淡季不淡 万科等标杆房企带头抢地房价上涨压力增加
证券日报-资本证券网2012/11/24 17:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月份住宅成交量环比、同比大幅攀升，再次走出了淡季不淡行情。持续向好的市场氛围，给地产大佬们再吃一颗定心丸，房地产企业在土地市场动作频繁。
11月前22天，万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110.45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。其中万科占据首位，拿地权益支付价达到38.66亿元，权益建筑面积达到119.52万平方米。
万科最近一次出手购地是在南京。11月20日，南京国土局拍卖No.2012G42、43、44、45号4幅地块，分别位于六合区、雨花台区和建邺区。最终以总价32.31亿元全部出让，其中G43地块经过17轮竞买，由万科以8.71亿元竞得。
由于今年土地供应计划完成情况不尽如人意，各地政府在11月份加大推地力度。中原集团研究中心监测的12个城市数据显示，11月份前15天各地经营性用地成交面积约356公顷，约占10月份成交量的58%。中原集团研究中心表示，由于前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地到期，土地市场将持续活跃。
溢价率也随着土地市场回暖而水涨船高。11月22日，东莞集中出让4宗地块，包括东坑初坑地块与石碣三宗连体地2012WG052、53、54号地。其中，石碣第二宗地块经过4家竞拍者43轮竞价后，被东莞市合信以9050万元拍得，面积为10834平方米，成交楼面价约为2784元/平方米，溢价率达98%。
中原市场研究部研究总监张大伟分析表示，从最近主要城市供地及成交土地节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。
事实，的确如此。11月开始，随着成交量回升，业主预期出现转向，以北京为例，二手房议价空间有所降低。同时，由于改善型需求的增加，面积超过90平米的大户型住宅出现涨价苗头，价格反弹的压力有所增加。
据链家地产市场研究部统计，二手房议价空间从年初下滑，在7月达到谷底，但是随后出现反弹。10月开始以来，二手房议价空间又再次下降，11月议价空间为2.4%，与7月水平接近。按照目前全市平均套均总价209万/套估计，业主平均的让利空间仅为5万元左右。
链家地产市场部张絮认为，目前的议价空间降至今年的水平，当前业主不仅是挂牌价格较高，抗价意愿也有所增强。一方面，在“金九银十”市场短暂回落后，11月二手房市场重归火热。另一方面，目前为止还并没有出现明年调控收紧的迹象，导致业主预期比较乐观。在议价空间下降的同时，新增房源的挂牌价格有所提高，后市价格上涨压力增加。
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今日新闻：
由于楼市成交回暖，龙头房企前三季度销售情况普遍好于预期，在资金相对充裕情况下纷纷抄底土地市场，拿地举动较为密集。业内人士认为，今年乃至明年万科、保利、招商等龙头房企的销售及利润增长情况较乐观，房企最困难时刻或已过去。
万科
全年销售预增拿地趋向积极
万科三季报业绩超过预期。前9个月，万科实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%，每股0.46元。不过由于之前降价促销的一些项目三季度开始结算，加上合作开发的项目增多，三季报净利润率较中报下降1.2个百分点，净利润率为11%。
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由于楼市成交出现回暖，三季报万科销售金额与去年基本持平，销售面积有所增长。万科前三季度实现销售面积907.9万平方米，同比增长7.9%；销售金额963.2亿元，与去年同期基本持平，为2011年全年销售金额的80%。今年四季度万科推盘项目将非常充裕，预计四季度新推货量有望达500万平方米，在售货量有望达1000万平方米，预计全年销售能够实现增长。在财务状况稳健的情况下，万科在四季度进行明显降价促销的可能性较小。
拿地可能更加积极。截至今年9月底，万科开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，完成计划的66%和49%。万科1-9月新增权益面积587万平方米，其中第三季度拿地速度明显加快，新增项目23个。由于目前土地市场价格整体来看依然处于低谷，预计第四季度万科仍可能大规模拿地，补充土地储备。
现金充裕，偿债能力较强。截至今年三季度末，万科预收账款余额为1448亿元，使2013年业绩有一定确定性，
保利
财务状况好转促销动力不足
前三季度保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)业绩基本符合预期，前三季度实现营业收入313.1亿元，同比增长43.5%；实现净利润38.2亿元，同比增长10.2%，每股0.54元。
伴随房地产市场回暖，保利地产的签约销售面积和金额实现增长。前三季度实现签约金额逾756亿元，销售签约面积669.2万平方米，分别同比增长32%、34%。不过第三季度保利地产销售金额出现下滑，单季销售面积231.4万平方米，销售金额253.3亿元，销售金额环比下降28.5%，同比增长42.2%，单季销售情况低于预期。
预计四季度保利地产推盘量不大，降价促销动力不足。保利地产前三季度新开工面积958万平方米，同比下降9.8%，第三季度新开工240万平方米，预计第四季度新推货量不会出现大幅增长，降价促销力度可能会有所收缩。如果市场状况平稳，预计全年可达1000亿元销售额。
财务状况虽有所改善，不过资产负债率依然较高。截至三季度末，保利地产净负债率90.7%，较年初下降28.3个百分点，三年来首次回到100%以下。三季度末保利地产持有货币资金逾356亿元，是一年内到期长短期借款总和的1.55倍，财务状况有所改善。
保利地产9月以来拿地提速，拿地更注重质量。9月保利在北京新增两宗地块，10月又在长沙、上海等城市大量拿地，累计拿地金额占当期销售额比例已经恢复到35%以上的历史平均水平。保利地产土地储备充足，总规划容积率建筑面积储备达6385万平方米。拿地重心侧重一二线城市，今年新增9个项目中，有7个位于省会以上城市。截至三季度末已售未结账款达到1004.4亿元，未来业绩确定性较强。
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招商
跑量策略发力销售或增四成
招商地产前三季度业绩也符合预期。前三季度招商地产营业收入161.5亿元，同比增长29.5%；净利润24.2亿元，同比增长16.0%，每股1.41元。
招商地产今年在经营举措上更为积极主动，依据市场情况随时调整推售节奏和产品结构、适时降价跑量，前三季度实现销售面积172.94万平方米，签约金额247.08亿元，已超去年全年业绩，其中第三季度完成销售85.8亿元。预计全年销售能够超过300亿元，销售额增长有望超40%。从售价来看，前三季度销售均价约14300元/平方米，较2011年全年销售均价17500元/平方米下降18%，体现了招商地产积极销售的策略。
拿地力度加大，扩张快速。截至9月末，招商地产今年共获取土地权益面积225万平方米，权益土地价款62亿元，拿地集中北京、深圳、上海、天津等一二线城市。第三季度招商地产在深圳、哈尔滨、上海等地共增加4个项目。该公司合作拿地比例有明显提高。
截至9月末，招商地产账面现金174.05亿元，为一年内到期的长短期负债的1.5倍，偿债压力较小。资产负债率为70%，扣除预收账款后资产负债率为44%，低于行业平均水平。
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