香港楼市新政满月 二手房成交量暴跌55%
第一财经日报2012/11/30 13:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
某日到办公室，听到香港女同事L小姐高兴地说，最近开始准备看房子了。仅仅两个月之前，她还在抱怨，看了半年的房子，但是“越看房价越高”，因此决定暂时不买房。
让L小姐重拾看房信心的是香港特区政府上月推出的“买家印花税”（BuyerStamp Duty，下称“BSD”）政策。
香港特区政府推出这项政策的目的很明显，一方面是为了打击短炒客，另一方面是希望通过限制外来投资者，强行扭转香港房地产市场对本地居民的供不应求情况。今年以来，香港的地产价格已经普遍出现了20%的升幅。
更令香港人担忧的是，不论是从价格，还是从按揭贷款与家庭收入比来看，香港的地产价格都已经超过了1997年的水平——而1997年那场地产灾难，迄今让许多港人无法释怀，不少人担忧地产市场会重蹈覆辙。
BSD政策显然给地产界带来一次地震。就在政策宣布次日，包括大地产商长江实业在内的大批香港本地股均出现了暴跌，香港恒生地产指数更是重挫超过1000点，跌幅近4%。
到本周二，是BSD满月的日子。翻开过去一个月的香港财经大报，几乎每天都有BSD的新闻曝光，该政策恐怕已经成为香港自“八万五”政策以来全港争议的政策。
褒贬不一
一方面，该政策获得不少本地居民的欢迎。香港特别行政区行政长官梁振英的支持率在政策宣布后一改颓势出现上扬，可见民心对政策所向。在香港公司里，不少像L这样的年轻人对于BSD都表示支持，他们希望地产价格会出现深度调整，好满足他们“上车”的欲望。
不仅如此，连一些在香港打拼的内地打工仔也对政策表示欢迎。对他们来说，即使没有BSD，香港的楼价也属于高不可攀，但过高的房价却吸引不少业主转租为售，因此令市场上的租盘急剧减少，这反过来又驱升了租金价格——有地产界朋友介绍说，如今租金已经比一年前增长了近20%，但是租盘仍然供不应求，许多租盘刚刚放盘不到一天便被租走，往年正常年份，平均要两三周时间才会有成交。因此对于初出校门的打工仔来说，BSD也有可能会有减租的作用。
但另一方面，BSD政策也被不少商界人士诟病。有人指责它有违香港的自由市场精神，有可能打击外来公司对香港的信心。也有评论员指出，两年前特区政府推出SSD以打击炒家。但是近两年来香港楼价继续快速上涨，已经说明SSD无效。
不过BSD商界批评之处，是连香港本地注册的公司买楼也要受到BSD的约束——这一点可能触动了香港本地商界富豪或是那些家族基金的利益，让他们觉得被“错杀”。有地产界人士表示，不少香港富裕家庭是以公司的名义持有物业，如果按现行的BSD措施，同样也要受到管制，对这些香港本地注册的公司并不公平；此外，有地产商认为豪宅市场和普通居民住宅市场并不一样，豪宅价格的升跌并不会左右到普通住宅的供求关系，因此不应被纳入BSD管制范围。
反弹力度的当属代表地产界势力的地产建设商会。该会执委会主席梁志坚多次公布表示，希望政府要有豁免选项。该商会早前已经向政府提出多项反建议，包括豁免香港本地公司或家族基金购买豪宅的BSD，但可规定要求其每年申报物业有否出现转让，否则可追收税款；另外，该会建议3000万港元或以上豪宅可获豁免BSD。
不过上述建议并没有获得香港特区政府的认可。香港运输及房屋局局长张炳良就认为，不应该局部豁免征收BSD，因为如果本地公司获得优待，外地人和外地公司便可以通过香港本地公司避税，从而令措施效果打折扣。
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车位及商用物业价格暴涨
从这一个月的房地产价格反应来看，BSD和新SSD两项措施已经影响到地产市场的信心。有大型地产中介公司统计显示，二手楼看盘的数量及成交量全面急冻，香港前十大屋苑成交量与上月同期相比，暴跌近55%，而且成交价跌幅似乎有逐渐扩大的迹象，显示二手市场已经提前步入寒冬。
不过并不是所有的业主都出现恐慌性的抛售。“很多业主转售为租，或是捂盘了。”在港岛太古城附近的一家地产中介无奈地说。
所谓“捂盘”，是香港地产市场处于低迷或是方向不明时期业主常见的做法，即把房源从中介公司撤走，拒绝任何人上门看房，既不出租也不出售。对于中介来说，这种状态是最令人难熬的，它比转售为租更令中介难受。
目前香港地产市场价格显然并没有进入低迷状态，因此当下捂盘局面的出现，显示不少业主希望观望后市而后谋动。
从阻击外来购房者的角度来看，BSD的影响则似乎更小。事实上，就在BSD实施这一个月内，已经发生了多宗内地豪客买豪宅的事件——不过主要发生在新盘市场。通常香港的新楼要两年入住，也就是说，如果未来两年该处楼盘超过25%，这些投资者便可以赚钱。
从香港楼价今年一年不到升幅便高达20%来看，不少人相信，在QE3的推动之下，香港的房地产价格还会节节上升。
除了二手成交急跌、捂盘数量上升，新SSD和BSD给商用地产市场和车位市场也带来了巨大冲击。熟悉地产炒家的人士表示，SSD和BSD的推出，令外来资金更多流向商业地产和车位市场。
在BSD推行的这一个月内，香港本已火爆的车位市场已经出现了价量齐升的局面。据港岛大型屋菀太古城附近的地产中介表示，该区的车位价格在近一个月平均上扬了5%至10%不等。而新鸿基地产则传出，其新盘“珑玺”的车位开价高达185万至200万港元，较同区普通车位的100万港元高出近一倍，尽管如此，估计开盘当天便可售出约100个车位，套现近2亿港元。
商用物业也同样火爆，地产中介们极力推荐商用地产项目。他们常用的一个宣传策略是：谁能保证BSD和新SSD未来不会套用在商用地产项目上？
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香港新政一周吓走两成看房客 退烧药效果显现 中国证券报
过去的一周，在香港特区政府推出的严厉房市新政作用下，香港房市迅速降温，预约看房人数已下跌近20%。而内地买家对于香港置业的意向更是大幅下降。有机构估计，未来6个月，香港房价将下跌10%-15%，租金下降幅度会接近5%。
房市迅速降温
数据显示，中原地产香港十大楼盘上周末(11月3、4日)预约看房的人数比预期大幅下跌，环比下跌近20%。其中，映湾园自新政出台至今，一星期一直未有成交，市场及买家观望气氛浓厚。上周末该楼盘预约看房量仅为15组，比前一周约40组缩减逾6成。
香港中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，港府推出调控楼市措施主要针对楼市投机者，而真正用家置业需求不减，但现时大部分买家观望后市，期望业主会减价或扩大议价空间，使得目前交易呈胶着状态，相信要等到业主接受现实，调低报价，交易量才有机会回升。
10月26日，港府推出两项严厉的楼市调控措施：一方面提高额外印花税的税阶，并将适用期延长至3年；另一方面推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家印花税。两项措施于27日生效。
美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权表示，集团访问了229个内地买家，其中3%表示，不会考虑短期内在港置业；另外，有62%受访者表示，半年内不会购买香港物业。该集团的统计数据还显示，本轮新政推出后，90%内地买家没有来港看楼，成交接近零。
资金或流向非住宅项目
高力国际报告指出，港府10月26日推出房市新政后，预计短期炒家及非本地买家暂时离场，真正用家则采取观望态度或趁机与业主议价。未来6个月，香港整体住宅售价料将下跌10-15%，租金跌幅约5%。与2010年11月首推额外印花税情况相似，估计资金将流向非住宅项目如写字楼及商铺，除非政府对此类型物业推出同样的降温措施。
中原地产创始人施永青表示，对香港房市持相对乐观态度。他指出，以近日市场对政府新政的反应来看，交易虽出现下降，但幅度比预期小。原本市场普遍预期交易要少四成，但现在只是少两至三成。这还是与八、九月份的高峰期比；如果与近两年的平均交投量比，跌幅不算显著。
施永青认为：“现在的情况是买家出现观望，他们希望政府新政起作用，迟点买或有机会便宜一些。但大部分业主却坚守价位不减，他们的想法很简单，就是套现后都不知道如何处理收回来的资金。的回报仍远比放在银行收息好，在金融市场要赚钱则更不容易，所以业主都不想卖楼。这一期间的房价调整，幅度可能只在10%左右，而且为时不会太长，明年春节左右，市场应可找到支持位，交易亦会回升。”
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标普看淡香港楼市新政 梁振英誓言适时再推措施 东方早报
11月1日，香港特区行政长官梁振英说，香港地少人多，环境挤迫，部分资源在短期内不能大幅增加，因此有时要采取港人优先的政策，“港人港地”和上星期推出的买家印花税就是例子。他说，港府会继续密切监察楼市，适时推出措施。
梁振英当天出席香港特区立法会答问大会时说，“最归根究底的做法是增加土地供应”；同时要管理楼市需求，在当前市况过热和供应较短缺的特殊情况下，优先照顾香港居民的置业需求，进一步打击住宅的短期炒卖活动。
此前的10月26日，香港特区政府财政司刚刚宣布推出新一轮管理楼市需求的措施，包括：修订《印花税条例》，提高额外印花税的税率并将适用期延长至三年；引入适用于香港性居民以外的任何人士（包括公司）取得住宅物业的“买家印花税”，税率划一为15%。
香港楼市成交量应声暴跌。据美联物业统计，新政推出后，内地买家成交接近零。美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权透露，美联物业访问了229个内地买家，其中3%受访者表示，不会考虑短期内在港置业；另有62%受访者称，半年内不会购买香港物业。
仲量联行亚太区首席执行长何励达在接受《华尔街日报》采访时预计，内地投资者或弃香港楼市，转战悉尼、多伦多和伦敦等地。
香港的新印花税效仿的是新加坡。仲量联行新加坡及东南亚董事总经理傅司克告诉《华尔街日报》，去年12月，新加坡规定外国人购房要额外缴10%的税。受此影响，今年前9个月，中国内地投资者在新加坡所购公寓只有407套，相比之下，2011年这一数字为1802套。
短期来看，内地买家确实已对香港楼市望而却步。但长期而言，新政能否压制香港房价，各方说法不一。
全球三大评级巨头之一的标普亚太区企业评级主管李国宜说，新政未必可以压低香港房价，香港楼市眼下受多项因素影响，包括供应有限、利率极低、资金缺乏投资出路等。
另一评级巨头惠誉在发布的报告中也写道，新印花税可能无法抑制香港形成较大房地产泡沫的风险。
“梁振英一再重申要扩大住房供应，但并不清楚港府能否采取措施加大私有市场的供应。港府还担心价格回调力度过大，出现像1997-2003年的暴跌局面。”惠誉提醒，“从西班牙、爱尔兰等地区的情况来看，供应增加可刺激需求，而不是满足需求。”
香港地产建设商会执委会主席梁志坚在接受香港当地电视台采访时透露，商会最快于11月2日举行会议，讨论新印花税。梁志坚希望，业界在互相交流意见后，再与政府沟通。
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