房产信托风险预警 监管层要求研究建退出机制
房天下综合整理2012/02/23 10:26
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（来源：上海证券报）房地产市场调控不松绑的背景下，房地产信托面临越来越大的压力。日前，监管层再度对房地产信托发出风险提示，要求信托公司在风险评估以及退出机制方面早做安排以应对房地产信托可能面临的风险。
据中国信托业协会的数据，截至去年末，房地产信托余额达到了6882亿元，同比增长59%。房地产信托成为信托公司主要的业务增长点，带动了去年信托公司利润的高速增长，不过随着房地产市场调控的深入，这项业务的风险也在积聚。
“去年这个时候，如果你来买房地产信托，我可以拍着胸脯保证没问题，今年买就要慎重了。”上海某大型信托公司一位信托经理向记者表示。随着目前房地产市场调控的深入，住房成交量持续低迷，房地产开发商资金链已经绷紧，部分中小房地产开发商资金链已经出现断裂的迹象。而目前来看，房地产调控政策没有放松的迹象，如果继续下去势必会造成更多房地产开发商资金链断裂。
就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大。根据中金公司此前发布的针对房地产信托业的研究报告，房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。相关统计数据显示，2012年3月、6月、7月、8月是房地产信托到期高峰期，到期规模分别为147.52亿元、129.52亿元、113.76亿元和108.57亿元。
“房地产调控的叠加效应和房地产信托兑付期的集中到来会给信托公司房地产信托业务带来较大压力，这也是监管层此次提示风险的重要原因。”上海某大型信托公司负责人说。
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保障房禁售令、高端盘优胜榜，同现龙年之初
龙年伊始，京城各界正纷纷预测年度房地产市场走向时，“一低”、“一高”两个消息相继传来。
“一低”是北京市住建委出台命令，新购经适房仅限政府回购，不得在市场上出售，且将加强对申请人资格的审查。这是北京市首次就经适房禁售做出明文规定，也使北京成为继深圳之后少数几个出台此规定的城市。
“一高”是在2011年北京楼市成交数据的雪野中，据某机构地产市场研究部统计，单套总价在500万元以上的豪宅项目销售超500亿元，成交占比为3年来。
禁售令，阻燃剂还是助推器？
政府推出经适房等保障性住房，意在满足城市中低收入者的居住需求。此前，骗购等经适房市场中的诸多乱象，使楼市中的普通住宅市场如同混行车道，部分经济实力强劲的人群挤占了普通人群的市场需求，引发的不满与保稳定的国家政策大势相悖。
政府出台“禁售令”，是调控大潮的延续，也是保稳定的又一信号，其主要目的在于规范市场秩序。这种整顿，于“低”可保民生，让真正需要房子的低收入人群通过良性循环，实现有房可居；于“高”则让有经济实力者重新锁定中高端房源。这种各行其道使几种不同层次的需求走向明晰与合理，有利于整个市场向稳定、良性的方向发展。
因此，“禁售令”对整个房地产市场不仅不是阻燃剂，而且是有助于楼市向良性循环发展的助推剂。
优质高端不动产，楼市“常青藤”的不老神话
反观高端地产市场，在有“史上最严厉调控”之称的2011年，特别是政策对市场影响力最为显著的下半年，高端市场仍能交上一份优异的成绩单。这足以说明成功人士对高端地产需求不仅长期存在，且受市场等多方面因素的波动影响。
这点在国外市场上也可找到诸多例证。在欧洲金融重心伦敦，尽管全球金融危机爆发之后，英国楼市也陷低迷，新建住宅数量降至数十年来水平。但据某高端地产经纪公司统计，市中心的高档房产价格已接近甚至超过数年前的峰值水平，且此前10年中伦敦的房屋售价增长了一倍。
纵观国际与国内多年来的房地产市场走向，高端地产在历次波动中均呈现出极高的抗风险能力。经济核心的重要地位与核心地段的有限供应量是伦敦等国际化都市的高端地产长期受追捧的外部原因，而同处大城市却冰火两重天的市场表现则说明，项目自身的品质是房产抗跌保值性的重要“内功”。
优中选优，华润首席大宅见证潜力未来
在规范普通住宅市场秩序的同时，经济房“禁售令”也将促使高端人群做出更为慎重与精准的选择，项目自身品质的优劣、潜力的高低成为其选择的重要原因。
在2011年的京城楼市，金茂府、西山壹号院、保利·公园1872等高端楼盘均业绩斐然。作为京西南销冠的华润·公元九里，更因尚处价格洼地，潜力尤其令人瞩目。
这一出自百年央企华润置地之手的首席大宅位于正在崛起的西南版块，可与金融街、中关村等热点区域快速联动。不仅以全名贵石材立面大宅、京城罕有奢美水景园林、手工感考究臻装空间等卓绝品质满足了对品质有更高要求的改善型购房者的需求，其出众的投资、保值、属性也倍受青睐。
在南城提振计划的保驾护航下，项目所在区域正蓄势待发，这一填补该地段优质高端不动产空白的项目的价值也愈受瞩目。此前多年的市场经验显示，此类具有高潜力价值的优质高端不动产更应逢低而入，盲目的等待可能错过入手时机。
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