今日(11.21)起徐州市将实施商品房预售款监管

11月13日徐州市召开市区商品房预售款监管工作会议，决定从11月21日起，徐州市将全面实施市区商品房预售款监管制度。商品房预售款监管制度，是指购房者买房所交的钱不是直接交给开发商，而是存入由开发商、监管银行、房管部门共同管理的账号，开发商需要施工费，必须申请才能使用资金。

专户专存、专款专用

按照《徐州市市区商品房预售款监管办法》规定，自11月21日起，凡在徐州市市区（不含铜山区、贾汪区）申请办理《商品房预售许可证》的商品房项目（不包括保障性住房），其预售款均纳入监管范围。

预售款是指购房人按照《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的首付款、一次性付款、分期付款、贷款等全部房价款。

按照《监管办法》规定，商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管的原则。由徐州市住房保障和房产管理局、中国人民银行徐州市中心支行、中国银行业监督管理委员会徐州监管分局共同制定商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。其中，市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门（以下简称“监管部门”），负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。

不得在监管账户外收存预售款

商品房预售款监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。同时，市区将建立统一的商品房预售款监管系统，通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。

房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户，并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》。

房地产开发企业预售商品房时，应在《商品房买卖合同》中注明监管账户信息，并告知购房人按合同约定将房价款全部存入监管账户。而购房人则应将《商品房买卖合同》中约定的房价款全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户外收存预售款。

分为重点监管和非重点监管

据悉，按照《监管办法》规定，预售款监管分为重点监管预售款和非重点监管预售款。其中，重点监管预售款是用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设费用，约占总预售款的30%左右。这笔资金将按照取得预售许可证、主体结构封顶、主体竣工、竣工验收备案、房屋初始登记5个节点，分别拨付30%、60%、80%、90%、100%专款专用。同时，考虑到房地产企业的资金流动性，其余70%的非重点监管款项，开发公司可以自由使用，保证优先用于工程建设，直接通过系统申请即可使用。

导语：继2013年10月11日深圳的“深八条”、10月23日北京的“京七条””、11月8日上海的“沪七条”楼市调控加码后，11月18日下午5时，广州的“穗六条”正式出炉，一线城市北上广深已全面出台楼市新政。因广州市人民政府办公厅的“穗六条”中，关键性的二条政策（商业银行二套房贷首付二成提至七成的规定，不明确，颇为模糊。”到2013年11月18日晚上18时30分，发现“穗六条”新政有问题之后，广州市委、市政府重新发了一次落实“穗六条”的工作部署，把“穗六条”整成“穗五条”，其中关键性的政策再次确认。一是提高商业银行第二套住房贷款的首付比例，调整为不得低于70%。二是加以解释“把税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限由之前1年调整为3年”。

观“深八条、京七条、沪七条、穗六条”之政策内容：

基本是落实新国五条细则的内容，无太多的新意。1.二套房贷首付6成提到7成，北京早就执行七成，后上海、广州跟进，深圳仍未调整，但都是统一利率不变。2.限购，仅上海（1年调整为2年）、广州（1年调整为3年）延长纳税纪录时间。3.房价控制目标，仅上海、广州提到，北京、深圳未提，但无具体的内容。4.限价、仅广州、北京限价，上海、深圳未提。5.供应与保障房及市场监管三方面均提，其中北京单独提出自住型限价商品房。6.房产税，北京、广州、深圳均未提。7.20%个税，北上广深均未提。

观“深八条、京七条、沪七条、穗六条”之政策背景：

一则是房价上涨过快。二则是楼市产生恐慌预期。三则房价调控目标出现失控危机。四是应对问责。

观“深八条、京七条、泸七条、穗六条”之政策目的：

一则是稳定楼市与房价预期。二是尽量完成房价调控目标。三是表明调控楼市的态度与控制房价的决心。四是警告房企。

观“深八条、京七条、泸七条、穗六条”之政策力度：

总体上不大。一则北京、广州、深圳未跟进房产税。二则20%个税无城市跟进。三则限购政策调整的力度小。四是限贷的商业银行二套贷款利率未调整，仅调整首付。有力的政策没有出现，或者是调整的幅度有限，其他的政策基本无任务杀伤力。

观“深八条、京七条、泸七条、穗六条”之政策效果：

一是象征意义大于市场实际作用，降房价没指望。二是心理影响预期大于市场调控效果，降地价没期望。三是无法改变房价上涨的事实，全年完成房价控制目标没希望。四则短期影响购房者、房企心理预期，长期房价看涨。从“深八条”与“京七条”及“沪七条”的调控效果看，需求无法抑制，房价仍上涨。

观“深八条、京七条、沪七条、穗六条”之调控推进：

一线城市调控已加码，二三线城市必跟进。主要是房价涨幅超标的部分二、三线城市，出于完成控制目标与稳定楼市预期。如二线的厦门16.9%、南京15.3%、郑州12.5%、沈阳13.3%、福州12.8%、太原12.5%、杭州11.0%、长沙11.8%、武汉11.3%、哈尔滨10.1%、南昌10.1%。三线的徐州10.6%、桂林10.1%、岳阳10.8%。

北京版新政

出台日期：2013年10月23日

主要内容：

1.对弄虚作假违规骗购的购房人，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理。

2.进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管。

3.强化价格引导，严查变相涨价项目。对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。

4.进一步严格差别化住房信贷政策的执行。

5.通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。

6.对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房企，采取禁止其参加土地竞买。

7.加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。

上海版新政

出台日期：2013年11月8日

主要内容：

1.落实各区县房价调控目标责任制，确保年度目标任务完成。

2.增加住房用地供应。

3.进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。

4.对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

5.继续稳步推进个人住房房产税试点工作。

6.从严执行住房限购政策，外地户籍累计纳税记录由1年增至2年。

7.加强房地产市场监管。

广州版新政

出台日期：2013年11月18日

一、加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理。

二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

四、进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

五、引导开发企业理性定价，限价继续。

六、穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。

广州再版新政

出台日期：2013年11月18日

一是加快中低价位商品住房的预售审批，加快中低价位商品住房供应。

二是增加住宅用地供应，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2014年全市住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

三是严格执行限购政策，抑制不合理住房需求，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。

四是调整第二套住房贷款的首付款比例，由中国人民银行广州分行在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。

五是引导开发企业理性定价，将继续按国办发〔2013〕17号文的要求对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

深圳版新政

出台日期：2013年10月11日

一是继续严格执行住房限购、限贷政策；

二是确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地；

三是加强差别化信贷政策执行力度，要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；

四是继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价；

五是加大安居型商品房和保障性住房供应的力度，确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成；

六是加强土地增值税清算工作的力度，适度提高土地增值税预征率，做好清算工作；

七是加强市场信息披露和监测工作，做好市场预期管理；

八是加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制。