镇江房贷仍基准 提前还贷不划算

金山网讯无债一身轻，但是否应该提前还房贷一直是仁者见仁、智者见智的问题。还清房贷购买二套房可算首套的新政，让这个问题变得更加复杂，提前还贷再购房一定合算吗？市民对“还老贷新”热心吗？这些天，记者从银行、楼盘、二手房中介获悉，新政出台后，我市的房地产市场的确比此前要红火，但他们同时也表示，目前成交量中购买二套房的比例并不高，银行也未发生大面积的提前还贷。至于“还老贷新”是否合算，则要根据实际情况，具体问题具体对待。

提前还贷未大量出现

目前，我市多家银行已经开始执行房贷新政，但基本都只执行基准利率——6.55%，房贷市场已经几乎找不到折扣的踪迹。我市中行、建行、农行等银行房贷部门相关负责人均表示，提前来银行一次性还清房贷的客户极少，与此前相比没有明显变化。

农行房贷部相关负责人赵经理介绍，他们并未对这一时段的提前还款情况进行统计，但提前来一次性还清的客户好像还真没有，“提前还款高峰期一般出现在年末，市民会将年终奖或一年积攒的资金用来提前还贷，但一次性提前还清的客户本来就很少。”楼盘与二手房中介相关人士也称，目前成交量中二套房比例很低。全金房产中介相关负责人耿女士介绍，最近一个月，房地产市场虽然比此前有明显好转，但购买二套房的客户尚未遇到，她碰到的一位提前一次性还款的客户，也是为了卖房后再购买改善性住房。

是否合算因人而异

赵经理分析，房贷新政并非短期政策，即便有“还老贷新”打算的市民也不着急，反正政策短时间也改不了。从目前银行的贷款情况看，刚需的客户占比还是比较高的。真正有能力购买二套房的市民可能之前的贷款已以经不多或者还清了，如果还有几十万贷款，再加上新房的首付，“还老贷新”时所需资金量也不是一般人能承受的，“即便有这个钱，提前还贷是否合算还要因人而异。”赵经理说，以前很多房贷的利率是有折扣的，有的甚至是7折，现在只能基准利率；为了省10%的首付、省10%的利率上浮，提前一次性还了再贷款，绝不是人人都划算的，“这需要根据当时的贷款折扣、还款年限等情况综合计算。如果使用的是公积金，那么就可能更不合算了”。

此外，赵经理提醒提前还贷一般需要提前一个月左右时间与银行预约，“需要特别注意的是，在一定期限内提前还款是需要支付补偿金的。农行当前的规定是3年内提前还款需要支付补偿金——提前还款部分一个月的利息。但这项规定不仅各家行存在差别，同一家银行不同时期也存在差异，客户还款前查看贷款合同，或者向银行了解详情。”

[算一算] “还老贷新”未必合算

据统计，今年1-9月份，市区商品房销售均价为7261元/平方米，同比上涨4.54%，其中商品住房销售均价6365元/平方米。

按照商品住房销售均价计算，购买一套110平方米的房子大约需要70万元。如果市民自有资金50万元，银行还有首套房享受8折利率的20万元贷款，所有贷款的期限均为20年。在这种情况下，直接按照二套房购买与“还老贷新”购买，到底哪种更合理？

办法一：市民直接按二套房购买，只需贷款20万元，基准利率上浮10%，即7.205%，余下20万元利率为5.24%的贷款。

共需支付利息30.1万元（新贷利息17.8万元+旧贷利息12.3万元）

办法二：市民采用“还老贷新”方式购买，则需要新贷40万元，利率为6.55%。

需要支付31.8万元利息

由此可见还是直接购买二套房划算。

提醒：市民如遇类似情况，可在网络上寻找“贷款计算器”、“提前还款计算器”等程序，自行计算。

[看一看] 三种情况不宜提前还贷

当借款人手上有闲钱的时候，首先想到的肯定是提前还贷，但以下三种情况不必急于提前还款。当然，这些情况都未考虑“还老贷新”问题。

1.享受房贷利率折扣或公积金贷款

由于这类借款人已经享受了比较低的折扣或低利率，如果现在提前还款，那么以后再想申请到这样的利率就比较困难了。这种情况下，若有理财率高于贷款利率的，可将闲钱拿去理财。

2.等额本金还款期已过三分之一或等额本息还款已到中期

在这个时间段中，借款人的月供中，本金占比较大，所以这时提前还款并不能节省利息。

3.在未来几年有资金需求

如果你在不久的将来有资金需求，那么不必提前还款。

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