理财师两个建议 认房时代要不要提前还贷？

央行9·30房贷新政提出“认房不认贷”，让许多手中还有房产在按揭的人打起了“提前还清房贷再买新房”的算盘，并加入到这轮“还贷热”行列。在“认房不认贷”时代，普通老百姓到底有没有提前还贷的必要？提前还贷又需要在哪些方面精打细算？

理财师建议

建议一：看月供时间长短。央行房贷政策出台后让不少房贷者考虑是否提前还贷，以便于购买新的商品房。需要提醒的是，如果购房者提前还款，银行是要收取一定的违约金的。目前，大部分商业银行是按照提前还款金额的百分比收取这笔违约金的，也有银行是按照贷款余额的比例收取，还有些银行是收取固定的金额。因此，购房者若想要提前还清贷款，应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策，计算提前还贷的成本，权衡后再作决定。对于那些还贷时间已经过了一大半的购房者而言，提前还款是没有多大必要的，因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期，而等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义了。如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。

建议二：看利率优惠力度。若目前购房者手中的“老房贷”享受的是7折利率优惠，这样的贷款提前还清自然是不划算的，而且银行也欢迎这类购房者提前还款。因为一旦购房者将手头的7折利率贷款结算，再去申办基准利率上浮的贷款利率，在整个贷款期限内增加的利息说不定就抵得上多出的首付款了。眼下，银行房贷基准利率为6.55%，从房贷成本来说，商业银行不大可能会再为新批房贷打7折，因为基准利率打7折后的利率是4.585%，而现在银行的理财产品大多都在5%以上了，如果银行按七折发放房贷，那肯定做一单赔一单。按照目前一般的负债成本计算，再考虑利差收窄、息差收窄，如果住房贷款低于8.5折银行都没钱赚，打9折银行也许可能会做，但预计接下来大部分银行的房贷利率都会执行基准利率或上浮。