楼市陷降价瓶颈期 开发商"试探性回调"不可取
新闻晚报2012/06/07 15:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着上海气温的不断攀升，楼市进入销售淡季，为了抢占红五月，楼市已在前期开始了新一轮的房源放量。而如果开发商们想在6月份“乘凉”，就一定要在房价上降到置业者的心理价位。
购房者“价格虚高”
近日，中海紫御豪庭公开认筹。长风“70亿地王”终于入市。据了解，2009年9月10日，中海地产以70.06亿元拍得长风6B、7C地块，该地块由此被封为“中国地王”，其楼板价约为22409元/平方米，溢价率达129%。
时隔近三年的时间之后，该项目于日前推出大平层产品面积在245-340平方米，均价在3.8-4.5万元/平方米，另外还有折扣优惠。这样算来，首批入市的中海紫御豪庭精装大平层的售价不仅远远低于市场的预期，还有割肉亏本之嫌。而在如此低调入市的情况下，却并未获得市场认可。
据网上房地产数据显示，中海紫御豪庭自开盘一周以来，出售了3套房源，成交均价仅为39487元/平方米。新开盘地王项目，遭遇如此“惨淡”的状况，主要原因还是购房者认为价格虚高。 “现在很多项目都在降价啊，而这个项目3.8万/平方米的价格还是有点虚高的。 ”张女士在看过中海紫御豪庭后说道。
新聚仁地产研究院副院长沙立松表示，市场认可说到底是消费者认可，买这房的消费者不是传统的豪宅买家，基本是改善型需求买家，一河之隔的仁恒河滨二手房价格不过4万多，生活氛围比它好得多，目前该项目周边没有高端生活氛围。
“一步到位”引导刚需
拐点时期的房地产形势愈加扑朔迷离。进入5月，开发商延续了此前“以价换量”的策略，在推盘量加大的背景下，成交有小幅增长。但从目前趋势看，市场的降价都已进入了瓶颈期，买卖双方的博弈加剧，价格出现进一步下调面临着很大的阻力。
据统计显示，上海506个在售楼盘中，4月涨价项目有17个，18.75%的涨价项目涨幅超过1成。其中，环比涨幅达20%，涨幅为1.25%，近九成分布在外郊环和郊环外。笔者咨询售楼处时，这些楼盘工作人员多数表示，价格上涨是因为所推出的房源位置不同。
业内人士认为，市场买卖双方的博弈仍在持续，僵局并未显著打破。很多人还是观望，希望有更大的优惠。而开发商依然会采取“以价换量”的策略，但开发商既要能卖出，又要追求利润，需要不断试探市场，找到平衡点。
从目前市场来看，未来市场低开高走是必然的，这个对开发企业而言也是必须的。不过，需要注意的是，目前潜在购房者的预期并不十分稳定，开发商只有通过“一步降到位”，触探到购房者的心理价位，积极引导刚需入市，才能造就楼市理性回归。
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5月，多个城市感受到房地产市场成交回升。昨天，有关机构根据各地网签统计发布数据称，上月，54个城市商品房成交超过22万套，环比4月上涨22%。这一数字也达到去年限购以来的新高。
刚需释放支持回暖
北京中原地产统计显示，包括北上广深四个一线城市在内，54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。新华社也援引中指研究院统计显示，在5月监测的40个城市中，25个城市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%。
对于市场的回暖，北京中原分析认为，主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求，多个城市也出台了有利于刚需的政策微调。加上开发商的降价、折扣等，吸引了刚需置业者出手。
三方面因素制约反弹
不少业内人士认为，当前的回暖仍是低水平的。“大家关注到的往往都是成交好的项目，但在一些供应量较大的区域仍然有很多成交不佳的项目。”北京一家房企负责人就表示，对于市场期待的改善性需求接棒刚需，目前看不宜过早乐观。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，今年上半年，楼市反弹的轨迹确实有些像2009年上半年，但力度要弱很多。三方面因素制约了反弹力度，一是政策不够宽松，二是存货量太大，三是资金面偏紧。
一家知名房企副总经理表示，虽然现在不少地方在试探微调楼市政策，但主流还是支持刚需。“中央政策定调是明确的，市场预期只能是稳，而不能是大涨，特别是价格不会大涨。”
分析
“回暖”难言房价再次暴涨
中国房地产学会副会长陈国强表示，“政策见底了不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
不仅如此，细微观察楼市还可发现，无论是横向看还是纵向看，楼市都呈现出不稳定的特征，甚至表现为忽冷忽热。
首先，并非所有城市都迎来成交上涨，甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌的现象，中指研究院的监测显示，5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同期。
其次，并非所有项目都销售较好，市场并非普遍回暖，一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。
分析人士指出，这表明楼市博弈进一步升级，楼市的参与者正相互试探、观望、选择，市场并未根本好转。
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