"房奴"十年炒房路 应抑制投机行为
房天下综合整理2012/11/20 16:20
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（来源：中国证券报）“我们应该算首批"房奴"，当年敢在银行贷款几百万去买十几套房的人，是别人眼中的"疯子"。就连我自己也觉得特别疯狂。”年过五十的徐芳（化名）讲起当年投资房地产的故事，不免感觉侥幸和得意。
“那时，在银行做按揭贷款只需首付20%，利率也比较低。”徐芳表示，但即便如此，十几套房子也需贷款三四百万，月供将近四万元。“周围的人都觉得我们很不可理喻，那时我们一个月的工资也就是2000多元。”
她表示，当时没有所谓“炒房团”概念，自己和亲朋好友只是想找到一条可以使资产增值的出路。在那个炒股盛行的年代，她不懂也不敢轻易进入股市。
承受着月供款的重压，投资相当可观。在经过了几年的等待后，从2007年开始，北京房价开始快速上涨。徐芳和她的“炒房团”在2007年至2008年，陆续卖掉其中三套房子，并用卖房所得还清此前全部银行贷款，相当可观。
徐芳和朋友们当年购买的十几套房子，如今还剩下一半。考虑到限购、限贷等调控政策，未来一段时间他们都不会考虑再卖房子。“我们买的那些房子地段也都不错，将来一定还会，而且目前通过出租房子获得的相当可观。”徐芳说。
当大家对于徐芳当年大胆“炒房”的行为深感佩服时，徐芳表示，那批人虽是“炒家”，其实也是“房奴”。“"房奴"的日子不好过，我们当年都承受着极大的压力，投资失败的大有人在。有的人因为还不起房贷，没赚到钱就把房子卖了。有的夫妻两口子意见不合离婚了。”徐芳告诉中国证券报记者，自己只拥有这十几套房子中的一小部分，但还贷压力仍逼得她喘不过气，每月除吃饭和日常开销外，全部收入都用来还房贷。
压力来自数轮房地产调控。对“炒房团”来说，只要拥有1000万元自有资金，利用银行贷款买房，再通过抵押贷款套取资金，然后再买房、再抵押，就可形成1亿元的炒房规模，但相应的资金风险也很大。2005年国家出台的相关政策规定，个人住房购买不足两年后再销售，须全额征收营业税，2006年则将这一年限上调为5年。购房投机成本骤然提高，房地产市场一度低迷，这给不少和徐芳一样的“炒房”者构成致命打击。
“买房时只顾着涨，从没想过会下跌。2005年至2006年，有些人不得不赔本卖房。”回想当时旁人割肉卖房、四处筹钱还债的情景，徐芳仍是心有余悸。
徐芳表示，他们曾打算卖掉几套房，于是先将东四环外的一套100多平方米的房子挂牌出售，其购入价是60万元，出售价是80万元，而这80万元还预留了还价空间。“当时想的是少赚点没关系，只要不亏本就行，但这样的价格挂牌半年都无人问津。”
楼市限购的政策实施后，徐芳和丈夫在燕郊(社区网论坛商铺)买了一套别墅用作养老。她表示，如果以后政策允许，自己还是会选择购置房产投资，因为“实在找不到更好、更稳妥的投资渠道”。
中原地产市场研究部的总监张大伟认为，2003年前后的那批购房者不能称为“房奴”，因为当时房屋价格值较低，而且当时房屋价格相对健康、租售比合理，一套房屋的出租完全可抵补月供。此外，个人收入的持续上升也令这些购房者的压力相对较小。
针对于“炒房”行为，业内人士表示，除限购、限贷政策对新增投资、投机行为进行限制外，未来必须通过房产税等财税手段，增加投机“炒房”者的成本，抑制投机“炒房”行为。研究显示，房产税率平均增加1个百分点，住房自有率就会下降5-6个百分点。
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买房族：每月都成“月光族”
（来源：新华网）在外人眼中，沈鑫是个生活过得很滋润的人。在一所重点中学刚工作3年的他，每个月有4000-5000元左右收入。沈鑫最爱和同事一起出去K歌，也爱没事约人出去徒步旅游，在他看来，自己的收入应付这些爱好是小菜一碟。
去年
然而，买了房和车后，沈鑫却突然发现，自己的生活反而不那么愉快了。
“现在，我也算有房有车一族了，但每个月固定在房贷、车贷、养车上面的费用就是4000元左右，吃饭我都尽量回家蹭。现在，我基本上每个月都没有结余，日子过得紧巴巴的。”沈鑫告诉记者，他从来没想到，有了房和车后，日子比以前紧张多了。原本买车是想要出门自驾游方便，但买车一年了，他只出去过一次。
最让沈鑫难受地是，有了房和车后，女朋友反而忧愁起来，“工作前两年还存了3万元，买车全部用光了。最近这一年一分钱都没存下。女朋友为此很是担心今后的生活。”
理财师点评：
沈鑫目前的情况，最重要的是要节省开支。从现有的情况看，沈鑫的固定支出主要分三块，房贷、车贷和养车费用。房子由于已经由父母支付了首付，再让父母出钱不太合适，因此可以让找父母借钱将车贷全部还完。
节省出来的900元，沈鑫可将其中的500元用作基金定投，投资一只指数型基金，抵御通货膨胀的同时，为今后结婚准备。剩下的400元用作平日改善日常生活所用。
今后，随着事业发展，收入会越来越多，成家后妻子的收入也可以纳入家庭理财范围，就可以增加基金定投的支出，逐步改善目前的生活状况。
租房族：用理财产品赚房租
柳杨在朋友眼中是个怪人，原因就是他是坚定的租房主义者。柳杨在一家律师事务所写专利案，每个月能拿到4700元。工作不到5年的他，现在手中的积蓄已超过10万元。
既然有了10万元，足够支付一套小户型的首付了，朋友们都劝他赶紧买房，但柳杨就是不同意。说起自己不愿意买房，只愿意租房的理由，柳杨给记者算了一笔账。
“我租的这套房子，套内60平方米，房东当时买的总房价是48万。我的租金每个月1400元，一年下来就是16800元的租金，这样房东出租这套房子的只有3.5%。我还没有算他装修的钱，算上的话估计只有3%左右。”柳杨认为，3%的在目前来看，实在是有点低。“我随便买个理财产品，都能有4%甚至更多的回报，那我为什么不把钱拿来买理财产品，赚的钱拿去付房租，还有结余。”
柳杨说，自己的生活因为租房不仅没有变差，反而更好了。“我周围很多房奴，节衣缩食供房子。我虽然租房子，住得不比他们差，花的还更少。他们支付了首付，我把首付拿来投资，赚更多的钱。”
由于柳杨的固定支出只有每个月1400元的房贷，再加上水电、宽带、电话费、生活费等，柳杨基本上每月能结余2000元以上。这2000元，柳杨会拿1000元基金定投，剩下1000元机动，定投到一定数额后，他会取出来用于购买理财产品。
不过，柳杨也有自己的烦恼。“没有房子，我觉得没什么，但女朋友始终心里不舒服，迟迟不肯答应结婚。但是现阶段，我还是不想买房，让自己的生活质量变差。”
理财师点评：
柳杨的理财观念很好，懂得控制自己的现金流支出，租房的观念也并不是坏事。但柳杨并没有考虑到租金上涨的成本，也没有看到房屋的可能，用房屋的购买价来做计算。
不过，柳杨目前的考虑也是正确的，他还处于人生的上升阶段，可以尽量多储蓄资金，等到有能力支持购房时，再进行买房计划。
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