鑫江华府

碰见，一个鑫江华府的哥们，买到一套将近2万2的房子，兴高采烈的在讲，终于抢到房子啦，置业顾问跟他讲等峰会召开后，等地铁7号线开通后，他的房子还会涨。然后，他在高兴的讲，若是涨到三万就好啦。看到他兴高采烈的样子，真是为他感到高兴。真是为他发财感到高兴。#西安前三个月落户了二十多万人，这是青岛三年的导入人口数量。是的，你没有看错，西安三个月等于青岛三年外来人口。现在西安均价才1万五。#2000-2010年左右时，那时青岛确实排在全国前列，品牌之都。那时华为，阿里，腾讯，大疆，寒武纪，吉利等还不够出名时，青岛就已经有五大品牌啦。特别是海尔，俨然就是中国第一品牌。这么多年过去啦，海尔还是那个海尔，格力和美的却起来啦，海信去年净利润下浮90%，双星去好好做轮胎去了，澳柯玛找不到，青建集团一举成为青岛第三大企业……但是，在大部分人眼中，青岛依然是外地人眼中难以期盼的耀眼的明珠#以青岛的工资，即使在郊区为你接盘的，也要是青岛工作的白领或者金领。（我还不够格接盘）而，服务予市民或者在青岛上班工厂的蓝领会加速撤离青岛。若是一个制造业城市（跟北京上海不一样，人家是金融城市，高科技产业，服务业，智力产业相当发达）失去了宝贵的蓝领落户，那么制造业会加速衰落。其实，高房价对于制造业城市，对于青岛市民不是一件好事情。难道青岛未来一直靠着地铁，商场，政府规划支撑着吗？#逃离北上广太难了，因为别的城市很难提供北上广那样有吸引力的就业岗位。但想逃离青岛太简单了，因为这座城市提供的工作岗位廉价得让人羞愧。这座城市大部分资源都被国企或者和政府过从甚密的大企业垄断着，而这种企业，除了一眼望到头的人生，只能提供廉价到菲薄的工资。《2017中国独角兽企业发展报告》。《报告》以10亿美元估值为门槛，收列了164家独角兽高新技术企业。这些独角兽企业主要分布于19座城市，北京70家，上海36家，杭州17家，深圳14家，武汉5家，香港4家，广州3家，南京、天津、镇江各2家，成都、东莞、贵阳、宁波、宁德、沈阳、苏州、无锡、珠海各1家。那些动辄喊青岛是“新一线城市”的人，动辄喊“厉害了，我的青岛”你们真好意思吗？#而那个曾经的北方房价第二的天津，在大爆炸之后的刮骨疗毒，那个做了一把手的山东昌乐人老李，把经济增长从9%降到3.6%，今年又降低到1.9%，并戳破了滨海新区的三分之一的大泡沫，破釜沉舟，下决心实现经济转型，而图标中的天津房价，也已经负增长。#青岛房价超越天津的背后，其实是谁更务实服务于实体经济的问题。这样下去，几年以后，会出现两个不同的结果，一个泡沫破裂实体重创，一个实体振兴浴火重生。#所以，一个房价炒到北方第二的青岛，其实未来前途是渺茫的，无论是吸引人才还是振兴产业，都给自己铺上了高昂的代价，让这个城市的竞争力在房价面前大幅降低，这在未来几年会逐步显现，让很多人和很多行业无法招架，从而最后使整个城市丧失很大一部分竞争优势。#这样一个逐渐式微，日薄西山的青岛，你确信南方有钱人会跑到前不着村后不着店的地方，花三万在买疗养房？你确信沂蒙老区，菏泽聊城以及东北黑土地人们会跑到这个地方有能力花三万买你的投资房？你确信，辽东半岛，同样气候宜人，美丽如画的辽东半岛房价只有你三分之一的威海烟台潍坊日照来花三万，买你的投资房？

1.等着上合峰会和国家中心城市过去以后，中介还靠什么吓唬刚需。其实，吓唬已经没有什么用了。因为胆小的前期已经买了，剩下的就是真没有能力买房子啦。想想吧，现在买房子的有哪些人？一，投资客或者外地人。肯定不会买，反而在撤退，增加供应。比如城阳，房价在6000时，涨到1万八收益率为200%。房价1万八，涨到两万八，收益率才50%。但是5年之后才能卖。你以为投资客傻吗？能够做一个投资客，是很聪明的。二，胆小的有能力的刚需估计已经买啦。三，没有能力的刚需买不起。剩余的只有一小部分焦躁的凭两家之力在买房子的刚需在勉强支撑。但是，你想想城阳土地不供应吗？假如城阳不卖地，那么现在楼盘就一直孤零零的，没有人气，以后大家更么不会在那里买。若是继续供应土地，连成片，那么就会出现新的库存。供应大于需求。#2.当房价已经出与高位时，比如现在涨价去库存就不好用了。涨价去库存只能用一次。只能说房价在低位时可以用，比如几千时涨到一两万。当房价已经一两万时，出现库存，再用涨价去库存就不管用了，以为你再涨一两倍就是五六万啦（城阳。）青岛就要十几万啦，北京上海就是几十万啦。觉得可能吗？人民币贬值，你以为会是真实的吗？人民币会贬值，但是不会大幅贬值。首先是基础支出比如水电费，网络费用以及铁路等交通费定价权是国企，不会轻易涨价。其次是，中国的那些7亿农民怎么办？货币贬值吃亏的不是有钱人，他们有公司有股票有房产，农民就受不了啦。一辈子挣了那么点钱，存在银行里，留着养老，留着医疗，你给他贬值，他不跟你拼命去。#3.未来城阳若是发展起来，肯定要引起企业的，有了企业才有了外来人才。没有产业大家看什么就业，靠什么赚钱？一个城市的发展不是靠着情怀和政策发展起来，或者召开一个会议发展起来的。而是青岛能否成功的将企业引进来。大家能赚到钱，能还的起房贷，这才是一个城市正常良性的发展。不是每一个城市都能成为北京和上海的。大家看看城阳高新区即墨创智区，青岛市政府要费多少劲才引进几家企业？并且，现在经济，工业已经或者接近饱和，去哪里新增那么多就业岗位？并且还要是高薪职位，因为普通的蓝领根本买不起，不是凑不齐首付，是月贷还不起。#4.看问题要长远，不要拘泥于一时。因为现在就是不正常的时候。就比如抢食盐。等恢复到常态时，看的还是这个城市土地供应和这个城市的收入水平，这个是核心问题。现在中介，有点像汽车站外黄牛，告诉你，没有票啦，他有。100块一位。其实，车票有的是，才30。也有点想以前贩卖春节档火车票的黄牛。若是没有中介的渲染，房价会比比现在低不少#5.就比如说城阳现在的房子，大概率未来5年后房价在1万左右。评价一个城市房价是否合理。不要看不理智时，价格过高过低都不适合。你就看看在这个城市里，大部分人（你周围的同事）的工资，夫妻两个人正常收入，在还完月贷时是否生活质量受严重影响。毕竟一个城市的房子无论是房地产商的还是大家手里的投资房，最终还是要卖给生活在这个城市中的市民。若是太困难，大家就不会选择居住在这个城市，反而完成人才外流，毕竟青岛周围的烟台威海潍坊也是很有竞争力的。#6.等着房价慢慢回归理性之时，当大家看到城阳或者高新区只是传说中有几条地铁线（有的地铁线最终建不建还要看客流量，听说，就是目前开通的两条地铁线，其中一条就没有达到当时预计的客流量），当看到楼盘还是孤零零的，周围仍然缺少人气之时，随着价格越来越高，随着城阳高新区这么大，越来越多楼盘入市，随着刚需越来越少（这一波涨价至少透支了未来三年刚需，只要能买的起的大部分买啦），而城阳还是原来的那个城阳，高新区可能还好些，就业和工资也没有大幅改善和提升。随着房产税出台，随着大家购买的投资房逐渐入市，那么新的库存又回产生。前面说过，下次库存绝对不会通过涨价去库存，因为涨价去库存必须产生巨大轰动效应和赚钱效应，给人的心里形成巨大冲击，冲击大家心里承受能力和贪婪能力，才能吸引大家去买，只适合房价低位。涨个百分十几二十几，无法起到效果。所以用且只能用一次。那么新的库存产生后，未来，城阳或者高新区的楼盘大概率还是要以普通蓝领能够承受价格消化。仅供大家参考吧。