房地产调控持续加码 提前还贷仍需细思量
房天下综合整理2010/11/05 09:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着四部委3日再次发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。与此同时，商业银行也渐次取消了首套房房贷的7折优惠利率，将最优惠利率上调至基准利率的8.5折。在加息预期下，购房者是否应该提前归还贷款，抑或需要进行其他投资安排呢？
中外资行房贷优惠均趋紧
记者昨日从上海多家中外资商业银行了解到，个人住房按揭贷款新增房贷的7折优惠利率已经不实行，而的优惠利率是基准利率的8.5折。
某股份制银行上海分行一位人士告诉记者，为控制风险，银行对于首套房贷的优惠利率已执行基准利率8.5折的标准，而且“执行已经有一段时间了”。至于存量房贷，目前仍是执行原有贷款利率标准。
对于存量房贷，该人士认为，目前银行一般都不会对存量房贷的利率进行调整，但是不排除某些合同约定情况除外，也就是说，如果贷款人与银行签订的房贷合同中存有约定“房贷利率下浮比例可以调整”的情况，则不排除银行会进行调整的可能。
不仅仅是中资银行，外资银行对于首套房贷政策也在收紧。据悉，当前东亚、渣打等外资银行已经开始着手，将首套房贷最优惠利率调整为基准利率的8.5折。
一家外资银行人士对记者表示，伴随着房地产调控的加码，监管对于房贷监控也非常严格，而银行做业务时也会尽量减少发放打7折的房贷，而改为多卖理财产品。
“事实上，银行房贷业务从今年年中时就开始放缓了，业务量下降很多，现在主要靠做其他贷款业务来推动。”上述银行人士说。
公积金差别化政策面世
近期，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列调控政策不断出台。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、以及银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停了第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提升至五成。
此次，四部委的通知对于公积金房贷给出了详细的差别化规定，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”，此外，“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”，以及，“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
根据业内人士的计算，假设夫妇两人公积金贷款额为80万元，以贷款期限20年、购买二套房利率上浮10%至4.455%来推算，根据四部委的公积金贷款规定，该夫妇购房将增加4万多元的贷款利息，每月还款额将从原来的4868.9元增加值5041.8元。
“当然，尽管公积金贷款利率上调，相对于二套房贷全部使用商业贷款，利用公积金贷款仍会有2.299%的利差，商业贷款月供还要再多出1000多元，公积金贷款仍是划算的。”有银行人士表示。
相关阅读：
提前还贷还需细思量
尽管存量房贷的最优利率暂不调整，但也不排除部分贷款利率会“视合同情况”而重新上调。此外，伴随着央行10月份出人意料的加息，再加上对商业银行在每年年初对存量房贷利率调整的预期，也使得购房者对于未来房贷成本支出充满担忧。
那么，今年年底前是否会再度加息并进一步抬升购房者的房贷成本呢？汇丰银行中国首席经济学家屈宏斌认为，除抑制市场对于通胀和资产价格上涨的担忧外，央行加息有助于给依旧存在泡沫的房地产市场降温。利率上调是决策层抑制房地产市场投机及过度需求的最有力措施。故而，他预计今年年底之前在通胀见顶之际可能还会有一次25个基点的利率上调空间。
在此背景下，普通购房者是否应该提前还贷、以节省利息支出呢？出乎意料，数位理财经理给出了否定的答复。
未来贷款总体趋紧是首要原因。“国家调控政策总体趋紧，以后不仅房贷，各种消费贷款、汽车贷款也会变得更加严格，贷款只会越来越难。”某股份制银行上海分行人士表示。
渣打银行相关人士此前也称，将积极贯彻监管层有关贷款法规精神，严格消费性贷款的审批发放，大力倡导贷款资金受托支付，同时进一步加强对贷款用途的核查，严防贷款资金流入楼市、股市。
不过，理财师建议投资者可以利用资产组合巧妙搭配，来对冲房贷利息支出上升的风险。一家外资行个金部的理财经理认为：“提前还贷，对于手头资金并不宽裕的投资者而言，并不合适。如果他突然有其他资金需求呢？就难以应付了。此外，以后消费贷、汽车贷都会趋紧。而相比于其他消费贷款，房贷的利率其实还是优惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于归还房贷，而是将手里的富余资金进行其他投资。一般加息周期下，理财产品的也会相应提升，做得好的话，也会抵消房贷利息的成本上升。”该理财经理补充道。
记者还了解到，银行即便要对存量房贷利率进行调整，也会提前与客户沟通，给客户时间差，方便客户决定是否提前归还贷款。“当然，如果有客户不想背债、中短期内也不想投资，也建议他们提前与银行联系，协商提前还款。”
公积金房贷首次差别化 持续点刹楼市能否降温
差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委3日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台1个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
“银根”持续“点刹车”
在商业贷款收紧之后，本该用于满足基本居住需求的公积金贷款便被一些炒房客视为“秘密武器”。部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。
在此次四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，关注的内容有三，一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。
二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”。
三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
此外，《通知》还要求，各地“以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案”。由此看，接下来一些地方有可能对多年未动的公积金贷款额度作出收缩性调整。
差别化的公积金贷款政策是近期不断推出的房地产需求调控手段之一。9月29日的“新五条”，将贷款购买首套住房的首付比例提高到三成，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。10月19日以后，央行加息0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。此外，多家银行近期已将首套房贷款利率由7折优惠提至8.5折。
实际上，一些地方的公积金政策已“率先出手”。比如，上海在10月11日已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。
“差别化”公积金贷款政策的双重影响
不难发现，此前有关部门调整住房商业贷款利率及调整二套房首付款比例、二套房商业贷款利率等，是对投资客的重拳打击，但不影响本地居民使用住房公积金贷款来购买房产。此次四部委的通知，不但调整了二套房公积金贷款的利率，而且也限制了本地居民使用公积金贷款来购买属于三套房以上的房产，政策不可谓不严厉。
业内人士算了一笔账：以夫妻公积金贷款额80万元，贷款期限20年计算，此前贷款利率已提高至4.05%，此次购买二套房利率则上浮10%至4.455%，由此将进一步增加利息4.15万元，月供增加172元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，一系列“点刹”政策造成的影响是双重的，一方面是“看得见”的，即：一步步提高购房者的资金要求，增加购房成本，堵住利用公积金炒房的口子；另一方面是“看不见”的，即施加更多心理影响，强化市场对调控的预期。
业内人士还指出，此次新的公积金贷款政策与此前调整的商业贷款政策区别在于：对首套房且面积在90平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成。这无疑在释放信号：鼓励开发商建设、购房者购买中小套型房，加快市场结构的优化。
不断“点刹”或使楼市持续降温
自9月底新政策和随后各地“限购”等政策不断出台以来，10月楼市呈现出鲜明的地区差异。中指研究院的数据显示，10月监测的30个重点城市中，14个城市一手商品住宅的成交量上涨幅度超过10%，6个城市跌幅超过30%。在新一轮调控中，二、三线城市楼市对政策反应相对滞后，一线城市对政策较为敏感，后者的成交量大多下跌，而价格走势总体平稳。
一线城市的降温从上海的二手房市场可见一斑。上海中原地产提供的数据显示，10月该机构代理的二手房成交套数环比下降接近五成，其中以中高档房源为主的中心城区成交量超过90%。业内人士还指出，一些地方楼市10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着调控政策的深化推出，市场将进一步降温，11月的成交量可能出现明显下滑。
上海永庆房屋公司总经理陈史翎说，此次公积金贷款政策的调整，说明房地产的各项调控措施必须坚定不移地执行下去，以防止楼市大起大落。促进房地产市场的平稳健康发展，日渐成为业内的共识。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，目前公积金贷款政策和商业贷款政策在抑制投资投机性需求方面已趋于一致，但这属于阶段性政策。一旦需求释放，供应求关系就可能失衡。限购限贷都只是平衡供求关系的阶段性措施，长远看仍需增加住宅的供应量。
11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(本文简称“公积金新政”),严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
新政效果影响房产税开征与否
本次公积金新政是最近一轮房地产调控的环节之一。
2009年年底以来,我国开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。调控的根本目的是维护房地产业的持续稳定健康发展,满足各收入阶层居民不断提高的住房需求。而让住房回归居住属性,抑制投机性需求是本轮调控的重要使命。从努力增加商品住房供应,到通过金融、税收政策遏制投资投机性需求,到停止三套房贷以及最近的金融配套政策,政策对投机性需求的抑制越来越严厉而精准。此次公积金新政抑制投机性需求的指向同样鲜明。
上海财经大学不动产研究所专家姚玲珍指出,如果在明年季度前,二次调控还没有取得预期效果,投机性需求还未得到明显抑制,房产税很可能落地。
开征房产税有多重必要性。财政部财政科学研究所所长贾康认为,中国当前开征房产税是可行的。在房地产保有环节开征房产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束,可以增加住房市场上中小户型的需求比例,减少房屋空置率和投资、投机行为。此外,房产税也是发挥财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。人大财经委副主任贺铿也表示,根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。
保障房建设是调控成功的关键
广州市住房保障办公室副主任黄信敬认为,新政再次表明国家抑制房价上涨的决心,从心理层面上对炒房者产生影响。“公积金新政”明确90平方米以下住房仍能享受公积金贷款二成首付。这表明群众对于住房的刚性需求始终受到政策保护,首付能力有限的自住型首套房置业者仍将获得政策支持。
政府对住房市场调控的长期目标是保持住房供求总量平衡与结构平衡。为了追求结构平衡,中央政府已明确要求各地增加经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的供应。
江西省九江市房产管理局局长朱作清指出,房价之所以成为问题,与地方政府过多考虑房地产业对经济、对GDP的拉动不无关系。其实,如果地方政府不再只依靠“土地财政”一条腿走路,学会十个指头弹钢琴,把经济发展、城市建设和民生关怀有机结合起来,更有利于转变经济发展方式,更有利于地方经济的可持续发展。而抓好保障房建设,就是控制房价的办法。
为进一步巩固房地产调控成果,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等决定,将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责:对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
就住房问题对地方政府负责人进行问责,有望推动各项调控政策的贯彻落实。这种问责此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。
房价在稳定中显现下行趋势
“公积金新政”出台之前,10月以来,通过公积金贷款购房的置业者所占比例出现上涨。在北京,10月完成二手房交易的置业者中,约30%是通过公积金贷款。其中,超过一半的置业者并非首套房购买者。此次公积金贷款政策调整,可谓堵住了利用贷款进行炒房的最后渠道。中原地产分析师张大伟指出,此次公积金贷款与商业贷款同步提高利率,并差别化对待不同的购房者,将更加精准地打击投机性购房需求。
中指研究院监控数据显示,10月18日至10月24日监测的35个城市中,20个城市商品房成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过10%。“限购抑制投资性购房需求,加息则遏制自住型需求的释放。”中指研究院院长莫天全预测,未来三个月,各地楼市的成交量将萎缩,房价松动可能性很大。
北京市房地产交易管理网数据显示:10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米,相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%;商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米,环比下降了53.9%和42.6%。10月份北京打折的项目一共有120个,环比9月打折项目数增加了30%,其中7成以上均为高档项目,而且打折幅度也较9月份有所增大,还有的项目不仅打折并赠送装修、花园等,但促销效果并不明显,表明绝大部分有意购房者的观望情绪非常浓厚。
虽然“公积金新政”与“房价稳定”还有距离,但本轮房地产调控的政策效果已初步显现。随着原来沉迷于投机性购房狂热的人们逐步看清政策,各地保障性住房建设大规模跟进,房地产业的“稳定”与“健康”将离我们更近。
相关新闻
