中小房企资金链持续恶化大型房企掀起并购潮

证券日报2012/05/25 08:12

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

中金公司信用策略周报指出，中小房地产开发商短期偿债能力在2011年末大幅下降基础上，大多仍继续恶化，仍有60%的发行人货币资金不能覆盖短期债务。报告同时指出，一季度房企筹资现金流较去年同期有所改善，不过受益的主要是大型开发商，而中小开发商融资仍然是收缩的。

中国房地产经济研究院院长谢逸枫告诉《证券日报》记者，中小房企破产危机的确存在。首先是货币政策和信贷政策未全面放松。其次是限购和限贷政策的存在，市场购买力难释放。再次是中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。最后是大房企价格促销力度越来越大，中小房企的大幅度下降影响到利润预期。

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中小房地产企业日子日益艰难，甚至部分中小房企已经申报破产或不再申请继续从业资格。去年底，北京市住建委发文称，共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。

武汉房管局公布的数据也显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家；四川省建设厅发布一份通告显示，截至2011年7月，全省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。

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渣打银行的一份调研报告也显示，房地产企业破产的风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后有可能更趋疲软。中小房地产企业紧绷的资金链使其举步维艰，这或将掀起大型房地产企业并购浪潮。

据统计，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，远超2010年的84宗165.25亿元规模，同比分别上涨47.6%、185.5%，均创造了历史新高。

“卖身自保”并不仅存在与中小房地产企业中，大型房企同样在寻求强强联合。4月17日，SOHO中国发布公告称，将从绿城手中收购绿城广场置业全部股权和贷款，总价21.3772亿元人民币，由此制造房地产业又一起大规模的并购案。5月14日晚，万科宣布将以10.79亿港元收购香港上市公司南联地产73.91%股份。

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潮”也在真实上演。可以预见，在调控高压、销售乏力、融资无门的大背景下，房企面临新一轮整合。

事实上，本轮调控启动至今，已有不少房企因销售不畅、资金断裂而转让股权或者被并购，杭州金星房地产开发有限公司破产事件也并非孤例，释放出来的信号是调控持续高压下房企整合步伐将进一步加快。

这从一组数字中可以看出端倪。北京中原市场研究部统计数据显示，一季度房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。

另一个值得关注的现象是，多数房企资金链正上演着“生死时速”。虽然部分开发商声称没有资金压力，但在无法进行低成本股权融资的现实情况下，日益攀高的负债率这一“隐形炸弹”随时有引爆的可能。

链家地产统计显示，截至3月31日，146家沪深上市房企总负债为20760亿元，与2011年末相比净增603亿元。同时，房企平均资产负债率也由2011年末的71.59%增加到71.96%，增长0.37个百分点，其中17家房企资产负债率超过80%。

无独有偶，3月初，渣打银行的研究团队对成都、武汉、南京、杭州等二三线8个城市30家房地产商进行的调查结果显示，25家认为今年二三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况，少数几家甚至表示非常担忧；有6家认为如果三个月内销售状况不改善将面临破产风险，这个数量是上期调研的一倍。此外，开发商出现了为筹集现金而出让土地或工程项目的情况。

在密切关注房企整合动态的同时，对大量房企消失现象应如何看待？一方面，一个项目开发并完成销售之后将原公司注销是一种正常现象，这与资金状况、市场洗牌并无实质性关系；另一方面，主业非地产的企业加速逃离楼市实为调控所乐见，并不会对未来的供给造成实质性影响。本轮调控以前，房地产市场因过度投资与投机造成房价一路飙升，房地产业也因其高而引致电信、钢铁、制酒等许多非地产企业纷纷涌入，投机比比皆是。在“抑投资、投机，去泡沫”的严厉调控下，出现主业非地产的企业加速逃离楼市的情况实属必然。