城镇化浪潮催生土地狂欢 央企国企上演夺地大戏
中国企业报2013/04/16 12:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
抢地！抢地！“地战”成了“房战”的根源。
“促进城镇化健康发展规划纲要”有望上半年出台的消息甫一传出，开发商便无法淡定。进入4月，包括央企在内的开发商抢地热潮十分迅猛。
面对投资诱惑，尽管各地楼市调控细则纷纷出台，但土地市场并未降温，城镇化浪潮下的土地狂欢与乱象正在激烈上演。
中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏断言，下一轮城镇化启动之后央企还会有一轮抢地潮。“如今的央企国企夺地，只是一个开始。”
开发商与新规竞速
开始于2012年末的“抢地”热潮，进入2013年后持续发酵。
4月10日，“国五条”之后的上海土地拍——浦东唐镇新市镇12万平方米D-05-01住宅地块，经过336轮的激烈竞争，被浦发置业以37.75亿元拍下，折合楼板价18199元/平方米，溢价65%。
4月9日，北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地举行拍卖，以11.65亿元的价格由金力集团旗下新能(北京)国际房地产开发有限公司夺得，溢价率达到174%。
北京一家房地产公司的内部人士告诉《中国企业报》记者，“竞速”是房地产公司近期的关键词，城镇化规划出台前，谁储备了足量的土地，谁就将在未来获益。不管城镇化规划如何定调，土地始终是开发商竞争的核心要素。未来一段时间内，一二线城市较为紧张的住宅供应趋势仍会持续，下半年可能出现新的推地高潮。
城镇化规划出台之前，基于对市场的看好，不少地产投资公司也纷纷在二三线城市豪掷重金，加快在土地市场的布局。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对《中国企业报》记者表示，新型城镇化不应仅是圈地造楼，而更应强调城市完善的基础设施、良好宜居的生态环境和均等的公共服务。
“住宅产品限购后，开发商一直在寻求转型，房地产业态也呈现多元化发展趋势，包括园区地产、商业地产、旅游地产、养老地产等。写字楼等商业地产已成为房企转型的方向，也是投资者们投资的重要对象。”赵秀池说。
“开发商对新政策寄予太多的期待，在他们看来，政策与商机密不可分。”一位业内人士对记者表示。
农村土地流转踯躅前行
在广大农村，“旧村改造”的步伐也在明显提速。
山东平度金沟子村，村民坚守7年拒绝“被上楼”。但近期有传闻称，开发商的挖掘机重新开进村子。
该村村民、媒体人陈宝成对《中国企业报》记者说，他至今依然珍藏着乾隆年间至今的所有地契以及老会计临终前交给他的按满了全村乡亲红手印的土地承包合同。
“老乡们拒绝‘被上楼’，是因为现在的房子有产权，旧村改造集体盖楼不仅失去了土地，住上楼房也根本没有产权证。”陈宝成气愤地说。
有关部门研究表明，中国经济未来通过推动城镇化发展作为引擎拉动，将实现新增消费9000亿，实现新增投资64890亿，实现GDP增加值为2.6个百分点，约占GDP增长值的37.15%。由此证明，城镇化必将成为推动中国经济发展的主要动力。
但是各地不乏借城镇化之名，上演各种违法违规乱象。如，未经村民同意、未经村民会议、村民代表会议表决，村委会擅自决定对村民房屋实施拆迁；补偿方案未经任何评估，补偿标准过低；强迫农民上楼，农房建设中未考虑农民的生活保障、农业生产生活方式等问题。
针对山东省一些地方在农房建设与危房改造工作中存在侵害农民权益、强拆迁建现象，日前，山东省住建厅下发紧急通知，要求各地农房建设与危房改造不得强迫农民上楼，农房建设“宜聚则聚、宜散则散，宜楼则楼、宜房则房”。对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强拆的，将严格追究有关责任单位和责任人的责任。
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土地违法引发销售乱象
记者在采访中遇到这样一则案例，貌似简单的买卖纠纷背后，隐藏着一桩疑似土地违法事件。
河北省三河市的杨振因无法正常办理房屋产权证，将开发商大厂回族自治县友通房地产开发有限公司(以下简称“友通公司”)告上法庭。
杨振的代理律师、北京市中关律师事务所律师王英军向《中国企业报》记者出示了双方在2011年6月30日签订的商品房买卖合同。根据合同，友通公司须于2011年12月31日前向买房人交付商品房并于同日前办理完毕该商品房的产权证书。
2011年12月20日，杨振收到友通公司办理房产证的通知。杨振告诉记者，办理房产证当天，友通公司要求他再签一份合同。“为什么要再签？和谁签？之前的合同又是怎么回事？”面对杨振的疑问，友通公司给出的说法是，“不签就办不了房产证”。
令人意想不到的是，之后的一系列诉讼将背后的土地交易内幕牵出。
合同显示，友通公司以出让方式取得位于夏垫镇政府街、编号为2-18-20的地块的土地使用权，填写的土地使用权出让合同号为“大厂国用(2002)字第0009号”，建设工程规划许可证号为“廊规工程K【2005】029号”，施工许可证号为“131028X060110101”。
《中国企业报》记者从律师向法院举证的材料中发现，友通公司出具的一系列相关证书材料均与上述合同不符。关于土地使用权，友通公司无法提供合同中的“大厂国用(2002)字第0009号”原件。而其提供的编号为大厂国用(2011)第02079号国有土地使用权证与杨振所购买的商品房地块并没有关联性。并且，该国有土地的使用权取得日期为2011年9月23日，原告与被告签订合同的日期为2011年6月30日。该证书的地号、面积、土地性质、土地期限都与购房者签订的合同无关。因此，友通公司无法根据与购房人杨振签订的商品房买卖合同办理产权证书。
据记者调查，友通公司提供的房屋所有权证书的取得时间竟然早于土地使用权的取得时间。此外，关于建设工程规划许可证、施工许可证，友通公司并不能提供原件。在法院举证材料中，由大厂回族自治县建设局出具的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证均显示，用地单位和建设单位为“夏垫镇村镇建设综合开发公司”。
“为什么办房产证需要再签一份合同，很显然，这套房子是二手房，开发商已经交易过一次了。”杨振告诉记者。针对种种疑问，记者采访了大厂回族自治县房产管理局，一位韩姓局长表示核实情况给记者回复。但截至记者发稿并未收到相关回复。
4月11日，《中国企业报》记者拨打了友通公司的办公电话，工作人员简单了解记者采访意图后称领导外出，汇报后给记者回电。同样，截至记者发稿该公司也未能对上述疑问做出解释，倒是不断通过各种关系和途径试图阻止记者发稿。
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据中国之声《新闻纵横》报道，当"新型城镇化"被期待为中国经济下一轮的潜力时，李克强总理在两会期间回应，城镇化的核心是"人"的城镇化。但是，二元户籍制度将每个人打上了不同的户口标签。
"新型城镇化"能否承载人们的城市梦想？在奔向城市的道路上，我们要如何越过户籍的关隘？昨天，在刚刚闭幕的"中国城镇化高层国际论坛"上，各方就"户籍制度改革"进行了讨论。
"一个小小的户口本，承受了不可承受之重。"国务院研究室副主任黄守宏用拟人的方式打开户籍制度改革的话题：
黄守宏：这个户口本你别看只是一个本子，他实际上上面承受了很多社会矛盾和问题，无论是区域之间的差距，城乡之间的差距，无论是社会公平正义的实现，等等等等很多的问题。所以这个小本子可以说承受着不可承受之重。
有数据显示，中国的城市化率2011年已经突破50%，但如果按户籍人口算，城里人实际只有35%。农民进城工作，但无法享受与城里人相同的教育、医疗、养老待遇。打工子弟小学总是"被关门"，找工作、买房子也总是被人问有没有"本地户口"。在户籍制度改革的路径上，国家已经基本上放宽中小城市，难点在于大型和特大型城市。首创集团董事长刘晓光：
刘晓光：你要是放开可能不是一千万人，可能是两三千万人。水、电、气、交通他是无法承受的。这笔支出，是从来源地支出呢？还是从中央特别财政支出支出呢？这要有一个具体的路径的。
世界银行中国区首席经济学家吴卓瑾特别提到了北京、上海的外来工子弟教育问题：她说，同样是外地人，富人能买房子上好学校，而穷人的孩子从教育上就失去了平等的竞争。美国也有很多的非法移民，他们虽然身份是非法的，但他们的孩子却和美国公民的孩子有一样的待遇。外来务工者参与了城市建设，理应分享相同的果实，国务院研究室副主任黄守宏认为，搞不好这个平衡，城镇化很难推进：
黄守宏：在改革当中涉及到既有制度的调整。比如异地高考制度讨论议论很多，实际上这个事情跟户籍制度也是密切相关，如果不解决农民工市民化社会成本的分摊，农民工的城镇化也好，人口的城镇化也好是很难推进下去的。
发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁多年从事农村事务研究，他把户籍改革与西方发达国家的移民现象相比较，认为现在城里人不愿意分享福利蛋糕，是户改矛盾的关键：
李铁：面对改革不是说市长自己反对，是决定这个城市所有户籍居民，包括这些城市的官员、企业家、媒体人、学者，他们都是这个城市户籍居民一分子，他们是不是希望有一大批外来人口，还是低收入人口跟他们共去享受这个城市文明生活？我想答案是否定的，30年形成的既定被行政区域分割的公共服务体系垄断化了，导致一个地区的居民已经形成了一种严重的利益排斥，而这种排斥反对户改的难点。
十八大之后，李克强总理曾经外出在恩施调研，和当地人员交谈时说，以前希望这里的农民到武汉或者上海打工并落户，今后更希望他们可以在家门口就业和落户。前几天他在无锡边上一个传统的农业地区调研，也感慨这里的农民能够在小镇过上城里人的好日子。城镇化，是否一定意味着向大城市聚集？中小城市发展能否化解户籍改革的矛盾？燕京华侨大学校长华生指出，城市发展的某些规律有时很难"飞跃"：
华生：全世界城市化潮流是农村人进城，中小城市进大城市，有一些规律确实是不可违背的，一个人到什么地方去寻找就业，人家是经过的计算的。把成本、服务、方方面面的享受都算到位。为什么跑到上海来，为什么到苏州去都是有原因的。
华生认为，城市规划不完全由市场决定，人为规划必不可少，如果中国城镇化地图中重视中小城市活力，就要在政策上向他们倾斜：
华生：要不要引导、要不要规划，要，但是要言行要一致，你不能说你嘴上说要往小地方去，大投资、大项目、大机关、大总部统统都在特大城市里面，每项目后面都是跟随着无数的投资，投资就带来了就业，是就业引导人往什么地方去，如果说北大办在苏北的一个乡下，去的人会很多。
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