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灵宝按揭房出售流程是什么？要交哪些税费

房天下2017/01/05
凡是涉及到二手房的买卖，就需要涉及到税费的交纳，当然，二手房中包含的房屋类型是比较多的，例如咱们比较熟悉的二手商品房、二手按揭房等等，它们都属于是二手房的类型之中，不过在具体的出售流程中，不同的房屋类型可就有所区别了。那么灵宝按揭房出售流程是什么？要交哪些税费？

凡是涉及到二手房的买卖，就需要涉及到税费的交纳，当然，二手房中包含的房屋类型是比较多的，例如咱们比较熟悉的二手商品房、二手按揭房等等，它们都属于是二手房的类型之中，不过在具体的出售流程中，不同的房屋类型可就有所区别了。那么灵宝按揭房出售流程是什么？要交哪些税费？

一、灵宝按揭房出售流程是什么？

１、灵宝按揭房转按揭

灵宝按揭房转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，未到期的贷款由房屋买方继续偿还。也就是说若想出售有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。二手房市场有同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身条件申请不同的贷款方式。

２、灵宝按揭房卖家用买方的首付款来付清剩余贷款

卖家用买方的首付款来缴清剩余贷款这种方式被大家运用的比较多，适合一些原房主贷款额度较低或已经偿还了大量贷款之后，房子所剩贷款金额不大的情况。

一般二手房交易房子的首付可以在房产总销售额的３０％至４０％这个范围，那么在贷款金额所剩不多的情况下，卖家可以充分的利用买方的首付款来将剩余的房贷还清，然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记，从而进行下一步的买卖交易。

３、向银行申请抵押贷款来还清灵宝按揭房剩余房贷

如果您的房贷剩余过多且无法办理转按揭手续时，那么您可以考虑通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖方可以用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款，从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。

二、灵宝按揭房出售要交哪些税费？

１、灵宝按揭房契税（买方支付）

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的１％－３％交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第１次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的３％交纳。

自２０１０年１０月１日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买９０平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税。一次购房９０平米以下按１％税率征收，９０－１４０平米１．５％，１４０平米以上３％；二次购房都是３％，不分面积。

２、灵宝按揭房营业税（买方支付）

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为５．６％。个人购买灵宝按揭房超过２年（含２年）的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：

灵宝按揭房房产证未满２年的，并且面积在１４０㎡以上的需要缴纳总房价的５．６％；

灵宝按揭房房产证未满２年的，并且面积在１４０㎡以下的需要缴纳差额的５．６％；

灵宝按揭房房产证满２年的，并且面积在１４０㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的５．６％；

灵宝按揭房房产证满２年的，并且面积在１４０㎡以下的免交。

３、灵宝按揭房个税（买方支付）

核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×１％（或１．５％、３％），我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：灵宝按揭房普通住房１％，灵宝按揭房非普通住房或非住宅类房产为１．５％，拍卖房产为３％。对于个人转让自用２年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

４、灵宝按揭房印花税（买卖双方各０．０５％）

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，灵宝按揭房印花税的税率是０．０５％，即购房者应纳税额为计税价格×０．０５％的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。灵宝按揭房对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方０．０５％的印花税。

５、灵宝按揭房土地增值税

个人转让灵宝按揭房非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

灵宝按揭房对个人销售住房暂免征收土地增值税核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为１０％，其他非住宅类房产为５％。

灵宝按揭房出售流程是什么？要交哪些税费？事实上，按揭房的买卖交易也属于是二手房的买卖交易，因此，其涉及到的税费种类也与咱们的二手商品房是一致的，至于具体需要缴纳多少，大家不妨根据上述提及到的税率来计算。


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