刘洪玉：长效机制建设与房地产市场发展

2018年12月8日， 2018中国房地产品牌价值研究成果海南发布会在海南海口华彩华邑酒店举行。发布会由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院海南分院联合承办，并得到了融创中国海南区域公司的特别支持。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉做了题为《长效机制建设与房地产市场发展》的报告。报告主要涉及以下三个方面内容。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

刘洪玉：尊敬的各位来宾，大家下午好！

非常高兴有机会到海南来，刚才主持人提到了房地产市场处在了一个发展非常关键的时期，大家都对相关的一些市场、政策、未来的发展非常的关心，所以我跟大家简单的分享一下我的一些观点。

一、当前市场形势总体平稳，开发投资和交易价格基本稳定

近期国家统计局和其他来源的统计数据均表明，当前房地产市场的开发投资和交易价格基本稳定。政府调控政策总体上保持稳定，但已经开始在因城施策、一城一策的理念指导下出现微调。新房和二手房价格同比尤其是环比变化有涨有落，改变了过去单边上涨、所有城市轮动普涨的状况，符合调控政策的目标预期。二手房交易量萎缩、价格出现松动，有利于缓解新房和二手房价格倒挂的情况。此外，土地市场供求关系有所缓解，房地产企业拿地更加理性。企业流动性风险再受关注，现金为王再次成为大部分企业的应对策略。

二、中国特色住房市场发展，需完善住房制度构建长效机制

十九大报告中提出的 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”符合国情特点，得到社会各界的普遍拥护。在这个理念指导下，构建多主体供给、多渠道保障、租售并举住房制度的工作在不断深入。重点强化对中等、中低收入家庭和特殊群体住房支持，规范发展租赁市场为居民租买选择提供公平的制度和市场环境，建立和完善住房政策性金融支持体系。目标是让每一个人都能够有一个稳定的获取适当住房的渠道，可以租、可以买，还可以混合租买，即用共有产权的形式获取住房，并最终实现“让全体人民住有所居”的政策目标。

除了完善基本住房制度，还需要构建促进市场稳定的长效机制。市场稳定能够抑制市场的大起大落，防范价格泡沫和过量建设，同时又能够引导住房的消费和投资，预防和管控系统性的风险。长效机制的核心内容，是土地供给、房地产税制、金融信贷和市场规制相关的政策工具和这些政策工具的使用规则。

三、未来市场发展积极乐观，转型创新是持续发展的关键

美国等发达国家房地产业占GDP的比重一般都在12%左右，我国目前只占6%多一点，还有许多的发展空间。我们的房地产也的产业活动主要集中在开发投资环节，房屋空间的资产运行管理这块做的很少。未来城镇化发展过程当中还有很多的新增和更新需求，在城市群协同发展的过程中，也会产生新的工作、居住模式。比如说现在城市更新变成了一个非常重要的领域，开发商也在不断地从过去单一的开发模式向开发加运营管理加基金管理的混合模式发展。发展战略从过去的高杠杆、快增长逐渐演变为稳杠杆、可持续，人们越来越感受到高质量的、持续稳定的增长，才更有意义。