应对房地产慢熊行情 真正的调控应是收缩货币
东方早报2012/03/01 08:13
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随着央行强调对首套房优惠，以及地方政府出台各类楼市微调措施，导致近日一线城市的楼市大幅度回升，北京上海广州深圳的成交量开始迅速放大。很多人又发出“楼市调控终结”的论断。
坦率说，按照目前调控的方式和强度，一定是“慢熊行情”，即房价不会一下子“打死”，而是顽强地在每一个小波段上来来回回，最终呈现一种缓慢下跌。形成这个局面的主要原因是2008-2009年的“大救市”，大救市使房地产从冰至火，房地产商积累了大量资金，使得他们对付现在的调控有顽抗的实力。同时也给购房者一个深刻的心理阴影：“不惜用恶性通胀来拯救房地产”，所以，任何形式的微调都会给一些购房者严重的心理暗示，他们会急不可待抢着购房，以为历史将重演。这反而导致监管层一方面针对经济放缓不得不做出微调的同时，一方面又要继续板着脸，将地方政府的微调一一遏制。
我们的理由是，跟2009年的小阳春行情不一样，小阳春有着力量极大的投资投机需求，富人购房者可以创造新的纪录，因为他们有实力，而现在的反弹，则大部分是首套房业主的急不可待。就首套房业主的整体实力，没有能力回转房地产走势，他们不过是某个波段的套牢者而已。
“慢熊行情”的蒸发者不是交易量而是时间。房地产商要顽强等待，等待风向转变；购买者要积累资金，来匹配还是处于高位回落不多的房价；地方政府失去土地出让金的丰裕，还是给出较高的土地底价，等待土地市场的振兴。为避免所谓“大起大落行情”，中国开出的药方是平稳。整个中国变成了沉默的等待行情。
真正调控的做法是严厉收缩货币，而不是微调放松，尽快让通胀回落到1%的水平。我们既然知道通胀是世界性长期趋势，那就不要被欧债一些小插曲误导。任何强度的收缩货币、控制通胀都是应当的。中国的危险不在于经济紧缩，而是以目前这种结构扩张。
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强烈收缩经济会导致财政大规模吃紧，这恰恰是改革重启的时机，因为我们1978年改革是财政枯竭、1994年改革是国企全面亏损、1998年则是银行系统技术性破产，只有表面看起来不利的状态下才可能带来真正的自由而公正的改革。
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1月份，70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。
购房者陷入购房“焦虑”
国家统计局公布的2012年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市房价环比全线停涨。新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。
中原地产海南分公司研究部主任黄宏表示，去年以来，楼市成交量一直处于低迷状态，价格出现松动，8.5折是目前海南楼市比较普遍的折扣，但价格过高仍然是成交量回暖的阻力。
房价“欲跌还休”加重了购房者的观望和焦虑情绪。市民张婷婷说，楼市调控政策取得一些效果，至少房价上涨趋势得到抑制，但目前仍感觉房价过高，同时又担心调控政策放松后，房价会迎来报复性反弹，“所以现在出手不甘心，不出手又担心。”
房企目前也很纠结
某房地产开发公司营销部负责人说，只要调控政策持续，楼市短期内不太可能回暖，开发商目前都在采取打折、送装修等方式暗中降价，但降幅不大“开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，尤其中小开发商的日子不好过，据我所知，有好几家资金链相当紧张。”
同策咨询研究中心总监张宏伟说，商品住宅市场始终未回暖，房企目前很“纠结”，以什么价格入市才能促进成交成为大难题。在政策及市场僵局尚未打破的背景下，开发商因为定价难的问题延迟项目推盘，或以放缓项目开发节奏的方式应对当前市场的不确定性。
房企需降价“跑量”
海南大学现代经济理论研究所所长王毅武认为，目前房地产市场博弈已经进入关键时期，房价仍未回归到合理价位，应坚持调控政策不放松不动摇。尤其对经济总量不大的地区，经济发展如果过度依赖房地产，会导致“房地产财政”或“土地财政”，造成经济发展畸形。
中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点。部分业内人士认为，尽管此次下调将释放4000亿元左右的流动性，但在调控政策作用下，房地产业难以从中“受益”。
张宏伟认为，近期北京、上海等地调整普通住房标准，但短期内并不会转化为对市场的推动作用，一线城市由于调控政策基本继续从严执行，普通住房标准的调整及存款准备金率的下调对楼市成交量的刺激作用有限，而二三线城市楼市成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整。楼市短期内难以出现“小阳春”的反弹利好，开发商也不可能从价格上获得不错的利润空间。房企应进行策略性调整，加速“跑量”，以“现金为王”。
张宏伟认为，打破楼市僵局在于各个市场主体的内部底线及承受力。从房企的角度而言，市场僵局打破与否关键还是“降价”，楼盘前期成交均价已出现15%至20%的降幅，如果市场局面持续恶化，将有更多的开发企业参与到降价的行列中来。
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