商品房限购令是什么商品房限购令起到作用了吗

房天下2013/01/25

随着城市化进程的不断加快，商品房越来越多。由于前期没有限制，所以导致商品房价格一路上涨，因此政府出台了商品房限购令。

商品房限购令是政府出台的控制百姓房地产的一种政策。继北京市在（国发 2010 10号文件）印发后出台了楼市新政以后，我国很多城市开始出台商品房限购令，用来控制房价的日益高涨。

近些年来，我国经济发展迅速，整体情况较好。但是，对于普通民众而言，生活并没有因此而幸福太多！因为，房价的上涨速度要远远高于人均收入的上涨速度。对大部分人而言，工作一辈子也不见得能买到一套自己可以住下来的房子！尤其是2010年，国家的宏观经济形势逐渐向好的方向发展，但是房价趋势仍然很明显。为了遏制商品房上涨过快，国务院于2010年4月7日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，由此拉开了楼市调控的帷幕。

房价之所以，根本原因是因为：，中国的人口经济聚集结构。说到房价，很多人都忽略了一个决定房价高低的基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。由于现在中国城市发展不均衡，城市占用了过多的社会资源，政府资源，并且相对于农村和小镇的基础设施建设，使得大多数人都拼了命向大城市靠拢，，需要大量住房，使得城市住房供小于求，便自然而然推动了房价的上涨。如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，中国的人口聚集结构是导致房价上涨的首要原因。第二，我国的土地制度。由于我国规定城市土地必须国有化，所以地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价，大家可以从每年政府的财政收入看到，出让土地收入占据了当地财政收入的两三成，更甚者五成有余。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。第三，贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们无视房价的高低，并且参与各种名目的和投机性购房。近些年来，涌现的温州团，山西团等等，便是很明显的例子。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想实业;富人不想实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的或投机价值，于是他们就集群的或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。在中国楼市，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前均处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。其他，如官员腐败等等也是使得房价上涨过快的原因。

政府为了稳定房价，而制定的各种限购类政策。便如2010年新房产政策：要严格限制各种名目的和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。而对此，大部分地区对新政策的执行不尽如人意，房价继续上涨。为此，国务院开展第二轮楼市调控出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门，将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任，则从根本上把房价调控与地方官员政绩挂钩。从而使得各地纷纷出台压制房价政策，以遏制房价的快速上涨。

各个城市根据自身房地产状况，因地而宜，均采取了限购政策，如深圳、福州、青岛和南京采取了除了常规限购1-2套外，对于已经拥有相关住房套数的本市户籍家庭、非本市户籍家庭直接禁止购买等严厉政策，如宁波、武汉和广州采取了除了常规限购1套外，同时条件性禁止非本地户籍居民购买的严厉政策，如北京、上海和杭州则采取了常规限购（在本省市已经拥有一至两套住房的本省市居民和外省市居民不得再在本省市购买住房）政策。很明显看到，与之前的限购不同，现在很多省市已采取停购政策。当然，可以知道由于之前的调控政策过于松软，使得调控效果不佳，终使得之前的限购升级为停购。

当然，新一轮调控政策实施以后，各地楼盘交易量有很大不同，尤其是调控严厉的城市，楼盘交易量环比下降很大，如深圳、广州等。而对于调控较松的城市，楼盘交易量波动不大，相对平稳过渡。随着时间的继续，各地政府公开声称会继续执行限购政策。此外，限购政策会有可能向二三级城市蔓延。并且政府并没有给限购政策的截止日期。

但是各地的房地产商针对政府的新一轮调控，并没有直接降低房价，而是采取各种方法来度过这段困难期。例如深圳的房地产公司：1.住宅先放下，集中卖商铺。中小户型楼盘在此次政策中虽然要比双拼户型楼盘好过，但是可以肯定的是，在刚性需求减少需求增加的时候，政策打压更多的是需求，因此中小户型楼盘也面临买家减少的过程。2.担心越等越糟不如尽早开盘。限购令之后的几天，已经有楼盘不断在开盘，但是效果均一般。对于这些楼盘来说，拿到预售许可证就如一道圣旨，属于不得不开。3.不怕等尽量推迟楼盘发售时间。而北京的房地产公司则：1.疏通银行异地放贷；2.垫付贷款。当然，为了应对调控，各地房产公司开始把重点放在小户型（能够赢得更多年轻人的欢迎）和郊县地区（降低自身买地成本）上。并且由于一些中小型房地产公司在这新一轮调控中的抵抗力俨然不如大型房地产公司（万科，恒大，中海，保利等等），很有可能使得中国房地产市场再一次面临洗牌。从整体上来看，为了度过寒冬期，大部分开发商在应对政策时，多以走量为主，取得资金链的快速回笼。

对购房者而言，由于没有哪个老百姓会欣喜于房价的非理性上涨，所以大家对此持积极态度。并且认为房价会降，则便一直采取谨慎观望态度，使得各地楼盘交易量下滑较大。尤其是在大户型和房产上。从而使得小户型占据了楼盘交易量的大部分。这也使得在调控期间，各个房地产开发商的小户型楼盘销售比较火爆。当然，没有人会知道调控的结果终会如何！

就我个人而言，政府实施的新一轮调控，会有有效打击各种名目的团及房客，对房价上涨过快起到一定的遏制作用。但是由于根本原因并没有触及，所以收效不会很大。由于近些年政府手中的土地资源有限，并且土地收入是政府财政收入的一大坨，所以当地政府不会轻易放弃，则开发商的土地成本不会减少，甚至还会增加；还有就是由于物价上涨过快，开发商的建设成本增加，现在很多开发商已经苦不堪言。更有由于中国的财富二次分配不合理，使得贫富两极分化更深，很多人仍然会买不起房。另外，中国的廉租房及经济适用房建设有限，也并不会对房地产市场产生比较明显的影响！

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