话题:政策压顶销售仍大涨68% 房企命运两极化

限购、限贷，双管齐下的宏观调控之下，楼市格局发生了颠覆性变化。2011年上半年，杭州楼市的成交经历冰点，市场备受“煎熬”，随着5、6月份的回暖，市场得到“喘口气”的机会，7、8月份传统淡季即将来临。从政策酝酿、落地到效力发酵逐渐逼近，2011年下半年楼市走势又成悬疑。

政策趋紧，作为楼市“弄潮儿”，房企的竞争格局是否已经悄然变局?在严峻的市场之下，哪些房企仍能够超然于外，凭借强大的品牌、产品号召力“一枝独秀”？

现状：市场份额向大型房企集中 两级分化逐渐明显

十大房企上半年销售额平均增涨68%

2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。

继一季度开门红之外，大部分房企二季度升势不改，整个上半年销售金额和面积保持两位数甚至三位数的增长。据测算，十家房企上半年销售金额平均增速为68%，销售面积平均增速39%，平均房价仍然在上涨。【详情>>> 】

调控之下，大型房企的销售额同比依然攀升，市场集中度也逐步提高。

中小房企销售额同比普遍下滑

相对的，受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑。

国家统计局的数据显示，今年前五个月，商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。“中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。很多房企后续拿地动力不足，项目结盘后便退出市场，部分房企甚至因资金链问题而被迫出售项目。房地产行业的并购整合也日益增多。”业内人士表示。【详情>>> 】

凭借“坚强”的实力，即时是在政策压顶的情况之下仍然能够适当调整策略“独善其身”，而迫于资金周转的中小企业则惶惶难以渡过难关，2011年，政策趋紧，市场份额向大型房企集中，两级分化渐渐明显。

趋势：扩张二三线城市

区别于小型房企，品牌开发商一般具有多年成熟的团队与资金储备，应对调控，迎合调控，大型房企显得游刃有余。

（来源：经济参考报）2011年上半年，一线城市楼市面临重大压力，而调控相对宽松的二三线城市则成为房企重要的利润增长点，大型房企业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。

“薄利多销、快速周转已成为房企在二三线城市房地产营销的主要策略。”一位分析师指出，万科、恒大、保利等公司在今年二季度继续保持强劲增长势头，主要得益于此前的战略布局。

以恒大为例，公司从2004年就开始深耕二线城市，斥巨资布局潜力大的高增长区域。在二线城市获得成功后，恒大又将目光瞄准三线市场，并于2010年3月大规模进入三线城市，目前已经逐渐迎来收获期。

主打二三线城市的大型房企也普遍采取“快销售、高周转”策略。今年上半年，恒大推售新盘总数达90个左右。下半年，恒大计划每月将推售10至12个新盘，下半年累计推售新盘60至70个。从拿地到销售，恒大的平均周期为8个月。

业内人士指出，万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少以中高端物业开发为主的企业，也开始积极向高周转靠拢。这方面表现最突出的是中海地产。据了解，今年以来，中海地产在多个一线城市降价快销，5月份更是创下了单月超过100亿的纪录。

编者按：尽管2011年势必也将成为调控的一年，成交遇冷、优惠频现，下半年房价下行的呼声也愈加“高昂”，不管市场怎样混沌，调控如何扑朔迷离，区别于中小房企的拼命挣扎，品牌房企凭借其实力“高瞻远瞩”总是能够顺利“脱险”。

“每当洪水褪去的时候，就会知道谁在裸泳”，经历调控，比拼实力，“风暴”之后的房企命运走向何方？