一线城市土地出让金骤减 警惕借城镇化卖地
地产中国网2013/01/01 00:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
时近2012年年末，虽然土地市场一片火爆，但是难以掩盖全年土地市场冷清的局面。据伟业我爱我家(小区网论坛)统计，2012年1至11月一线城市土地出让金为1661亿元，比去年同期下降41.5%。
截至30日，北京地区除暂停的农展馆地块与石景山五里坨建设组团地块外，2012年土地出让金合计为609.8亿元。北京2012年土地出让金与2011年1155亿元相比缩水近半，仅是2010年的1/3，达到4年来。
一线城市土地出让金骤减的现象中，北京并非个例。搜房网统计显示，随着28日的成交收官，2012年上海共成交经营性用地是190幅，成交面积共计802.38万平方米，同比减少39.97%。土地出让金共计875.78亿元，同比减少25.98%。
广州方面，虽然还没有全年具体的数据，但之前广州市财政局局长袁锦霞向市人大常委会作《关于广州市2012年市本级预算调整方案的报告》称，2012年1至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，2012年土地出让金下降的原因，一方面是房地产整体市场环境是较差，房企拿地积极性下降，另一方面是地方土地供应减少。
数据显示，截至目前，北京土地出让面积379.2万平方米，规划总建筑面积531.7万平方米，同比分别减少44 .5%、41 .4%。而上海2009年土地供应建筑面积为907.70万平方米，2010年该数字为859.20万平方米，2011年是656.40万平方米，2012年前11月供应面积则降到了565.0万平方米。
在土地出让金下降背景下，对于地方来说，随之而来的是政府可用的财力的下降、投资下降等一系列的连环效应，这也是今年地方政府频繁微调，试探中央房地产调控红线的根本原因。
的确，据不完全统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个，2012年变动更为频繁。
国务院发展研究中心金融研究所副所长、华创证券首席经济学家巴曙松也认为，在特定时期，房地产一度是我国一些地方政府的主要“融资平台”之一，一度成为我国经济的重要库存，当时也成为我国货币的创造的重要渠道。因此，土地出让金极度下挫，使地方财政压力陡增。
“下半年地方政府加速推地的很大一部分原因就是上半年土地出让下降很严重。因此，2013年地方政府推地动力仍在。除此之外，我国未来大力发展城镇化将给地方政府带来新一轮土地财政机会，也是维持2013年土地市场相对较热的重要因素。”顾云昌说。
国土资源部部长徐绍史在部党组会议上表示，未来要稳步推进集体产权制度的改革，着力在农村建设用地使用权流转、土地股份制改革等方面积极推行试点，切实维护农民土地财产权利。
与此同时，有媒体曝出，国土部酝酿存量土地管理的新规定，以增加城镇建设用地供给，稳定地价预期。按照研讨中的制度设计，除规划用于商品住宅等经营性房地产开发的地块，必须由政府来依法收回、收购重新招拍挂外，允许原土地使用权人自行开发、允许开发主体通过收购进行集中开发、允许农村集体经济自行组织开发。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，国土部新规主要意义在于利用政策的积极引导，盘活现有未开发的存量土地。在解决土地市场供需矛盾、缓解地王压力的同时，更有利于城市城镇化进程。他同时指出，存量用地原使用权所有方将有望直接参与到存量建设用地的开发过程中，由于执行层面肯定会对土地使用权转移及相关利益分配做详细说明，并不意味着土地出让制度退回“协议出让”的时代，因此，该政策本身并非是对现行的经营性土地“一律招拍挂”的松动。
美联物业研究中心也认为，城镇化进程中的一个环节就是将土地资源盘活，但是，美联指出，从土地市场供应来说，土地的存量还是很大，但土地不可能无限制供应，中央政府应充分考虑农业用地可持续发展的问题。
此外，顾云昌也强调，已有不少地方政府与房地产企业把未来城镇化看做是房地产业的救星，因此，应警惕地方政府在财政压力下，巧立名目卖地。
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据不完全统计，今年6月至12月26日，上海、广州、长沙、深圳、天津等主要城市的地王都被央企收入囊中，这些地王共计耗资251.36亿元，占地王总金额的六成以上。下半年，保利、中海、中化方兴、招商四家央企在其拍地时共创造出10余块地王。
“央企不差钱，土地市场，尤其是一线城市的土地市场已经迎来央企定价的时代。在一线城市，二线房企已被挤出土地市场，只有在城市郊区的土地市场中才能获得一些机会。”黄金湾投资集团董事长申威向记者表示。
地王频被央企刷新
12月26日，央企中化方兴的全资附属公司威旺置业与上港集团联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块。该地块溢价21.11%，楼板价达23330元/平方米，成为新总价地王。而上一个总价地王由央企中冶置业在近一个月前创造，当时中冶以56.2亿元竞得南京下关滨江2号地块。
据公开资料显示，创造总价地王的当属央企保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)。今年6月份至今，保利在土地市场上不仅以耗资298亿元，堪称央企之冠，更是先后在长沙、上海、珠海拿下三块总价地王，并与中国奥园联合开发广州番禺地王。
而中海以203亿元的拿地金额排在保利之后。12月20日，中海将广东佛山市的总价和楼面地价“双料地王”纳入囊中。12月10日，中海以20亿元入驻深圳宝安尖岗山，成为今年的深圳地王。早在7月份中海以折合楼面价13026元/平方米创造了当时的天津单价地王。
12月24日，央企鲁能以46.2亿元拿下天津的双料地王，地块溢价率24.53%，楼面地价高达15000元/平方米。
对于央企在土地市场上的高歌猛进，申威向记者表示：“今年下半年，土地市场地王频出与开发商的土地储备低于其销售速度有密切关系。央企近期在一线城市大手笔频频出手，很多中小开发商已经被挤出土地市场。而从现在到明年上半年，是房企补充土地储备的高峰期。”
溢价率触上限
今年下半年，中化方兴在拿地上仅投入51亿元，但是根据K8黄金湾土地网测算，其平均溢价率却高达50%，名列各大央企之首。而国土部曾发文，要求土地溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案。在斩获今年新总价地王之前，方兴的全资子公司新辉置业在苏州，以总价23.2亿元、楼面价8990元/平方米的价格创造了当地新地王。
据K8黄金湾土地网以100个城市为样本测算，创造地王最为频繁的保利，今年6月至12月26日，拿地的平均溢价率约为47%，远高于万科20%的平均溢价率。而中海在几个地王的推动下，平均溢价率也达到了38%。
据中原地产报告显示，2012年度开发商采取扩张政策最为典型的是招商地产，拿地规模远大于其销售规模；保利、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；华润拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。
正如业内人士所言，央企已经成为土地市场的定价者，而央企在土地市场上大手笔的背后，其推手正是大型央企充足的资金。
记者接触的不少上市房企虽然没有央企那样的雄厚资金，但也属于布局的二线房企。在谈及一线城市土地价格时，这些房企的高层频频感叹土地“太贵”，适合自己企业、又能买得起的土地很难找。
“信贷投放对央企一贯有所偏向，央企在银行授信、社会融资上获得的支持力度相对较大，因此获得的土地总价也比较高。而民企的融资压力相对于央企更大，在土地总价高门槛的情况下，民企的机会显然很小。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。
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