人民财评:房地产调控过程很艰难 不能心太软
房天下综合整理2012/12/30 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：西部网）即将走入历史的2012年，是自2010年4月17日史上最严厉调控政策实施以来，中国楼市最为纠结的一年。各级政府、各类开发企业和广大购房者处于深度博弈之中，以至于临近年底出现了个别媒体炒作的所谓恐慌性购房。
这一年，调控的副作用似乎也很明显。尽管中国经济增长正逐步去房地产化，但目前依然未能摆脱对房地产的依赖。房地产投资增速下滑拖累了经济整体增长速度。此外，一些地方的卖地收入明显减少，对土地财政的强烈依赖导致部分地方政府不断试探放松房地产调控措施。由于进入2012年以来经济下行压力加大、稳增长被摆在突出位置，房地产调控投鼠忌器，对一些地方政府刻意放松房地产调控的情况，并未启动相应的问责程序。
这一年，严厉调控使得房地产开发商出现明显分化，一些房地产企业经历生死劫，部分中小型开发商出局。严厉调控也触痛了一些房地产大佬的既得利益。个别开发商对调控颇有微词，甚至放言3月份将出现房价暴涨，在市场中散布恐慌气氛。
这一年，最为纠结的还是广大购房者。严厉的调控使得投机性购房基本被排除在市场之外，但是排挤出去的是“增量”投机资金，而不是“存量”资产，一些持有多套住房的投资者并没有急于出手，住房空置率也一直是个谜。自住型购房者，包括首次置业需求和改善性需求，一直在静观市场风向变化。由于货币政策放松等因素，随着市场预期的改变，消费者购买力的释放不仅推高了新房和二手房的成交量，也使得成交价格水涨船高。
针对个别媒体有关北京市出现恐慌性购房的报道，北京市住建委相关负责人日前表示，北京市房地产市场今年供需关系基本平衡，“恐慌性购房”系炒作。同时也要看到，无论是国家统计局公布的11月份70个大中城市新建商品房价格指数，还是市场研究机构公布的近期二手房成交价格，都显示一些大中城市的房价出现反弹。房地产调控正处于深水区、敏感期。
对此，住建部负责人表示，当前一些城市有放松调控政策的苗头，明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，并表示“对放松调控措施而导致房价过快上涨的城市，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。”这是调控关键期释放出的信号。
房价过高已经成为我国经济社会生活中的一个突出矛盾。坚定不移地搞好房地产市场调控，是关系经济社会发展大局的问题，是当前和今后一段时间不得不为的选择。既然是调控，就必然有所取舍，而且需要根据市场变化，把握好力度和节奏。在房价未能理性回归而且面临反弹压力的时候，调控需要储备好政策弹药，必要时推出新举措。
与房地产调控效果关系最直接的是地方政府的态度和措施。地方政府执行调控措施不主动、不坚决，主要原因在于土地财政。因此，如何下大力气解决土地财政问题，将关系到调控成果的大小和成败。当务之急是，已经出台的政策措施就要不折不扣地执行，对执行不力的，需要及时问责。只有这样，才能维护调控政策的权威性和公信力。
房价调控效果关键取决于市场供求关系。从需求面来看，尽管投资投机性购房被大部分赶出了市场，但在一些大城市，无论首次置业需求还是改善性需求，都在持续增加。比如北京市，在政治中心和文化中心的基础上，日益发展成为经济中心，城市功能越来越多，资源集聚能力越来越强，必然吸引更多就业人口，随着调控时间的延长，不再受限购约束的购房人也会越来越多。
从需求来看，住房的附加功能也应该引起更多重视。在我国，男女青年结婚、子女上学这些社会需求，被直接或间接与住房挂钩。试想，如果北京将异地高考政策与是否在北京拥有住房相联系，那对北京房价而言将是不可承受之重。在户籍改革成为不可阻挡潮流的时候，如果北京、上海这样的大城市也取消户籍限制，无疑将给当地房价带来更大的上涨压力。
从供给面来看，稳定房价需要住房供给保持合理的增长速度。如果供给跟不上，调控只会半途而废。这就要求各级政府加大土地供应，尤其是针对保障性住房的土地供给。我国需要创新制度设计，使保障性住房的资金来源有切实的保障。
针对商品房设计的房产税应该定位为住房奢侈消费税，也就是主要针对超大户型和多套房征收。我国是土地资源稀缺的国家，必须节约使用。然而，即便在严厉调控措施实施之后，一些开发商仍然在推超大户型的住房。如果不对这样的做法课以重税，就是在事实上鼓励住房资源的不公平分配。
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今日看点：
（来源：证劵时报）近日发布的70个大中城市房价数据显示，11月房价环比上涨0.2%，明显高于10月的0.1%。其中，新房房价的上涨势头最为显著70个大中城市里面，新房房价月环比上涨的城市数目由上月的35增加至53。我们认为，今年政府地产调控没有实际强化是当前房价加快上涨的原因，但这并非表明政府会继续纵容房价的持续上涨，新一轮地产调控措施也渐行渐近。
今年房地产调控“只喊不调”
虽说中央一直提出要坚持房地产调控政策不动摇，但实际上这个政策在地方并没有很好实施，据不完全统计，上半年有近40个城市明确发文微调了楼市政策。在上半年较为宽松的信贷条件下，这些政策无疑刺激了购房者的入市热情，由此也使得楼市逐渐升温，今年7月70个大中城市首次出现了房价的环比上涨。
而楼市的异动也引起政府部门的高度关注，7月24日，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查，有关部委也重申严格执行楼市调控政策不动摇。担心调控政策的出台，购房者再次陷入“观望”，这也使得8月、9月房价涨幅收窄，各方都在等督查组报告提交后的新政出台。
但是市场预期的调控措施并没有出台，这无疑给了购房者“定心丸”，10月过后，一些之前犹豫的购房者开始入市，房价在经历9月停涨后，10月再次出现上涨，这使得更多的购房者开始入市。
而同期，各类事件也增添了地产市场的热度：如随着地产市场复苏，各地加快高价卖地的步伐；中央高度重视城镇化发展更让房地产商乐观看待市场前景，不缺钱的开发商开始频频提价等。进入12月，各地频繁出现抢房潮，房价加速上涨的趋势可能还将延续。
房地产已经绑架中国经济
政府之所以今年以来对于地产调控“手软”的重要原因，很可能还是把经济稳定作为要务，毕竟当前房地产已经在一定程度上绑架了中国经济。
以国民经济核算的两种方法计算，房地产对于国民经济影响巨大。
首先，以生产法角度考虑，房地产业的增加值纳入第三产业范围，2011年它占第三产业的比例为13%，在单一行业中排名第二，占国内生产总值(GDP)的比例为5.6%。尽管在所有行业中并不十分突出，但考虑到建筑业与房地产业密切相关，如我国房地产投资活动中建筑与安装工程金额占建筑总产值比例2011年达到38%，而2011年建筑业增加值占GDP比例高达6.8%，因此若把房地产对于建筑业的拉动也考虑在内，房地产增加值占GDP比例为8.2%左右，在所有的行业排名中无疑名列前茅，比金融危机前2008年的水平上升了1.48个百分点。
其次，以支出法来衡量，也可以从相关数据来说明房地产是国民经济支柱产业。金融危机后，我国经济对于房地产依赖程度还在进一步加深：房地产投资额占GDP比例已经从2008年末的10%上升至2011年末的13%，其中住宅投资占GDP比例已经达到9.3%，超过日本峰的水平(日本住宅投资占整个经济总量的点出现在1970年前后，水平大概是9%)；固定资本形成也越来越依赖于房地产投资活动，计算结果表明，扣除土地购置费后的房地产开发投资(大体相当于房地产固定资本形成)占当年固定资本形成的比重从2008年18.2%上升到2011年的22.3%，占GDP比例为10.3%，这意味着房地产投资增速下滑10%左右，则拖累GDP增速大约1.03个百分点左右。
正因为房地产如此重要，2012年房地产市场的复苏也就对今年经济企稳回升起到了十分积极的作用。如由于第三产业的主要分类，批发零售、金融以及交通运输、仓储及邮政通信等今年以来的景气度都在下滑，因此第三产业增速自今年一季度的7.5%上升至三季度累计的7.9%，这较大程度上就来自于房地产的推动；受益于房地产市场持续回暖，地产投资增速于今年8月出现了回升，1～8月累积增速为15.6%，全年增速有望在17%左右，这有力地推动了投资增速的企稳，而这对稳定2012年GDP增速有较大的帮助。
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