3490万平库存量需消化四年 贵阳回应楼市崩盘
理财周报2012/11/19 10:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
贵阳目前3490万平方米的库存量已经达到了历史位，还需四年消化期。
“过剩”、“救市”等一系列敏感的词语跟贵阳市结合在一起，起因是贵阳市最近几个在开发的超级楼盘。
贵阳楼市是否存在供应过剩危机？贵阳或将成为下一个鄂尔多斯？
此前，贵阳市政府出台的“户口”政策，被认为是缓解当地楼市库存压力的“救市”行为。
先涨价后降价
日前，中国的城中村改造项目，号称盘的贵阳花果园项目紧急召开媒体见面会，回应“贵阳楼市崩盘”说。
花果园项目营销中心副总裁陈晓辉称，贵阳会成为第二个鄂尔多斯完全是个笑话。
贵阳地产中介正行合智的一份统计报告显示，截至2012年9月份，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，还需要去化4年。
花果园项目是宏立城集团于2010年启动投资的彭家湾改造项目，2011年集团又拿下五里冲片区改造项目，从而使整个项目扩充为占地6000余亩、总建筑面积1830万平方米的超级大盘。该项目的投资额也从最初的300亿元激增至900亿元。
据悉，花果园规划建设1350万平方米住宅、200万平方米办公、150万平方米商业、100万平方米公寓、30万平方米公建，整个项目包括260栋超30层的住宅，完全建成后，项目可容纳近30万人居住。这个体量甚至已经远超贵州省内很多州县的规模。
记者了解到，花果园项目在2011年开盘之初就遭遇了业主维权的尴尬。项目开盘价格高达7000～8000元/平方米，远超过贵阳当时4000多元的楼市均价。再加上不容乐观的楼市环境，其销售严重受阻。
花果园不得不转变策略，开始“低价跑量”，以团购名义大幅降价，均价降至5000多元/平方米。这使得三四天前才买了房子的业主资产缩水惨重，一套房子至少跌十几万。
就在不久前，有传言称花果园项目销售不畅致使公司陷入破产。记者日前联系项目售楼处，据一位销售员介绍，项目现在主推三期房源，均价3980元/平方米起价，4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，仅剩少量100～120平米大户型，均价7000～8000元/平方米；二期两万多套房源也已售出大部分。
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“户口”加速卖房
据媒体报道，花果园从2010年12月开始销售，到现在已经卖了6万多套，面积超过了500万平方米，剩余货量计划到2015年卖完。
根据销售人员介绍，从花果园签约情况看，购房者仅有35%为贵阳本地人，50%为贵州其他州县购房者，15%为外地购房者。
而每个楼盘几乎都号称自己是贵阳大盘，都声称自己的销售量占到贵阳市成交量的一半左右。
根据当地地产中介的统计数据，贵阳目前3490万平方米的库存量已经达到了历史位。
如此巨量的库存对应的却是贵阳市不到300万的城镇人口，即使加上流动人口也只有500万。这让业内不得不质疑贵阳楼市可能面临的供应过剩危机，甚至重蹈鄂尔多斯的覆辙。
贵阳市住建部门的统计数据显示，今年上半年，贵阳市商品住宅销售中，65%的买家为外地客。其中，贵州除贵阳外的其它地州市客户占到50%，外省市及境外客户占到15%的比例。
而贵阳近期出台的“户口”政策就显得意味深长。
9月，贵阳市政府出台了二十条的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》，该措施规定，“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制”。
业内人士分析称，该政策有刺激房地产市场成交量回升的嫌疑，这样的放松有可能引来外来投资性需求的大规模入市。
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贵阳再推30条楼市配套举措 拟打造大贵阳 财经日报
贵阳市再推楼市新举措。
据《贵州日报》报道，《贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施》已正式出台，其中包括30条含金量很高的配套措施，以加速推进贵阳市“二环四路”城市带建设。
30条配套举措
这些优惠措施包括，在城市基础设施配套费缴纳上，对按规划进行综合配套开发，有配套的市政公用设施和公共服务设施建设面积40万平方米以上的住宅小区，免缴城市基础设施配套费。棚户区改造项目(含项目中所有单体建筑)免征城市基础设施配套费；城中村改造项目安置住房免征城市基础设施配套费，其配套商品房按标准的30%缴纳；对绿色建筑实施资金补贴等多种优惠措施。
在范围上，规划中的贵阳市“二环四路城市带”包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、贵黄路(艺校至清镇段)沿线区域，规划总用地105平方公里。
《财经日报》记者注意到，按照规划所示，目前贵阳市的几个超级大楼盘基本上都在规划范围内，这些配套举措将给大楼盘带来不少“利好”。
此前9月份，贵阳市政府出台《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》规定，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。
不过，在当地房地产界人士看来，此次出台的配套举措其实以前都有。
中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉本报，贵阳的很多超级大盘本身就承载了城市配套的建设。
当地一位房产界人士说，西部一些城市地方财政吃紧，所以在推地时不是像沿海那样把地块整成熟了才招拍挂，而是“生地熟挂”。因此地块的整理拆迁以及项目的一些配套基础设施都是由开发企业完成。
王成平说，贵阳市“二环四路”城市带的配套措施仍然滞后，由于地方财政资金有限，要大规模的配套改善就需要开发商的投入。
加速城市化
此次推出的配套举措也是当地为加快做大城市、打造大贵阳的重要举措。按照规划，二环四路城市带建成后，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近5倍，区域内人口超过200万。
由于山多地少等自然地理条件的制约，过去的贵阳主城区仅指南明区、云岩区两个老城区，人口密度高，原先建的不少楼盘均是单体楼，相关配套设施缺乏，棚户区、城中村相间在高楼大厦中，城市显得杂乱无章，高峰时段堵车现象甚至比广州这些大城市还严重。
通过较低的土地出让价格和配套政策，在降低开发企业拿地和建设成本的同时，也促进了自身城市建设和大贵阳战略的推进。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉本报，目前贵州城市化率为35%，比平均水平落后了15个百分点，比珠三角和长三角落后了十几年，即便规划到2017年达到45%，也仍低于平均水平。要实现目标，就要跨越式发展，所以当地出台的一些举措是从贵州和贵阳实际出发，不能“一刀切”来看待。
不过，尽管贵阳房价仍比较低，需求也比较旺盛，但超级大盘的涌现对各家开发商来说存在的压力也是明显的，楼盘之间的竞争也不可避免。在贵阳市云岩区通往金阳新区的道路边，记者留意到旁边一个名叫“天誉城”的楼盘打出的巨大标语：“买金阳不如买天誉城”。楼盘之间竞争态势明显。
可容纳35万人的超级大盘花果园的购房客户中，仅有三成多来自贵阳本地，大部分来自地州市县和外省。除了花果园，其他楼盘也纷纷将触角甚至伸至省外。王成平也计划以一种合适的方式吸引重庆、珠三角的客户过来。
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