央行微调房地产信贷政策 释放满足首套房贷信号
东方早报2012/02/08 13:14
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去年融资困难的房企，今年有望在普通商品住房开发贷款上“松一口气”。
备受关注的房地产信贷政策，似乎真的有所松动。
与2011年央行多次会议的新闻稿对比，上述表述显然已经发生了变化——在此前，央行多是仅仅强调继续落实差别化住房信贷政策，加大保障性住房支持力度。
据记者了解，其实根据中国央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷的差别化信贷政策本就包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”，但在事实上，过去一年几乎各大银行对除保障性住房贷款以外的其他开发贷款几乎“一律收紧”。
“房地产调控是一个长期持续的政策，政策基调不会改变，但不排除今年会有局部的微调。”一银行业内人士昨日在谈及今年银行的房地产信贷政策时如是说。
房地产信贷投放“松绑”
多个银行的相关负责人接受记者采访时指出，在2011年，除对保障性住房保证信贷投放以外，包括普通商品住房建设在内的开发贷款一律收紧，所有开发贷的审批权限全部上收总行，并且在审批时对开发贷款实行名单制。
“我们对房地产行业前50强进行筛选列出一个开发商名单，只有在名单上的开发商才能取得开发贷，但即便是名单内的开发商，也并非在所有地区的楼盘都能获得贷款，总行还会根据各地的风险差异、政策导向、开发商实际的资金状况进行评估，总体来看，要获批开发贷比较难。”某股份制银行公司业务负责人说。
而对于央行“精神”，上述负责人说，“不排除今年针对普通的中小套型商品房在信贷支持上有所松动。”不过，他也强调，“房地产调控总的基调不会发生改变。”
一位国有大行公司业务部人士则指出，信贷投放不仅取决于政策导向，还受到规模上制约。“目前我们的资金面还比较紧，即便政策允许信贷支持，我们也需要先在资金面有所改善，比如监管层在规模上有一定放宽，给我们一些资金的投放。”
除了开发贷款，在个人住房贷款方面，央行也重申，要“满足首次购房家庭贷款需求”。“强调满足首次购房家庭的贷款需求，也算是对房地产贷款政策的一点微调。显示了央行表明既要坚持调控政策方向，又要避免正常的民生需求受到影响。”西南证券首席经济学家王剑辉说。
2011年在号称“史上最严”的房地产调控之下，中国房地产贷款增速明显下滑；去年末人民币房地产贷款余额的同比增速大幅回落了13.5个百分点，且全年增量占同期各项贷款增量的比例亦比上年低9.4个百分点。
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“今年有望推出利率汇率衍生品”
除了房地产领域，昨日央行会议传递出来的另一个值得关注信号就是：央行明确表示将加快信贷产品创新，继续推动信贷资产证券化等金融创新。
据早报记者昨日从一位参会人士处了解到的消息，上述会议明确，将在今年推出与利率、汇率相关的金融衍生品，不过，具体产品还在最后商讨之中。
综观分析人士分析，强调创新或是监管层在降低了分红率以提升银行内生增长能力之后，以创新资本工具保护银行资本可持续增长的又一举措。
王剑辉则提供了另一个思路，他称，加快信贷产品创新、推进信贷资产证券化的提法值得重视，“这可能意味着银行系统开始筹划应对可能出现的不良资产问题。同时通过证券化加速政策性贷款，比如三农、民生等贷款的流动性，减少银行相关的后顾之忧。”
王剑辉认为，中资银行业在2008-2009年大规模贷款后，出现不良资产时间窗口就是在2012-2013年时开启。
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调控步入深水期的2012年，不少开发商仍无意过分收缩战线。“我们今年的销售目标定了400多亿元。”绿城中国董事长宋卫平昨日对早报记者说，该公司今年的销售目标定得比去年稍微高了一点，但属正常安排。 包括中海、恒大、富力在内的多家大型房企，相继发布的2012年销售目标，较2011年的销售额未见大幅下调。而与2011年的销售目标相比，这一数据还有不同幅度的增长。
绿城元宵卖房总动员 宋卫平也有销售任务
绿城2012年的销售计划尤为抢眼。 “今年运营里面的变化之一，就是销售，我们将对原有销售模式进行革命性的变化。”2月6日，宋卫平在“2012年绿城销售考核”会议间隙，接受“浙江在线”采访时说。 所谓“革命性的变化”，简而言之就是增加销售提成。宋卫平说，他要把销售员变成经纪人，“我们公司的销售法则，不是替公司卖房子而是替客户找到满意的房子。 ”
宋卫平介绍，绿城想在杭州和一些城市公司找一些签约经纪人，利用现有二手房经纪人队伍，计划从中挑选200-300个的销售专家成为绿城的签约经纪人，“我们的房源对他们全开放”。另外，所有的社会成员都可以帮绿城介绍客户，“我们都给予丰厚的”。
“这样一来，我们的客户群也许可以增加1-2倍。”宋卫平畅想道。 宋卫平还笑言，他今年也有销售任务，“我跟我的办公室成员，3个人，3个亿。欢迎大家找我来买房子，呵呵。”
分析师认为，绿城改革营销体系的考虑，应该是缘于该公司原来的销售速度太慢，跟不上企业发展的速度以及对自己回笼资金的需求。 绿城中国在2011年发布的当年销售目标是550亿元，但该公司发布的2011年业绩快报显示，去年实际完成销售为353亿元。 不过，宋卫平强调，“2011年我们活下来了，2012年我们会继续活下去。”
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