王毅武：“区港合一” 海南房地产业转型

2018年12月8日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院三家研究机构共同研究，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院海南分院联合承办，融创中国海南区域公司特别支持的2018中国房地产品牌价值研究成果海南发布会在海南海口华彩华邑酒店举行。海南现代管理研究院院长、有突出贡献专家王毅武先生发表了关于《“区港合一”——海南房地产业转型》的讲话，以下为演讲全文：

海南现代管理研究院院长、有突出贡献专家王毅武先生

王毅武：首先祝贺刚才获得表彰的房地产和物业企业，他们为海南的发展作出了重要的贡献。

我今天跟大家一块讨论的问题就是海南房地产转型问题，为什么有这样一个问题？因为海南从大特区到国际旅游岛，现在进入了海南4.0模式，什么是海南4.0？海南的1.0是大特区，2.0国际旅游岛，3.0自由贸易试验区，4.0中国特色自由贸易港，也是中国特色发展模式4.0。

因为它既是自贸区又是自贸港，所以又称为“区港合一”。“区港合一”在中国目前是的，内地有十一个自贸区，但它们不是自贸港，海南很意外当然也是意料之中的获得了自贸港，所以也叫“双自贸”。

海南“区港合一”的目标定位可以概括为“四区一港一中心，范例+名片”。在习近平主席4.13讲话和国务院12号文件里面讲到，它不但是“四区一港一中心”，还是“新时代中国特色社会主义生动范例”，所以要加“范例”两个字，它还是“中国风范、中国气派、中国形象靓丽名片”，因此还有“名片”两个字。所以它的目标定位是“四区一港一中心，范例+名片”。

海南4.0有四个关键词：经济特区、国际旅游岛、自由贸易区、自由贸易港，是互相关联的系统。经济特区一个重要的特点就是关税减免，但是由于海南的“汽车事件”加上十多年的“房地产泡沫”，国家在给予优惠政策方面更加谨慎。海南大特区不特，国际旅游岛过度依赖房地产，使海南这三十年整体进步不大。而且，海南还是一个高物价、低收入地区，这增加了企业在海南的发展难度。但是不管怎么说，海南现在进入4.0了，这个4.0会给我们企业的发展带来广阔的空间。最重要的特点还是减免关税，也就是说自由贸易港2025年这个制度落地之后，它就是一个境内关外的特别关税区，或者说是关税特别优惠区。

海南“双自贸”建设的负面清单值得各位企业家充分关注。，一定不能破坏生态环境；第二，一定不能再炒房炒地。海南“双自贸”政策出来后虽然局部地区也出现了非理性的上涨，但相关政府部门已及时发现并给予了明确的纠偏。由此可见，“不炒房炒地”在海南今后的发展当中是不能背离的。4月22日海南省委省政府专门出台了省委办公厅、政府办公厅“两办”联合下达的文件，这个文件在开了先例，即发布之时起执行，不是发布之日，也不是下个月1号，而是发布之时起执行严格的双限政策。双限政策时间目前是五年；第三，海南的转口贸易和加工制造业不是发展重点。在这个问题上，凡是想在海南把转口贸易和加工制造作为发展重点的，那就要调整战略了。

海南进入4.0时代之后，希望大家能够注意房地产业的发展环境，一是海南全域已经实行严格的双限新政；二是海南的生态核心区已经实行域外只租不售，包括五指山、白沙、琼中、保亭四个市、县。

根据海南国际旅游岛建设的实际情况，我们可以得到两点启示：

要搞清楚花园是来旅游的，不是来居住的。我讲三个问题，个问题就是海南这些年来房地产发展路径给经济发展和百姓生活带来了很多问题，例如高空置率；第二个就是海南的物价太高，收入太低，后期改善与提高老百姓生活的任务很重；第三个是海南的教育太落后，应当大力发展。实际上，海南的土地面积很小，是很珍贵的，基本耕地、生态保护、公共事业、后续发展四个方面的土地红线一个都不能突破，哪有那么多的土地用来给14亿人口盖商品住宅？

第二，我们应该认识到，海南是的“区港合一”的地区，是境内关外的特别关税区，是旅游天堂与购物天堂，要建设国际旅游消费中心，也就是一个免税大超市，全世界的旅游免税大超市在海南。在这种情况下，要把海南建设成老百姓的幸福家园，同时是经济大特区，又是国际旅游岛，它不是候鸟岛，不是养老岛，不是移民岛，更不是炒房岛。

海南房地产业转型发展的特点是什么？我以为：一个特点就要从城市向农村转移；第二个特点，要从集中开发向分散转移；第三，从大规模的大型开发向中小转移；第四个是从一业独大转向经济的重要部门，从单纯的房地产商转向房产的提供者和经营者，这点跟前面发言的专家和中指院副院长黄瑜女士讲的观点是一致的，今后不止是提供住房，还要提供服务，由单纯的房地产商转向房地产的经营和服务，从建房售房转向政府的一个基础设施建设和公共服务的重要部门。

海南房地产业发展的基本思路应当是什么？概括而言“六句话十八个字”，优生态、分层次，重规划、调结构，促发展、惠民生。什么意思？就是说海南的房地产发展一定要把生态放在；分层次就是把旅游房地产和居住房地产分开，不要混成一锅粥，把旅游房地产和居住房地产混成一锅粥是海南房地产发展的一个大问题，带来了很多的麻烦；重规划就是说拿地也好，盖房子也好，一定要按照规划来，海南又是“多规合一”的试点省，违背了“多规合一”，违背了规划可能会出麻烦；调结构就是我们现在居住性房地产的分量太大了，居住性房地产的分量过大会给房地产业的协调、健康、稳定发展带来一系列结构性的问题。我认为海南既然是一个国际旅游消费中心，那么今后商务房地产可能是一个重头戏，民宿建设恐怕也是一个重头戏，要建设美丽乡村，共享农村。房地产发展一定要促进海南经济社会的发展，不要再给海南的协调、健康、稳定发展带来麻烦，归根到底是要惠民生，让老百姓过好日子。这是我们讲的发展的根本思路。

综合上面的分析，各位房地产商应更加重视自身发展与经营模式的转换。

谢谢大家！