开发商直言“压力大” 高价地新盘“裸奔卖房”

良乡大学城板块的楼盘因地价高、扎堆入市，竞争激烈，开发商称“压力大”。开发商直言“压力大”的高价地新盘“裸奔卖房”。

近，刚需盘扎堆的房山区可谓陷入了“价格红海”。亚豪机构数据显示，截至6月10日，今年房山区住宅新盘的成交均价为18946元/平方米，约和2014年持平。

而2013年-2014年土地市场火热时，五矿、远洋、万年基业、首创等房企在房山频频砸钱买地，楼面价在15000元-23000元/平方米之间。这波高价地在拿地近两年后将陆续入市，楼市竞争将更激烈了，开发商直言“压力大”。

探访

昔日抢地热，今朝卖房难

从北京东三环的国贸换乘3次地铁，90后就能来到西南五环外、房山区的良乡的大学城站。

2013年以来这里拍出了多块的高价地，成为继长阳板块后的房山新盘热土，地铁站周围全是在建、在售的新盘，如首开熙悦睿府书香、北京时代广场(楼盘资料)、远洋春天著(楼盘资料) 、五矿·铭品(楼盘资料) 等。

6月6日，距地铁良乡大学城站约1.5公里的新盘五矿·铭品开盘。该项目2013年8月拿地,楼面价17500元/平方米，从2014年12月以来多次放风称要入市，成为了房山高价地入市难的代表之一。

据项目开发商介绍：“本次开盘15号楼共40套房源，都是130-170平方米的大户型，报价在28000元/平方米以上，总价300万元以上，毛坯，已全部售罄。”不过当天下午两点，销控板上还有7套房源没有认购的。

“开发商现在是亏钱在卖房的。137平方米的户型，算上赠送面积约有165平方米，折合单价才2万出头。”销售人员对还在犹豫的李先生一家说：“下半年市场好了，开发商一定会从别的楼上涨价补回来”。李先生犹豫再三，觉得周边衣食住行都不太方便，决定再等等。

同样自称“裸奔卖房”的还有旁边的远洋春天著的项目。2014年1月，远洋以11.44亿元、配建2.7万平米限价商品房的条件拿下该地，商品房楼面价达到18600元/平方米，这也是以开发中高端产品为主的远洋首次进入房山。

“我们先卖4.2米高的loft，全部精装修交付的，售价或在21000元-22000元/平米左右，算上建筑成本、装修成本，开发商并没有太多利润。”远洋春天著的销售人员说，房山的商住loft产品太多，竞争十分激烈，但大都是毛坯交房，为了吸引客户，公司推出精装修。但据了解，该项目的loft物业费为6元/平方米/月。

业内

供应集中配套滞后，消化库存尚需时日

“地价那么高，理想情况下住宅单价应该卖3万元/平方米，现在都是压低在卖，卖25000元/平方米都很难受；商住竞争更激烈，楼面价为每平方米15000元的和6000元的卖一个价。”房山良乡大学城板块另一楼盘的开发商高层对记者表示，长阳板块发展了6年，首创奥特莱斯、万科商业都已经营业，但长阳板块的项目如合景领锋、中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) ，其loft产品报价都在18500元/平方米左右，直接和新开发的大学城板块对打抢客户。

“在北京做刚需产品越来越难了，土地价格太高。”金地华北区域公司副总经理遇绣峰也表示，房山的压力大家都能感受到，而且刚需市场上基本已经变成政府导向的自住商品房市场，使得刚需盘更难卖。

亚豪机构市场总监郭毅表示，房山的新盘供应规模过于集中，由于配套滞后，仍是以刚需为主力的市场，虽然近期由于楼市回暖，房山的成交量也在上升，但消化库存需要一个周期。

5月房价上涨城市增至48个 楼市难言全面回暖

中指研究院发布的“百城房价”的数据显示，5月100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、成都、重庆、天津、杭州十大城市中，除了杭州环比下跌0.43%外，其他九个城市环比上涨。

楼市“红五月”再现使许多人士和阶层“兴奋不已”。总体上来看，在3、4月的铺垫基础上，5月出现市场全面好转在预料之中的。这主要是市场机制发挥作用的结果。一方面经过两年多的调整，房价稳中有降，库存量攀升，去库存压力增大，许多开发商顺应市场调整主动降价促销。另一方面，经过这么长时间的徘徊后，大部分刚性需求者开始入市。中国13亿人口决定了住房的刚性需求潜力是巨大的，只要是刚性需求，一般不会等待过长时间。

此外，去年以来央行定向调控力度加大，不但使得市场流动性充足，而且房贷利息成本已经处于了低位。据测算，目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位，甚至低于2009年历史宽松时期执行的5.94和3.87，促使住房刚性需求释放。

但必须看到，“红五月”尚不能得出楼市全面回暖的结论。一个现象是，楼市走势分化在加剧。在一线城市全面回暖的同时，部分城市5月的市场成交量其实比4月要低的。受资金链条断裂影响，一些三四线城市开发商跑路的不在少数。这主要是前几年三四线城市跟风一二线城市盲目扩张房地产，大型房企盲目进驻三四线城市，脱离当地百姓收入状况盲目做高房价、酿造泡沫带来的后果。

另一个现象也应引起重视，5月虽然环比价格上涨，但大多数城市的同比价格仍在负增长。十大城市中除了深圳和上海同比分别上涨4.69%和2.7%，其他城市房价同比都在下跌，多下跌幅度在两位数，杭州和重庆分别下跌11.64%和11.20%。这充分说明一个月的数据并不能说明整个楼市的走势，充分说明从5月数据就得出楼市全面回暖的结论为时尚早，楼市回暖的基础仍需巩固。

楼市企稳对于整个宏观经济都有益处，有利于稳增长，减轻经济下行压力；有利于化解金融风险，腾出充足时间和空间化解长期以来积累的泡沫风险。特别是目前依靠市场力量显露出的回暖迹象，既是发挥市场在资源配置中主导作用的一系列改革结果，又反过来验证依靠市场力量、市场机制才能使得房地产乃至整个经济发展稳健和软着陆。

目前，虽然宏观经济下行压力仍然很大，不过随着改革红利的不断释放，企稳和复苏迹象正在显现。楼市回暖既是反映，又将促进经济复苏步伐加快。随着经济逐步向好，楼市全面回暖应该是大概率事件。同时，国内外经济状况决定了货币政策持续宽松是大方向，这将成为楼市持续回暖的流动性因素。回暖应该是未来楼市的主旋律。不过，一二线城市与三四线城市房地产分化加剧也不可避免。