪城M-04地块由保利以101亿元竞得，领跑榜单，登榜地块具体特点如下：

一二线城市为主力：本年度入榜地块分布较为集中，共有9宗宅地来自一二线城市，其中一线城市占据6席，北京独占3席。二线城市中杭州、温州宅地入围榜单。

多于下半年成交：由于年末各主要城市迎来土地集中供应，因此上榜地块中有7宗于今年下半年入市，其中有4宗来自第四季度，广州、北京各占2宗。

综合宅地为主：榜单前十地块均为综合性用地，包含商业、科教等多种用途，且多宗地块规划建筑面积超30万平方米，其中广州黄埔区宅地体量达56万平，为上榜地块中规划建筑面积的一宗。

3.住宅用地楼面地价 10：一线城市宅地包揽榜单前九，北京朝阳区宅地领跑

2018年，宅地楼面价榜单均价较去年同期小幅走低，一线城市包揽榜单前九席，其中，朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块由远洋+首创联合体以楼面价61348元/平方米揽入囊中，居榜单首位，登榜地块具体特点如下：

北京、上海共9宗宅地上榜：北京、上海分别有4宗和5宗宅地入榜，且包揽榜单前九名。朝阳区孙河乡宅地以楼面价61348元/平方米居首。

规划建筑面积较小：入榜地块规划建筑面积普遍较小，有8宗宅地体量不足10万平方米，其中有6宗为纯住宅用地，位居榜单前六名。

品牌房企拿地：为构建房地产市场健康发展长效机制，重点一二线城市延续执行相关土拍政策，企业拿地成本及门槛相应提高，因此本年度入榜地块竞得方仍以实力雄厚的品牌房企为主。

三、十大城市：经营性用地成交量同比走低，宅地溢价率继续下行

2018年，在中央“房住不炒”指导思想下，重点城市继续“分类调控、因城施策”，深化落实各项调控政策，土地市场整体趋于理性。一线城市宅地供求同比降近一成，北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；二线城市宅地供应量同比微涨，成交量较去年微降，武汉入市宅地908万平方米，成交量居前；商办市场成交活跃度同比走低，收金总额较去年下滑逾一成。

2018年，10重点城市住宅用地供应量与去年基本持平，成交量同比微降。深圳、天津、广州、成都4城市供需均增；武汉宅地市场表现活跃，成交量居前；北京宅地供求同比降幅十城居首。商办用地方面，整体供求同比走低，上海供求同比涨幅领衔。

供应方面：12月，10重点城市均有住宅用地供应，武汉以233万平方米居首位。2018年，深圳、天津、广州、成都4城市住宅用地累积供应量超过2017年，同比涨幅前三为209%、53%、45%，天津、武汉、重庆分别以1193万平方米、1033万平方米、879万平方米的累积供应量排名前三位。

商办用地方面，12月，10重点城市除北京、重庆外均有商办用地供应，南京以53万平方米供应量居首。2018年，上海、天津、成都、北京、武汉5城市商办用地累积供应量超过2017年，同比涨幅前三为42%、32%、15%，成都、南京、武汉分别以314万平方米、181万平方米、177万平方米的累积供应量排名前三位。

成交方面：2018年，10重点城市经营性用地整体成交微降。其中，一线城市住宅用地成交量同比下滑10%，商办用地成交量同比上涨7%；二线城市住宅用地和商办用地成交量均较去年同期均降。

12月，10个重点城市仅深圳无住宅用地成交，成都以153万平方米的成交量排在首位。2018年，10重点城市中深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉6城市宅地累积成交量超过2017年，同比涨幅前三为177%、46%、27%，武汉、天津、重庆分别以908万平方米、847万平方米、809万平方米的累积成交量排名前三位。

商办用地方面，12月，10重点城市除北京、重庆外均有成交，南京成交量，为51万平方米。2018年，10重点城市中上海、北京、成都、杭州4城市商办用地累积成交量超过2017年，同比涨幅前三为48%、37%、20%，成都、南京、上海分别以278万平方米、165万平方米、158万平方米的累积成交量排名前三位。

溢价率：12月，重点城市住宅用地溢价率环比下滑5个百分点，北京以12%的平均溢价率居首。2018年，10城市除深圳外住宅用地平均溢价率均低于去年，整体溢价率同比降低15个百分点，杭州、深圳、北京分别以27%、25%、15%的平均溢价率位列前三。

商办用地方面，12月，10重点城市商办用地溢价率环比下行，武汉以0.5%的平均溢价率居首。2018年，10重点城市整体溢价率同比下降5个百分点，武汉、杭州、重庆3城市平均溢价率高于2017年，杭州、成都、武汉分别以33%、7%、6%的平均溢价率位列前三。

本文来源：《2018年中国300城市土地市场交易情报》