大型房企五月销售集体回升 中小房企处境艰难

房企的业绩"降价潮"中现分化:大房企5月销售集体回升中小房企处境艰难

随着降价潮在的蔓延，大型房企举起降价大旗，上市房企业绩出现进一步分化。

根据中原地产市场的研究部统计数据显示，截至6月9日，已经发布销售数据的19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5％。

在这其中，由于万科、保利等龙头的企业加大降价促销的力度，销售额出现企稳回升的势头，但以合生创展为代表的中小型房企由于价格调整策略缓慢，导致销售额持续下滑，完成全年目标几无可能。

辉立证券分析师陈耕向 记者表示，随着降价潮在楼市蔓延，下半年房地产市场并不乐观。

陈耕向记者表示预计在6月后会出现大量中小型的上市房企下调销售目标的情况，在“强者恒强”的格局下，这些企业谋求转型也迫在眉睫。

龙头房企主导了“降价潮”

作为房地产行业的传统的旺季，5月份通常才会迎来真正意义上的个成交高峰，但在市场需求不振、面临深度调整的情况下，今年的“红五月”并未出现。

根据统计数据显示，24个典型城市5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9％，同比减少24％。

24个典型的城市，前5月共成交7038万平方米，同比减少1623万平方米，降幅达19％，5月整体市场依旧没有明显起色。

即便进入6月份，市场的成交依然低迷。

根据中原地产研究中心的统计数据显示，截至6月8日，54个重点城市合计住宅签约套数为39162套，同比5月初同期的47630套下调比例达到了17.8％，其中除一线城市相对平稳外，其他城市下调幅度均超过一成。

但记者发现，大型房企5月份销售额出现集体回升的势头。与去年同期相比，今年5月份万科合约金额同比上涨3％，增幅与上月持平，绿地集团同比增幅高达37％，较4月扩大17个百分点，保利地产同比增幅也由负转正，金额同比从4月的下降12％变为上涨10％。从环比观察，保利、绿地、万科5月销售额环比涨幅分别高达47％、25％、14％，销售回暖的迹象相当明显。

专家认为，5月重点房企业绩回升企稳，部分是因为地方救市力度加大，特别是首套银行信贷有所放松，但更重要的是这些房企随行就市加大了促销力度，尤其是龙头房企的降价意愿相当明显。

以万科为例，继北京住总万科橙于3月率先降价后，其位于广州的万科欧泊、万科金色家园均出现15％～30％的价格降幅并取得热销。绿地集团5月147亿元业绩中，上海绿地中心二期销售贡献了近30％，该项目5月成交单价仅为5.8万元/平方米，周边的住宅项目均在7万/平方米以上。

中小型房企转型迫在眉睫

与大型房企相比，记者发现多数中小型房企销售业绩持续下滑，这其中，首创置业今年前5月累计签约金额约51.3亿元，按照全年280亿元的销售目标计算，完成度仅为18％；花样年今年前5月累计销售额为13.57亿元，按照全年150亿元的销售目标计算，完成度仅为10％；合生创展今年前4月的销售金额仅为12.21亿元，同比跌幅高达65.2％。

“有很多中小型房企年初对于市场过度乐观，制定了较高的销售目标，随着市场压力在下半年继续显现，我预计在6月份之后会有越来越多的房企下调年度销售目标”，陈耕告诉记者。

根据德意志银行近日发布的报告显示，花样年、合生创展、首创置业、中国海外宏洋、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产等地产商今年前四月销售额仅达成其年度销售目标的不到20％，预计上述房企或无法达成今年销售目标。

陈耕认为，大型房企由于盘子够大，定价策略灵活，加上融资渠道顺畅，它们可以通过积极的定价策略牺牲利润以抢占市场份额，但中小型房企承受较高的融资成本，价格调整空间有限，在大型房企的降价攻势下，未来将逐渐从市场边缘化。

更致命的是，紧缩的信贷环境对于中小房企而言是“锄弱扶强”的帮凶。绿城中国董事长宋卫平此前曾透露，目前商业银行只向行业30的房企发放开发贷款，大量中小房企只能借助信托、民间高利贷等高息融资渠道，生存状况恶劣。

陈耕认为，随着房地产市场进入分化时代，“强者恒强”的格局愈发明显，像万科、恒大等大型房企可以通过提高市场占有率保持业绩增长，中小型房企未来要么退出市场，要么必须走上转型之路，像花样年通过分拆“彩生活”上市加快向轻资产转型、合生珠江系向金融转型以及朗诗地产向绿色科技地产转型均是的例子。

（来源：中国经济网）截至6月6日，9家房企公布了5月业绩。从5月业绩表现看，重点房企业绩有所起色，开发商降价促销，在一定程度上带动了销售。但从1-5月业绩看，重点房企的目标完成率普遍下滑，下半年去化压力较大。

业绩呈回升企稳态势

统计数据显示，从5月销售业绩看，9家重点房企普遍止跌回升。从销售金额同比看，只有世茂、金地和富力出现下滑，降幅分别为14%、9%和5%。其他房企都有不同程度的上涨，但分化明显：像万科金额同比增3%，增幅与4月持平;绿地同比增37%，增幅较4月扩大17个百分点;保利地产(600048,股吧)[0.20%资金 研报]同比增幅由负转正，金额同比从上月的-12%上升到+10%;融创金额同比快增23%，但增幅较4月下滑26个百分点。可以看到，相比于去年5月，重点房企业绩呈回升企稳态势。

从销售金额环比看，9家重点房企中，只有首创、富力、世茂环比下滑，降幅分别为28%、27%和3%。

其他房企都是不同程度的上涨，其中龙头房企保利、绿地、万科、金地涨幅不低，分别上升47%、25%、14%、12%。而在4月，金地、绿地、保利、万科环比都出现下滑，降幅分别为45%、31%、20%、11%。因此，相比于4月，重点房企业绩表现也在向好。

降价促销拉动销售

5月重点房企业绩回升企稳，部分是因为市场周期性走强，5月本来就是全年成交的一个小高峰，因此环比上升在情理之中。

部分原因是因为地方救市力度加大，特别是首套银行信贷有所放松。当然更为重要的是，重点房企随行就市加大了促销力度。

降价促销拉动销售，这方面龙头房企表现特别明显：像万科，北京住总万科橙3月降价后，项目持续热销，5月销售427套，成交7.33亿元。绿地集团5月147亿元业绩中，上海绿地中心二期销售44亿元，贡献了近30%。

保利地产则加大节日促销和折扣营销力度，以佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例，5月分别销售4.0亿元和2.7亿元，环比分别上升了54.7倍和81%，促销效果显著。

下半年去化压力较大

从1-5月累计目标完成率看，9家企业中，万科，完成41%，是一家目标完成度快于时间进度且比去年同期高的房企，企业全年有望超额完成目标。

其后保利、富力、世茂、融创前5月目标完成度均超过30%，绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%、21%，首创置业只有18%，均低于40%的时间进度线。

中原地产市场研究部统计数据显示：截至5月中旬，20大标杆房企销售为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%。

深职院房地产研究所所长邓志旺表示，由于目标完成率普遍下降，下半年房企将面临推案和去化的双向压力。

平安证券房地产行业分析师周雅婷认为，从趋势上看，由于信贷环境仍无明显变化，随着6、7 月淡季的来临，市场存在进一步走弱的可能。随着未来更多开发商加入调价换量的行列，预计短期房价仍将以调整为主。