不要打着"支持刚需"的大旗令楼市调控陷入尴尬
半岛晨报2012/05/17 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
就在此轮房地产调控进入了关键且敏感的时刻时，我们明显地感受到，调控的风向开始有些晃动。原本只是试探性地挑衅中央调控的地方救市之举还能被及时地扼杀在摇篮里，如今又开始有大规模的地方政府的楼市“微调”入侵并腐蚀原本“坚决不动摇”的调控成果了。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但态度中还是不乏妥协之意，楼市调控政策微调的呼声在各地更是此起彼伏、愈演愈烈。于是，此轮调控进入了一种相互较劲的尴尬状态。
实际上，自去年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都等诸多个城市都出台过不同角度的楼市微调政策，内容涉及了限购变化、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方方面面，但在中央坚决的态度下，最终这些松动楼市调控力度的政策还是全部被叫停了。
但从今年年初开始，新一轮的救市之举又跃跃欲试了，据了解，今年年初截至5月10日，共有北京、上海
在大连，虽然地方政府尚没有微调政策出台，但2月底开始，首套房贷利率开始松动，3月份，银行房贷实行基准利率大面积铺开，4月，房贷利率优惠底限退到8.5折的银行就已经扩至3家。这对首次置业者以及以普通住宅为主的房地产项目来说无疑都是好事，如此发展下去，加之房价的适当回归，成交量的攀升是迟早的事情。而房企是惯于“给点阳光就灿烂”的，老百姓最担忧的就是，眼见着成交回暖，房价很有可能再次走高。
房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关，调控的较劲也是无奈之举，调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”，恢复到平稳状态，允许地方对房地产政策进行微调，让刚需维持一定活跃度，也是对“保经济”的一种妥协。只不过在这场调控的较劲中，我们希望，地方政府真的会配合中央保持调控房价的大局不变，更希望中央的力量和决心能够掌控地方政府，使得“微调”不足以“救市”，保证之前如此艰难取得的成绩不至于功亏一篑。
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“都说2012年大连的房价要降，怎么今天看了几个楼盘，感觉价格跟去年的房价没太大的差别，看不出有什么大的优惠呢？”这是一位想买房的网友最近发出的疑问。其实自年初到现在，声明有优惠的楼盘接近两百个，但市场成交量除了三月份爆发一阵之外，自4月份后就逐渐低落下来，五一过后更是“过山车”般地摔了下来，看来。优惠的花样虽繁多，但是如果诚意不足，还是难以让购房人买账的。
玩花样不如直接降价格来得实在
无独有偶，大连楼市前些时日也有个别楼盘喊出六折优惠购房的大口号，引得几百人都去抢那的一套六折房，尽管短时间内吸引了极高的人气，可绝大多数人却是最终失望而归。
对此，有业内人士表示，如此做法不过是开发商促销的一个噱头而已，“比如在首付比例上，银行方面都会严格把关，这也影响了房企的实质操作。因此基本上这样的方式就相当于推出两套特价房来抽奖，玩个概念罢了。”
没有诚意的“优惠”显然也不会带来真正意义上的销售业绩，购房者对这笔账还是算得很明白的。“即使降低首付或零首付，后期的还贷包袱也是很沉重的，降房价才是更实在的。”正打算买房的王小姐说。这样的观点也得到专业人士的认可：“假如原总房款是100万，首付即使能降到两成是20万，但如果房价跌20%，总房款为80万，首付还是三成计24万，其实只比20万多出4万。但是，剩余的贷款部分，即使不计利息，也相差24万。”由此可见，靠噱头式的优惠政策来吆喝人气，却没有实质性的降价打算，还是难以吸引购房者出手，或者说，没有降到购房者的心理预期，市场是难以有回应的。
“不敢降”与“不降不买”继续深度博弈
尽管连续几个月的统计数字都表明，大部分大中城市的房价在降，但相对房价蹿升的速度，这个降速显然太过于迟缓，可谓“涨价如山倒，降价如抽丝”。具体到大连的购房人，降价的感觉就更不明显了。主要原因是开发商的“坚挺”态度并没有太多改变或实际降幅与消费者预期相差甚远所致。“不是我们不想降价，降多少合适？应该怎么降？”采访中，不少项目的销售负责人一直有着这样的困惑，甚至从春节过后就在酝酿价格调整的项目也在琢磨这个让人纠结的问题。“降多少都满足不了购房者的期望，他们总以为还可以降的更多，事实上，我们的销售已经接近成本价了。”有项目销售负责人如此告诉记者。
另外，多期开发项目如果降价，可能带来老业主不满等大问题，所以有些有心降价的开发商也不敢轻易尝试。前不久，杭州和宁波等地再次出现“房闹”事件，据悉该事件的导火线就是房价下跌给老业主造成巨大经济损失，而开发商又拒绝补偿差价所致。一方面是不敢降，一方面是不降不买，成交不理想由此产生。
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首套“刚需”此时不妨抄底
自从今年4月份以来，央行货币政策在时隔一年之后突然重提“信贷适度增长”一说，有业内人士解读为这是中央在释放“货币宽松”的信号，一定程度上也让不少人产生了楼市调控松绑的预期，不过随着今年一季度GDP数据的惨淡出炉，以及中央从国务院到住建部不断重申的“调控不放松”的决心，让楼市走势更加明朗，对此有资深业内人士分析，虽然两个月来楼市起伏跌宕，但未来半年内，楼市依旧会保持稳中有降的过度。尽管市场没有迎来大面积回暖，但对刚需购房者尤其是首套置业者来说，未来半年内仍不失为一个不错的“抄底”时机。
“价格会有调整，但还不是现在，再等等吧，估计10月份前后会有个结果！”记者询问市内某知名开发企业的项目负责人其项目是否能降价以及什么时候能降等话题时，该负责人做出如上表示。不可否认，截止到10月份，还有半年时间，这不算短的时间对开发商来说是最后的考验期，这半年，也许就是开发商最后的体力极限。而对购房者，这个时间，也值得等。
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近年来，房价居高难下，二手房则因价格相对便宜而颇受购房者青睐。但在二手房的交易过程中，买卖双方由于种种因素而常产生纠纷，法院受理的二手房买卖合同纠纷案件也层出不穷。
据东莞市人民法院介绍，引发二手房交易纠纷的因素主要有，买卖双方缺乏诚信、房地产中介公司的服务内容不清晰、中介公司操作不规范、中介从业人员的职业道德水平不高等。
二手房交易一般有两种方式，一是买受双方之间直接进行交易；二是买受双方经过房地产中介公司进行交易。以下两则典型案例，希望能够给购房者带来一些提醒。
案例一交易前要查询房屋信息
2007年6月，王某与沈某签订《转让合同书》，约定沈某将其商品房出售给王某，王某在2008年1月1日起承接沈某向银行还贷的义务，此外一次性支付沈某10万元。
签订《转让合同书》后，王某依约向沈某支付了购房款10万元。但是，沈某却并未按照约定向王某交付房屋，因此被王某诉至法院。
王某称，上述房屋此前因沈某的其他债务纠纷已被法院查封，而沈某也不知所踪。
法官提醒：
该情形属于买卖双方直接进行的二手房交易。在此类交易中，常因当事人未能按照合同履行义务而引发纠纷。
在决定签署二手房买卖合同前，要对要购买的二手房有个全面、清楚的了解，这包括二手房的产权情况(是否是夫妻共同财产、是否涉及一房数卖的情形)、有无房产证、有无办理过抵押、抵押期限如何等。
购房者通过房管局可以查询房屋登记查询信息，能够全面了解二手房的各种情况。
此外，若是属于夫妻共同财产，应当由夫妻双方一起签署二手房买卖合同。
案例二一般中介仅提供居间服务
2009年9月，孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某，三方签订合同约定转让价为183万元，定金5万元，剩余房款由杨某通过商业贷款支付，并通过担保公司担保办理银行快贷(即提前放贷)。签署合同后，杨某支付了定金及中介费。
此后，杨某和孙某到担保公司签署了《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》以及银行贷款资料，并约定提前放贷的条件及时间。
但担保公司此后称，银行的贷款条件可能不符合杨某的要求，建议更换担保公司和银行。杨某、孙某于是又到另一家银行签署了贷款资料，但是并未更换担保公司签订担保合同。
贷款并未能办下来，交易无法进行，孙某要求中止合同。杨某认为孙某违约，且已支付数万元中介费用和定金，协商不成，遂诉至法院。
法官提醒：
该案是二手房纠纷的典型案件，即通过中介公司进行二手房交易而产生纠纷。
市民一般认为，通过中介公司进行二手房交易，中介公司会对整个交易流程负责。但在实际操作中，中介公司会促成买卖双方签订买卖合同，并在合同中约定中介公司的义务仅是提供居间服务，合同签订后，中介公司就退出交易流程。而后续的银行按揭手续、房产证手续，中介公司一般会交给按揭公司进行。
买卖双方应当在签订二手房买卖合同及居间合同时，详细了解中介公司的义务。
一是询问中介费用的具体服务内容。中介费用一般不包括协助买卖双方办理房产证、办理银行按揭手续的费用，按揭公司会再向当事人另外收取办理上述手续的费用。
二是与中介公司协商好中介费的金额以及承担问题。根据合同约定，只要中介公司促成买卖双方签订合同也就完成义务，买卖双方就应向中介公司支付中介费。但在实际操作中，由于银行按揭贷款等问题导致交易无法继续时，是否应向中介公司支付中介费就成了问题。
三是对于带租约的二手房买卖合同，买卖双方应在合同中明确约定对于租约如何处理，以及办理房屋交接手续的具体形式、时间，即是否是以买受人直接收取租金的形式视为已经交付房屋，或者需要另行办理房屋交接手续。
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