开年首月全国土地市场继续下滑 房企不强求竞买土地
第一财经日报2012/02/03 08:30
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“低迷”、“冷清”，似乎都不足以形容2012年个月房地产市场的状况。不仅各地楼市成交量创下几年来新低，土地市场溢价率比去年同期也有较大降幅。
2日，中指研究院发布的“中国300城市土地市场交易情报”显示，2012年个月，300个城市土地平均溢价率2%，较上月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率2%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。
溢价率的下降伴随的是土地流拍的增加和成交量的下滑。1月300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显降幅。
持续的房地产调控所带来的住宅市场的冷清也传导到了土地市场，再加上开发商资金状况的变化，使得开发商对于拿地普遍谨慎。
一位不愿透露姓名的房地产企业负责人去年在接受采访时告诉记者，去年一整年该企业都未出手拿地。他说，开发商之所以谨慎，主要就在于金融政策使得开发商没有多少资金去拿地，再加上限购、限贷，以及成交惨淡，开发商的资金回收出现困难，现金流流动不起来，因此对于土地有心无力。
去年，银行业向房地产持续收紧，一方面是因为抵御通胀,信贷政策持续收紧,另一方面，对银行来说，房地产贷款的风险也在加强。
去年9月份的一个论坛上，城市商业银行资金清算中心理事长王世豪就直言，房地产行业的20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗“地雷”。接下来开发商必须要到别的地方去拿钱。
因此，银行贷款应声下滑。央行公布的数据显示,2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元,较前一年下降38%。
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进入2012年，房地产调控政策的预期依然是从紧，因此开发商的拿地热情也并没有随着新年的到来而有所上升。
不过另一个值得注意的趋势是：随着土地流标增加，土地溢价率的持续下降，土地的评估价开始有所回归。
比如，2011年11月23日，北京市土地整理储备中心发布公告，称对顺义区和平谷区两宗地挂牌起始价进行调整，调整后的挂牌起始价相比之前分别下调了8.3%和15%。
上述企业负责人告诉记者，目前该企业已经开始考虑拿地，也在做一些地块竞买的前期准备工作。他们的拿地策略是：若地块评估价合理，则坚持底价成交原则。
该企业目前关注的地块主要在二线城市，这也和目前的土地成交形势吻合：从各地成交情况来看，开发商在北京等一线城市拿地更加谨慎，更注重在二三线城市拿地。1月10个重点城市住宅用地市场大幅降温，成交价格连续走低，各城市出让的土地基本以底价成交。不过上述负责人也表示，自己也注意到上海的出让地块评估价在往下走。
但是，在目前的情况下，该企业在土地竞买中并没有志在必得之心，而是“能拿才拿。”
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港资房企蜂拥至内地"淘金" 逆势"抄底"楼市
和内地开发商集体“失语”形成鲜明对比的是，越来越多的港资房企开始启动反周期投资，加入逆势“抄底”内地楼市的“淘金”阵营。
作为坚定的“抄底派”，和记黄埔在去年的内地土地市场上的表现依旧抢眼。
自从2010年底在重庆、上海、南京高价抢地之后，2011年6月3日，和记黄埔签约天津城北小刘庄片区项目，据悉，该项目由河北区城投公司与和记黄埔地产天津公司合作，预计投资超过60亿元。
在拿下该项目仅20天之后，和记黄埔长春公司又以4.64亿元的底价拿下长春高新区的一幅地块。而在2011年年底，和记黄埔更是联手长江实业[简介动态]动用了30亿元左右的资金分别在大连、佛山拿地。
与此同时，香港另一从2010年年底开始在内地市场重启淘金路的地产巨鳄九龙仓，在2011年内地土地市场也斩获颇丰。
公开资料显示，仅2011年前3个月，九龙仓就分别在苏州、长沙、杭州拿下多幅地块，累计投入达100亿元。其中，长沙市芙蓉区地块总价高达56亿元，平均楼面价格为8000元/平方米。
一位接近九龙仓的市场分析人士向记者透露，从以往的经验看，九龙仓习惯于在年初拿地，同时，如果看中某地块，往往势在必得。
值得注意的是，除了上述两家港资大鳄之外，另有一些在内地市场蛰伏多年的港资企业，也在2011年加入“淘金”阵营，开始重新布局内地楼市。
去年9月28日，恒隆地产经过83轮的激烈角逐以34.97亿元夺下昆明市两宗商业地块。
同年10月28日，香港上市房企嘉里建设斥资4.55亿元，将总面积14.76万平方米的福建莆田市一宗商住地块以底价拿下。同时，一向低调的周大福企业有限公司更是动用超过60亿的资金收购了“上实系”在内地的多个项目。
值得一提的是，在不少业内人士眼中，港资房企此时的逆势购地行为属于“意料之中”。
一位港资开发商代表向本报记者表示：“港资房企大多经历过香港地产市场的起起伏伏，风格总体上偏谨慎。但是由于长期保持低负债并拥有稳定的商业现金流支撑，当市场出现机会的时候，港资企业会毫不犹豫地出手。”
同策咨询研究中心总监张宏伟进一步指出，同样遭遇宏观调控的背景下，港资在内地开发的项目往往地段较好，保值增值能力强，住宅开发项目定位多为高端，并且配有一定量商业地产，商住两种物业可以平衡项目的开发风险。同时，多数项目能通过拉长项目开发周期获得土地增值及房价上涨而带来的增值。“相比国内的企业，港资房企背后往往有雄厚财力支持，同时因为融资能力较强，也少受内地金融政策的限制，预计2012年港资逆势购地的行为仍将继续。”
一个可以佐证的事实是，近日，长江实业执行董事赵国雄对媒体表示，2012年内地将有大量收购机会，长实将会特别留意内地城市综合项目。
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