评论：楼市泡沫卷土重来是痴人说梦
第一财经日报2012/10/18 07:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
人民币资产似乎再现泡沫征兆。
10月12日，人民币对美元汇率再度走高，盘中见6.2578水平，升破6.26关口，不仅创下2005年汇改以来的，也创下最近19年来新高。与此同时，A股也出现了一小波反弹，上证指数从9月26日的1999.48点，反弹到了上周的2127点。
更令人关注的是，“地王”重出江湖。保利地产一日之内连续拿下长沙、上海的两幅土地。特别是上海滨江地块，争夺激烈，经过99、447轮鏖战，以45亿元成为2012年上海总价“地王”，折合楼板价为2.7万元/平方米；广州珠江新城(小区网论坛)D4-B2地块引来18家房企参与竞拍，最终由恒大地产以13.22亿元的总价夺得，楼板价达3.29万元/平方米。在北京，近期成交住宅地块达10宗，平均楼板价为8181元/平方米。似乎新一轮中国楼市式“面粉价推高面包价”的魔幻现实主义闹剧又将上演。
那么，真的会有新一轮人民币潮吗？真的还会有新一轮楼市泡沫吗？
回答这个问题前，先来分析一下此轮小反弹的动力机制。
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其外因是美国再推QE3，欧洲央行决定OMT式量化宽松，英国和日本央行也实施了更多货币宽松政策。而人民币保持相对稳健的货币政策，因此币值相对；内因是出于“维稳”需要，央行增大了短期逆回购的量，9月25日释放2900亿元，10月9日达2650亿元，10月11日达590亿元，这压低了银行间隔夜拆借利率至3%附近，对股市有一定的刺激作用。
至于最令人瞩目的楼市，与地产商重炒“地王”的火热形成鲜明对比的是，被地产商抱以厚望的“国庆假期”销售成了泡影，中原地产研究部统计数据显示，主要的54个城市在黄金周7天合计签约套数，比今年黄金周前一周成交量下降了约70%。
老百姓对楼市反弹并不捧场，原因其实很简单——房价太贵了！10月11日，作家莫言获得诺贝尔文学奖，其奖金高达750万元人民币，他表达了在北京买套大房子的愿望，但楼市的魔幻令其不得不回到现实，有网友帮他算了笔账：按北京较好地段每平方米5万元的价格，他的巨额奖金只能买一套120平方米的三居室。
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中国的房价已经成为了一个传奇，就像2007年10月16日的上证指数一样，在那个令国人仰望的巅峰上，上亿中国股民、基民被套牢在顶峰，如今其财富早已风干。2011年的房价就是2007年10月的中国股指。
国内既得利益者和国际热钱绝不是“活菩萨”。它们不会做亏本的生意。自2005年7月以来，国际热钱和国内炒作者在股市、楼市上赚得盆满钵满，人民币对美元已经了32%。人们能指望仅仅因为QE3的小小诱惑，它们就奋不顾身地充当“救赎者”吗？
特别需要强调的是，决定一个国家币值的，不仅在于其他国家是否施行量化宽松政策，最重要的还是这个国家经济竞争力的盛衰；决定国际热钱是否继续涌入的，也不是这个国家是否货币稳健，最重要的是能否在那里赚到更多的钱。如果以前者作为标准，我们或许可以得到人民币将继续大幅的结论，而如果以后者为标准，这一次的人民币和资产价格反弹则显然是昙花一现。
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原因很简单，自2005年7月以来，中国经济竞争力持续恶化。人民币32%，土地、劳动力价格大涨，资源、能源价格大涨，各种成本急剧提高；而在需求端，内需被股市和楼市泡沫严重透支，外需则出现严重萎缩，并因缺乏与西方经销商的博弈能力而被压制，遭遇越来越严重的贸易保护打击。与此同时，财税在财富分配中瓜分的蛋糕越来越大。
与此同时，我们看到美国正在不断改善其经济竞争力：1.资金使用成本全球，基准利率为0~0.25%，十年期国债率竟达到1.4%左右，QE3也是服务于这一目标的；2.能源使用成本，由于美国页岩气开发技术全球领先，能源独立初见成效，美国得克萨斯州中质原油较欧洲布伦特原油价便宜达23美元左右。加上美国在技术上的领先，本土消费市场的优势、劳动力比中、欧、日更年轻、房地产价格基本见底，其中长期战略竞争力正在不断复苏，再工业化取得了阶段性成果。
简言之，自2008年以来，人民币背后的中长期竞争力不断下滑，而美元背后的中长期竞争力不断增强，这种战略趋势已经不是短期内QE3使得人民币相对较紧而会发生逆转的了。此外，国际地缘政治对中国也非常不利。钓鱼岛、南海和中东争端，如果升级，对中国经济金融都将产生冲击，对美国则是利好。
总而言之，中国过去30年靠政府主导投资的外向型经济模式已处在转型期，中国经济竞争力的再造，人民币币值的内在夯实，要靠真正的改革攻坚——通过深化体制改革，大幅降低政府宏观管理成本；通过社会体制改革，大幅减负放权释放民间创造活力；通过分配体制改革，建立更加公正合理的财富再分配制度。否则，那些仍试图继续过去的泡沫繁荣的，都是痴人说梦。
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当狮子和老虎联姻，丛林难免要成为强者的竞技场。在历经两年多的行业洗牌后，中国房地产市场越来越呈现出寡头端倪。
2012年9月，尤其是一线城市土地市场急剧升温，但这似乎更多的是一场大型房企争先抢食的盛宴，小型开发商几乎绝迹。
大房企合作拿地，或者携手金融巨头入场，土地市场的门槛被越抬越高，成交溢价不断飙升，实力不济的中小型开发商惨遭边缘化危机。
从购地成本占销售金额比重来看，除个别房企作风激进外，多数大型开发商拿地态势依然保守谨慎，与补仓高峰的2009年相比仍有不小差距。
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大型开发商疯狂抢地
在45亿拿下上海滨江地块时，保利地产在同一日又携手万科以32.56亿拿下长沙滨江新城B7地块，一日内斩获两个地王。
而就在两个多月前的7月19日，国土部、住建部刚刚下发紧急通知，要求各地方政府警惕土地市场波动，坚决防止房价反弹。
一日内诞生两个地王，显示出土地市场许久未曾有的热度。实际上，土地市场的活跃状况从7月份已经显露端倪，万科、佳兆业、龙湖地产等房企纷纷出手，就连刚刚从危机中走出来的绿城也开始拿地。
尤其是被视为行业“风向标”的万科，一改此前几个月的保守作风，继7月份以来拿地投入超过上半年总和，9月以来更是四处开花。
根据公告披露，仅9月一个月的时间里，万科在广州、东莞、青岛、杭州、昆山、贵阳、昆明等城市新增9个项目，支付价款约43.89亿元。
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但从公开资料显示，万科9月新增的项目远不止这些，其中还包括9月6日以33亿元拍的合肥地块，9月11日以15.8亿元竞得顺德新总价地王，9月20日与北京住总联合体以14.43亿元竞得北京经济技术开发区地块，9月27日以9.8亿竞得苏州地块，9月29日又与北京住总联合体再以10.8亿元竞得北京大兴区地块。
从溢价情况来看，一线城市优质地块更受开发商热捧。海通证券调研数据显示，9月，一线城市土地实际成交量1213万平方米，环比增加18.15%，土地成交溢价率回升至16.32%。
9月份的火爆成交带动整个三季度土地市场反弹。链家地产数据显示，三季度10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%；而四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的值。
小房企边缘化
值得注意的是，与此前不同，目前活跃在土地市场上的开发商主要以万科、龙湖、保利、华润、中海等大型房企为主，中小房企身影渐渐减少。
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从业内主流观点来看，这种局面主要是因为房地产调控加速了行业洗牌，房企分化日趋明显，大型房企销售状况良好，在土地推出高峰期就加速补仓，而中小房企则因资金状况渐渐错失了土地市场上的机会。
尤其是大型房企开始越来越多进行联合拿地，进一步抬高了土地市场的门槛。10月10日诞生的两个地王，背后均是企业联手拿地。
这意味着房企竞争开始从单体竞争走向团体角逐，包括本土老牌房企之间的联合，外来房企与本土房企的联合，外地房企互相联合，港资企业之间的联合，港资企业与外地大型房企的联合拿地，无疑进一步加剧了竞争程度。
房企联合拿地，既是房企开拓市场的重要战略，也是调控之下抱团取暖的风险规避举措，更是为应对市场变化的灵活选择。
尤其是房企与金融机构的联手，更将这次游戏代入资本时代。在上海新地王的背后，实则是保利地产与信保地产基金两个身影。信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。
在上海某房地产研究院副院长看来，现在房地产基金规模开始越来越大，而且他们的经营方式由以前的贪图安稳转向更加激进的一种模式，这也代表着中国的房地产行业资本为王的时代在慢慢到来。
有媒体援引东方金城国际信用评估有限公司副总经理刘世平的跟踪研究称，以北京市场为例，目前十大房企手中握着的年度土地待开发面积总量已经占到整个市场比重的93%，两年以后北京超过九成的供应将集中在10家房企当中。
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