30城微调公积金政策获默许 楼市调控转向温和
中国经济网2012/11/17 09:02
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有分析人士称，二三线城市相继上调公积金贷款额度刺激楼市，挖掘刚需购买力的同时也将激活土地市场。
近日，多地集体出台调整公积金政策，不少地方政府或者上调公积金贷款额度，或者铺开公积金互贷。
10月29日，上海市公积金管理中心公布，2012年1-9月，住房公积金个贷发放金额290.71亿元，同比增长39.96%。
不过，更值得注意的是，据中原地产市场研究部监测，目前已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。其中，20多个城市上调了公积金贷款额度，而广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。
除此之外，10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款限额由原来的40万元提高到60万元，直升20万元。此外，9月28日起，深圳市就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。
对此，有分析人士向记者表示，临近年关之时，银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。这对于地方政府来说，财政收入减少，而限购的调控政策底线又不能踩，因此多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，不会造成楼市明显的波动，容易闯关成功。
“地方政府此举包含了‘救市’的味道，但并不会误伤刚需”，上述分析人士向记者表示，“预计公积金政策调整城市范围还将逐步扩大”。
那么，公积金贷款额度的上升能否加速楼市升温呢？
“公积金政策的调整确实可以很大程度上缓解自住购房者的入市压力”，张大伟向记者表示，“不仅可以直接降低首套房入市的难度，也会影响购房者的预期”。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，上述公积金微调政策在一定程度上将会刺激市场成交量的稳定和回升。
而上述分析人士则称，楼市成交量持续升温之后，土地市场也将被激活，预计剩下两个月房企拿地势头并不会减弱。
多地集体出台公积金新政异地购房还贷铺开
在“银十”接近尾声之际，不少地方的楼市调控政策悄然微调。多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。
10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来一次调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款限额由40万元提高到60万元。
“过去只能贷款40万元明显不够。”中指研究院华中分院副总监李国政说，在武汉购买一套100平方米的二手房，总价普遍达90万元左右。除去首付后，有50多万元需要贷款。此次公积金贷款额度提高后，能基本满足购房者的贷款需求。
不仅是武汉，近段时间以来，不少地方政府都提高了公积金贷款额度。据中原地产统计数据显示，已有20多个城市上调了公积金贷款额度。深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款额度，放宽公积金贷款还款年限。
公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。
武汉公积金中心归集处处长王香华认为，随着各城市间经济往来的密切，必然会有许多人有跨城购房需求。打通公积金用于异地购房的提取，可以满足这些需求。
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10月楼市成交下滑 库存压力或促二线城市降价
楼市“金九银十”接近尾声，虽然数据显示上周54个城市成交量创下了17周以来的新高，但多家研究机构均向记者表示，10月的整体成交量仍然难以摆脱下滑的命运。而中国房地产学会副会长陈国强此前在接受访问时也曾直言，今年的楼市“金九银十”未能达到预期。有业内人士认为，目前政策环境稳定，预计一线楼市成交量会逐渐稳步回升，但二三线城市的库存压力则有可能转化为降价动力。
“金九银十”低位收官 10月成交量继续下滑
据中原地产市场研究部向中新网房产频道提供的数据显示，上周主要54城市成交量合计为68554套，环比前一周上涨了6.7%，这一成交量是最近17周来的点，超过了节前的平均水平。
在主要城市中，除北京成交量2654套环比下调10%外，上海签约3524套上涨了27.1%，广州签约2531套上涨了10.2%，深圳签约1023套上涨了16.6%。二线城市中，重庆、南京、青岛、哈尔滨、济南、南昌等城市均有不同程度的环比上涨。整体来看，上涨城市数量达到了六成以上。
另据链家地产市场研究部统计，10月第四周，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南京、青岛、成都、杭州、苏州、天津在内的共10大城市新房总成交为6.4万套，与9月第四周相比下降了17.7%。十个城市中，除了广州和深圳成交量上涨外，其余8个城市均为环比下滑。下降最明显的城市是成都、苏州、杭州、青岛等二线城市。
业内人士认为，国庆期间的认购依然在持续反映到签约上，促进了最近市场数据的复苏。但从目前整体签约情况来看，相比9月，10月楼市成交量依然有所下滑。
链家地产市场部张絮表示，“金九银十”两月十城新房住宅成交量达到14.2万套，与处于上升期的7、8月份比，已经出现明显回落。尤其10月份，加上“十一”假期影响，成交量较9月份继续下降。
而中原地产统计数据也显示，截至10月28日，主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。
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业内称库存压力或将转化为二三线城市降价动力
从包括北上广深在内的十大城市成交量来看，一线城市和主要二线城市出现了一定程度的分化。一线城市成交量仍然相对比较稳定，然而二线城市近期回落比较明显。而对于出现这一现象的主要原因，有观点认为是来自于调控政策和市场环境。
二线城市属于弱限购城市，成交量缩水幅度不高，购买需求一直在缓慢释放，而随着今年整体市场明显回暖，能够支撑成交来量的刚需和部分改善需求已经消耗得较为明显。与外来人口密集和流动性较大的一线城市相比，二线城市的发展程度决定了其市场容量的有限性。与一线城市相比，购买需求尤其是刚需大量释放的持续时间不会太长。
张絮向中新网房产频道表示，目前政策环境较为稳定，一线城市的商品住宅市场成交量会逐渐恢复到2011年限购之前的水平，但二三线城市的库存压力仍需警惕。以青岛为例，虽然新房市场相对成熟，成交量在北方的非一线城市处于高位，但超过11万套的库存却是一个相当大的压力，在市场下行的状态下，则会转化为价格下降的直接动力。
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