开发商、买房人小心闯龙年:楼市政策或微调
房天下综合整理2012/01/06 08:52
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（来源：新京报）按照中国传统生肖来说，2012是龙年。在“青青草原”上，即将上演的是《喜羊羊与灰太狼之开心闯龙年》。而在京城楼市中，各方能否开心闯龙年？
去年12月闭幕的中央经济工作会议明确了坚持房地产调控政策不动摇。业内解读认为释放的信号还是坚定调控，巩固成果。同时对于开发商来说，没有提强化、深化调控，可以算作是个好消息了。
》》延伸阅读：:楼市降价环境已形成 2012跨入"拼跌时代"
与此同时，中央高层也有对宏观经济适时适度进行微调的表态。北京市有关方面人士也预计，2012年的调
2012年，政策、房价、开发商策略，将以怎样的姿态闯龙年，目前暂无定论，但可以肯定更多的是小心谨慎。
在房地产市场中，政策无疑扮演着导演的角色。2012年，政策往何处去更决定着开发商、买房人等演员的角色。
调控效果带来微调前提
在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，北京楼市政策将适度微调，包括将现行的首套住房贷款从1.1倍利率调整为基准利率，将外地常住人口的购房标准从现行的五年以上连续社保或完税证明，调整为“三年以上连续社保、完税证明”或“累计五年以上社保、完税证明”；将改善型需求的认定从技术环节进行一定的释放。
陈志认为这一方面契合中央经济工作会议扩大内需的精神，同时能够保证中等收入者购买力的有效释放，避免房价下行的效果被抵消。另一方面，北京经过近两年的调控，已经将原来投资投机型需求挤出，政策微调的前提条件已经具备。
去年12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新也提出，在延续2011年楼市调控基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求。
普通商品住宅下行压力仍大
虽然业内对楼市政策存在微调的预期，但都认为需要具备巩固调控的效果、遏制房价回弹的前提条件。对于房价特别是主导郊区市场的普通商品房房价，业内认为仍将下行。
亚豪机构市场总监郭毅认为，价格在20000元/平方米以下的房源市场供应大，同区域楼盘存在着激烈竞争。而从2011年看，这些楼盘成交量的放大都有赖于价格下行到买房人心理价位。2012年，这一部分住宅价格仍将下行。相对而言，中高端住宅由于自身优势和供应量相对较少的影响，价格将保持平稳。
普通住宅在2012年还将受到保障房建设影响。去年底，北京市已经明确今年新开工建设、收购各类保障性住房16万套，保障房供地仍将优先。保障房对楼市的影响将在今年更明显地体现出来。
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说与不说，降价就在那里。2011年，北京楼市库存从10万以下一路突破13万套。库存压力迫使许多开发商包括大品牌开发商，不得不在下半年加入降价促销行列。降价、低价开盘、特价房，名目不同，殊途同归。主动也好，被动也罢，2011年，包括万科、龙湖、远洋等品牌企业都已经在北京楼市做出了示范。
2012年，受前两三年供地的影响，即使部分开发商调整开发节奏，市场潜在的供应量依然很大，北京住宅库存仍被多位业内人士认为将继续攀高，特别是在郊区。而在中央明确房地产调控不松动后，房企只能把希望寄托在自己身上。即便是政策的微调，也是以房价回归、巩固调控效果为前提的。
较多开发商钟情商业地产
易城中国研究与策略顾问部副总监孙健接受采访时说从2010年楼市调控启动后，不少房企就加大了对商业地产的投入。对于这一趋势在2012年的发展，易城中国研究与策略顾问部副总监孙健认为，受限购政策的影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加谨慎。不过，预计今年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。
对于一些未来供应量非常大的城市，商业地产投资将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是投资者青睐的区域。
从北京市场看，孙健表示，北京写字楼、零售物业等商业地产业态在主城区面临供不应求的利好。但是在新城区，不少商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量。
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（来源：中国证券报）
在楼市深入调整之际，房地产业内出现的两大变化耐人寻味。一是房地产营销的典范公司——SOHO中国和星河湾双双解散原有的销售团队，大力度调整营销战略；二是复地集团没能熬过“七年之痒”，成为近年来内地在港交所退市的房地产企业。显然，房企已开始谋变，其中营销和融资方式的转变将是未来房企战略转型的重点。
众所 ，SOHO中国和星河湾的营销模式是房地产业内成功的典型，其销售人员不仅仅是销售代理，更是
以SOHO中国为例，潘石屹的思路是做强房地产电子商务。继4月23日SOH0中国网络销售试水成功后，5月15日，该公司计划将旗下银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆共15套房源放到网上销售，同时也将把SOHO中国自持物业前门大街的一套商铺放到网上无底价出租。除通过实现网上销售和出租外，SOHO中国还将携手两大房产销售代理行——中国和世联地产以拓展外部资源，共同构建代理公司席位制销售体系。对于原来的销售团队，SOHO中国则实行“牌照代理”，这意味着房企的销售部将被剥离。类似的做法也在星河湾等公司出现。
营销战略一直是房地产企业核心竞争的体现，此番营销模式的转变必然会对房地产业产生深远影响。按照誉翔安地产合伙人 的分析，今后，从房企销售部门脱离出来的行销人员，将逐步形成新的市场力量，并对房企现有的“坐销式”销售模式产生冲击。
另一方面，资金压力也将促使房企转变销售和融资模式。根据年报统计，2010年，绝大多数上市房企的经营性现金流量告负，与2009年相比骤减。2010年，房企发债融资规模为560亿元，而2011年以来该数字飙升为1073亿元。在利率逐步走高的背景下，房企偿债压力也将逐步增大。
4月11日，由于负债率高而难以融资，复地集团撤销上市决议通过股东投票方式正式获得通过。在业内人士看来，复地退市可能代表内地房企将被迫开始新的增长模式。 认为，在当前调控形势下，地产企业普遍周转率不高，对资金的需求较大；但当前内地房产股融资能力又极为有限。银根紧缩后，绝大部分房企都面临着资金链紧张的问题。
在传统的外部融资渠道收窄后，房企的出路一方面是发掘新的资本来源，如民间的私募基金等，利用民间的流动性过剩来解决地产运营的长周期问题。另一方面，随着政府对地产企业的调控愈加严厉，房企最根本的出路在于提高企业周转率，即存货快速变现的能力。
高周转率以及快变现要求，对传统地产企业的营销模式提出了更高的挑战。目前，要实现快速周转，依靠传统“坐销”的方式显然不行。其中的关键在于加强与客户之间的粘性，这种长久维护带来的信任是促成客户快速成交、实现项目快速周转的关键决定因素。
从行业角色来看，开发商作为局部区域单体项目的开发者，由于拿地等诸多限制很难实现持续开发，不具备对客户的持续和长久维护。销售商或渠道商正好成为补充，通过产品在市场上的持续流通和周转充分维系这些活跃的客户，从而帮助开发商解决快速周转的问题。
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