今年首月房价全面停涨 分析称房企降价潮将到
房天下综合整理2012/02/26 18:13
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（来源： 新金融观察报 ）
楼市“十字路口”向左还是右？
拐点？
今年首月房价全面停涨
国家统计局公布的2012年1月“70个大中城市房价数据”显示，70个大中城市新建商品住宅环比价格在此轮调控以来，首次出现全部停涨局面。新建商品住宅房价平均环比指数为99.85，环比下降0.15%，价格环比下降的城市达到了48个，持平的城市有22个。与此同时，房价同比下降的城市增至15个，同比涨幅回落的城市有50个，且涨幅均未超过3.9%。相比调控前，一线城市房价的环比回落趋势更为明显。由于这些城市政策本身力度较大，执行严格，促使一线城市房价更早地进入下行通道。据链家地产市场研究部统计，2012年1月一线城市房价环比下调了0.2%，同比只涨了0.75%，限购比较严格的40个城市环比下调了0.17%，同比上涨0.62%，非限购的30个城市环比下调了0.11%，同比上涨了0.75%。
此外，虽然自2月24日起，央行将正式下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，预计将向金融系统注入4000亿资金。然而在业内人士看来，存款准备金率严控三年后，自去年12月份近三个月内连续2次下调，虽然在一定程度上释放了信贷放松的信号，但通胀预期依然强烈，且中央房地产调控不动摇的要求下，关于房地产信贷方面很难放松。“开发贷自不用说，即使是个人住房按揭，虽然首套房贷款利率回归基准，但多套房贷依然卡紧，这两个金融方面政策只是阶段性对之前矫枉过正的系列调控措施进行微调，并不意味着将会针对房地产行业松绑，稳健的货币政策和促进房价回归到合理水平仍然是今年的主旋律。”该业内人士表示。根据央行公布的数据显示，2012年1月份新增贷款创下2008年1月以来的新低。其中，以个人房地产按揭贷款为主的住户中长期贷款下滑明显。央行数据显示，2012年1月住户中长期贷款为1160亿元，较2011年同期下滑783亿元，更大大低于2010年1月3000亿元的规模。
链家地产市场研究部研究员冯联联认为，在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下，降价趋势仍会持续。同时，1月份多个城市新房市场成交跌入谷底，观望情绪依旧浓重，为加速销售回款，将不断有开发商加入降价换量阵营，新房价格预期会进一步下调。预计2012年降价格局和降价趋势都会进一步深化。
房企降价潮或将到来？
新一轮调控满一年之际，成交量自2011年下半年以来持续低迷，房企资金链愈发趋紧，房地产市场正来到一个关键节点。国家统计局发布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年房地产调控继续取得积极进展，房地产价格快速上涨的势头得到有效控制。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。2011年12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制。天津链家地产市场部经理李晓炜对新金融记者表示，随着国家对楼市的调控已满一年，新政也逐步实施一年之久，调控预期效果逐渐实现。
根据报告，2012年1月，上市房企整体销售不佳，八成以上上市房企销售面积回落。1月，包括万科、恒大、招商、华润等在内的15个大型上市房企商品房共成交324万平方米，环比去年12月下降23.2%，与去年同期相比，大幅下降47.8%。销售遇冷、库存增加的现实，使得房地产企业在接下来的“春季购房季”通过降价打折刺激成交的欲望愈发迫切。2月以来保利在启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。位于上海的保利叶语项目不但均价由1.9万元/平方米下降至1.7万元/平方米，更是由毛坯交房升级为非毛坯交房，房价打了近8折。另一大房企招商局集团2月18日起，宣布在14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其在厦漳的4个项目更有部分房源给出了8.5折的优惠。根据2012年2月中旬《“好孩子”企业降价排行榜》，金科集团位于无锡的金科世界城项目折后10200元/平方米起，相当于给出6.5折优惠，华润置地位于泰州的华润国际社区给出了7折优惠，广州的万科金域蓝湾项目折扣也达到了7.5折。一波由大房企带动的降价潮正在形成。
今日新闻：
“在当前低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。尤其对于部分资金较为稳定的房地产企业，当前是一个抄底拿地、布局未来的好时机。这或将成为一季度土地市场的新特点。”
据新华社北京2月23日电近期，在楼市低迷、调控政策不动摇的大背景下，国内上市房企销量回落明显。在资金压力之下，越来越多的房企开始进入打折促销的行列，降价正成为趋势。
继续降价“空间不大”
根据报告，今年1月，上市房企整体销售不佳，八成以上上市房企销售面积回落。
数据显示，1月，包括万科、恒大、招商、华润等在内的15个大型上市房企商品房共成交324万平方米，环比（较去年12月）下降23.2%；与去年同期相比（同比），大幅下降47.8%。其中远洋地产销售面积降幅，达81.1%。
1月份多数上市房企销售业绩不佳，一方面是楼市调控不放松的影响，另一方面是购房者预期房价仍会下跌，观望情绪严重。
以北京为例，1月，北京市商品住宅（不包含保障房）成交量为1605套，2011年同期为8398套，同比大幅下降81%；成交均价为18691元/平方米，同比降幅为19%。
下滑的销量造成不少房企资金回笼不畅，加上近期部分债务集中到期，企业资金链进一步紧张，为加速回款，开发商选择“以价换量”。
“从1月销售均价来看，15个大型上市房企商品房销售均价为9900元/平方米，较去年12月下降了3.01%，比去年同期下降12.39%。15家房企中，有9家销售均价同比负增长。其中，远洋地产同比跌幅高达51.3%，恒盛地产跌幅也达49.9%。”苏艳介绍，自年初以来，保利、恒大、招商、华润、万科多家大型房企都进行了一定规模的降价。相比于往年，今年的降价潮出现得更早，体现出房企降价走量心切。
由于开发商目前待售项目多为2009年到2010年楼市繁荣时期购买的土地，成本较高，苏艳预计，在打折促销带动一定销量后，继续下降的空间不大。
今日新闻：
在房地产市场备受冷遇的背景下，其上游的土地市场却也出现了明显的变化。
根据链家地产市场研究部统计，今年年初，20个重点城市，成交宗地数量同比大幅下降。其中，住宅用地成交数量同比降幅高达53%，一线城市上海尤为明显，目前仅成交3块住宅用地，去年同期为27块，同比下降了89%。
据链家地产市场研究部统计，进入2012年，土地流拍数量高涨，其中住宅用地流拍数量同比上涨了325%，而流拍率也出现了较大的涨幅，其中住宅用地的流拍率达到了12%，大幅度高于去年同期1%的流拍率。
链家地产市场研究部冯联联认为，重点城市的限购令执行了有约1年的时间，不仅住宅成交均价稳步下降，重点城市的土地数量和出让金较去年限购前也出现了较大幅度的下降。
冯联联判断，买卖双方价格预期难以达成一致，观望情绪浓厚，楼市成交量持续低迷，房企资金回笼缓慢，房企多以现金为王，消化库存为主要任务，拿地尤其是住宅用地将会更为谨慎。
部分房企逆市抄底
冯联联预计，2012年季度，重点城市的土地市场难以实现回暖。
“当前房企资金链紧张，整体拿地意愿较低，土地市场流拍率的大幅上涨，这些都是房企谨慎拿地的直接表现。”冯联联说。
不过，即便在这样的情况下，仍然有个别房企在加紧布局二、三线城市，逆市抄底拿地。
以中海地产为例，其2月20日以14.56亿元底价获得佛山市南海区桂城街道95街区商住用地。同期，中海在2月3日以9.7亿元获得江西省赣州市的一块住宅用地。
此外，绿地地产也于2月21日以2.35亿元底价拿下广州海珠区两幅商业地块，楼面价分别为5370元/平方米、5580元/平方米。
冯联联认为，在当前低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。尤其对于部分资金较为稳定的企业，当前是一个抄底拿地、布局未来的好时机。这或将成为一季度土地市场的新特点。
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