需求集中释放3月房价全线上涨 政策显效或将助推后市趋稳

一线城市楼市调控难度大

在70个大中城市中，一线城市涨幅继续居前。北京、上海3月新房同比涨幅扩大至8.6%和6.4%，广州则高达11.1%。从环比来看，北上广深等一线城市涨幅均超过了2%，其中，上海房价环比上涨3.2%，涨幅居首，深圳涨2.8%，北京涨2.7%，广州涨2.5%。

业内人士指出，一线城市房价上涨最快，后期调控压力仍然很大。据粗略的统计，目前已有20多个城市公布房地产调控实施细则，但这些细则没有预期般严厉。多数地区只是重申了原来的调控措施，将房价调控目标定为不得超过实际人均可支配收入的增幅（介于8%-10%之间）。而对于“二手房交易按差额征收20%个人所得税”也多未给出明确规定。

其中，北京的调控细则最为严厉，也是少有的房价目标“同比保持稳定”的城市，且进一步收紧限购，并上调申请二套房房贷的首付比例。

伟业我爱我家(小区网论坛)集团副总裁胡景晖说，“北京楼市调控细则出台后，虽然新增房源和客源量并未大幅下降，但是买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，尤其是购房人群观望心态的加重，造成成交量的大幅下滑。”

根据北京市住建委的网签数据，截至4月15日，北京市二手房网签套数环比3月同期下降90%，新房成交量环比3月同期下降34%。

不过，从就目前看，北京政策的执行还不足以让房价的热度降下来，尽管成交量下降，但房价仍然坚挺，无降价迹象。

调控细则落实或促楼市“量缩价稳”

进入4月份以来，政策效应开始显现，部分城市二手住宅成交量出现回落。刘建伟认为，随着政策效应的进一步显现，4月份房价走势可望趋稳。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，从“国五条”出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求，因此细则出台后首先是交易量下滑，新房、二手房都是如此；价格应该会先趋于稳定，下半年应该会稳中有降。

基于此，胡景晖预期，房地产市场在短期内将呈现“量缩价稳”的态势。一季度市场成交量的大幅增长，已提前释放了未来几个月的交易量，二季度的需求萎缩几乎已成了定局，多数城市房价上涨局面将有所改观。

还有业内人士也认为，自4月开始地方细则陆续落实，房价涨幅将在高位盘整中有所回落。

值得注意的是，从当前房地产市场各项指标来看，自“国五条”细则出台后，3月房地产投资、开发、销售、拿地甚至开发景气指数趋势都转为下行。

统计局此前公布的房地产投资和销售数据自高位有所回落，1-3月房地产投资增速略降至20.2%，销售面积和销售额增速为37.1%和61.3%，均低于1-2月。

链家地产市场研究部张旭表示，市场成交情况会受到预期影响，并反作用于房企拿地、开发、投资等行业运行情况。基于此，二季度房地产行业运行数据上行趋势可能减弱。

3月份，70个大中城市中仅有温州1个城市新房价格环比出现下降，而68个城市则是环比上涨，其中涨幅为3.2%.

日前发布的2013年供地计划显示今年住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍.今年一季度，监测的103家房企融资总量达到1097亿元人民币，同比增幅达到96%.

相关新闻：

刘建伟：3月房价上涨与需求集中释放有关统计局

国家统计局今日发布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨城市有67个，比2月份增加了5个；二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、需求集中释放助涨3月房价。3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则的出台前，潜在购房者的担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。

二、后期房价走势可望趋稳。3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷的政策等，房地产市场调控政策进一步明朗。据媒体报道，进入4月份以来，政策的效应开始显现，部分城市二手住宅成交量出现回落。随着政策效应的进一步显现，预计4月份房价走势可望趋稳。

相关新闻：

68城新房价格涨幅扩大

政策“末班车”效应显现 3月份70个大中城市中

从统计局公布昨天发布的70大中城市房价报告中可以看到，由于政策“末班车”效应，3月份房价上涨的城市相比上月出现了进一步扩大。而随着政策的进一步落实，4月份楼市已明显趋冷，业内人士分析称，后市房价趋稳的可能性较大，而“大幅上涨”和“持续下跌”都不太可能出现。

数据：房价上涨城市又有增加

国家统计局数据显示，与上月相比，3月份70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，环比价格上涨的城市中，涨幅为3.2%。而与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有67个，比2月份增加了5个，3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅为11.2%。

二手住宅价格上涨的城市数量也比2月份有了进一步增加，其中环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加10个。

至此，房价上涨的城市相对上个月进一步扩大，上涨城市数据已经接近顶峰。

溯因：政策“末班车”效应显现

“3月份是最近数年来楼市最动荡的一个月。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，各地都因为新国五条落地细则的窗口期效应出现了成交量价上涨。北京等一线城市成交量均出现了超过或者接近历史纪录。对个税等政策的恐慌出现了明显的政策末班车现象。

同时，货币供应量增加导致市场流动性泛滥，也是房价上涨幅度越来越大的根本原因之一。

央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1~2月M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右。此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%，表明市场流动性进一步宽松。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。

后市预测房价“盘整”可能性较大

虽然房价上涨的城市进一步扩大，上涨城市数据已经接近顶峰，但是，随着调控政策进入新一轮的实质性收紧，业内人士普遍认为，未来一段时期，价格上涨城市数量可能在维持一定高位的基础上逐渐回落。

“整体看，3月房价涨幅仍在扩大，但势头受抑。领头羊北京环比涨幅已有所回落。”业内人士预测，地方细则4月开始陆续落实，故4月开始，房价涨幅将在高位盘整中有所回落。但是，年内“看不到持续超两个月的环比下跌”。

张大伟表示，从中原研究部的监控数据来看，新政效果已经逐渐出现，目前各地楼市出现非常明显的变化。“相比新政前楼市全面火热。4月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同力度的影响。”张大伟介绍称，中原的统计数据显示：4月8日~14日单周，54城市合计住宅签约56993套，相比3月份单周成交明显下调。而相比3月份，4月份各地售价均出现涨幅放缓。

“目前来看本轮调控影响非常不均衡，一线城市明显有出现倒春寒的可能性，而二线城市目前来看可能会继续受到一定程度抑制，三、四线城市则会平稳发展。”张大伟预测。

相关新闻：

国家统计局昨日公布3月份70个大中城市房价变动情况。上月，70个大中城市新建商品住宅价格继续呈上涨趋势，环比上涨的城市数量扩大到68个，仅有温州的房价出现下降。其中，西安新建商品住宅价格环比涨1.2%，同比涨4.2%；二手住宅价格环比涨0.9%，同比涨1.7%。

3月份，70个大中城市新建商品住宅价格继续上涨，68个城市环比上涨，比上月增加两个。环比价格上涨的城市中，涨幅为3.2%。仅有温州的房价出现下降，北上广深继续领涨。

备受关注的二手房价格涨势明显，66个城市二手房价格均上涨，上涨城市居前三位的为北京、上海，深圳和常德并列第三。其中北京环比上涨3.1%，上海环比上涨2.6%，深圳和常德环比上涨2.3%，二手房价格环比下降的城市只有温州、徐州和吉林，泉州价格持平。

统计数据显示，3月份，西安新建住宅价格环比涨1.2%，同比涨4.2%；新建商品住宅90平方米及以下环比涨1.2%，同比涨5.2%；90平方米至144平方米环比涨0.8%，同比涨3.5%；144平方米以上环比涨1.8%，同比涨4.1%。

其中，西安二手住宅价格环比涨0.9%，同比涨1.7%；二手住宅90平方米及以下环比涨1.5%，同比涨3.3%，90平方米至144平方米环比涨0.4%，同比涨0.2%；144平方米以上环比涨1.0%，同比涨3.3%。

国家统计局分析认为，助推3月房价上涨的原因，除了销售旺季到来，还有部分潜在购房者担心房地产市场政策从紧、急于入市导致需求集中提前释放，助涨了3月份房价。进入4月份后，政策效应开始显现，二手房价格“疯涨”的局面开始降温，消费者回流新房市场，后期房价走势可望趋稳。

相关新闻：