限购带来三四线城市房价上涨 恐怕有违政策本意
经济参考报2011/09/23 13:38
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限购是把双刃剑。到目前为止，限购政策已出台一年半。新“国八条”之后，有42个城市限购，包括直辖市、省会城市和部分房价上涨速度过快的计划单列市。
往后还会不会有更多的城市被限购令约束房价，目前还无法判断。但由此带来的预期却让人隐隐有些担忧随着二三线城市限购的风声越来越盛，人们开始担忧限购范围会否继续扩大，因三四线城市的房价也开始上涨了。
和北京上海等大城市不同，三四线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始和上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市在今年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小。如果由于限购带来三四线城市房价上涨，恐怕是政策出台部门不愿意看到的。
数据显示，今年上半年，130个城市土地出让收入总额同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市。21世纪不动产报告显示，上半年53个有新增土地供应的三四线城市，累计推出经营性用地较去年同期减少15.9%；累计成交地块却较去年同期增加14.4%。
房企已经看到了三四线城市的未来前景，以房地产龙头企业万科为例，2010年，万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市。今年上半年，万科新进芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，进入城市数达到50个，新增权益土地面积222万平方米，权益建筑面积423万平方米，总储备达到3585万平方米，可供未来2-3年开发。
从宏观层面看，四五线城市，尤其是中小乡镇的建设直接影响到城镇化发展，而中小城镇发展是未来中国经济持续发展的动力之一。
按照官方说法，到2010年底，我国城镇化率已达49.68%，比“十五”末提高6.68个百分点。但经济学家许小年则认为这个数字并不准确，这是按照城镇人口除以总人口计算出来的。实际城镇人口统计中凡是居住6个月以上都是城市人口，其实居住6个月以上包括大量农民工，农民工虽然住在城里，但是他的消费行为根本不是城镇的，他的消费行为还是农村的，生活方式还是介于农村和城市之间，基本上是农村的。如果把这部分人口剔除掉，我们城镇化水平会更低一些。
如果农民工没法在城镇里买房，会缺失对城市的归属感。解决不好居住问题，农民工就不敢消费，难以认同和融入城市，最终还是可能会回到农村。这一趋势已经从近年来出现的珠三角招工荒和农民工返乡热潮中开始初露端倪。
在城镇化的进程中，四五线城市承担着缓解特大城市中心城区压力的任务，不光要强化中小城市产业功能，还要增强小城镇公共服务和居住功能，最终推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。经过多年发展，中国大城市已经赶上甚至超过国外一些大城市的水平，但在中小城镇，中外的差距仍然很大，中国中小城市发展仍具极大潜力。对三四线城市的商品房限购政策，需要三思而后行。
(广州日报) 眼下，受限购政策影响，房地产市场的资金，正从一线城市逐步转移到非限购或限购力度较轻的城市，楼市成交量及价格上涨重点也随之转移至二、三线城市。
限购令的出台，显然有望遏制楼市过快上涨的势头。不过，如此被动和滞后的限购，在一定程度上可能加剧“击鼓传花”式风险。
限购令只是挤出楼市投资者及投机者，而非彻底消除投资性需求和投机性需求。在限购尚未“一刀切”的情况下，游资势必流向新的政策“洼地”，与房地产调控玩“击鼓传花”。等到“花”传到某座二、三、四线城市手中，新的楼市泡沫大量涌现，当地政府再忙不迭地出台限购政策，其对于民生福祉和社会发展的危害已无法挽回。如今楼市传统的“金九银十”旺季即将到来，随着部分二、三线城市限购，投资客和资金将转移到未限购的城市，势必导致房价报复性上涨。就二、三线城市乃至四线城市而言，普遍面临房价畸高的问题和非理性炒作的风险。
中国应将住房限购政策从大城市扩大至，以遏制投机。诚如斯言，楼市调控需具有全局眼光和前瞻视角，在认真总结前期经验教训的基础上，限购令不能只是向“领涨”的二、三线城市扩军，而应在范围内予以推行，最终让房地产切实回归到满足刚性需求的正常轨道上来。
(经济参考报) 住建部此前公布了“二三线城市限购5项标准”，近期正与一些地方政府就实施限购令细则加紧磋商，有消息称将有接近20个城市同意自9月起实施限购令。同时据业内人士透露，作为此轮“准限购”目标的廊坊市近日下达一项通知，“要求停止一切关于房地产项目的宣传活动，户外围挡、项目围挡、电视、报纸广播等一切媒介都须停止。”该人士直言“房地产昏暗时代来临”。
另一方面，北京新房库存截至目前已经逼近11万套，预计全部“消化”需要24个月以后。而近期披露半年报的98家上市房企债务总额高达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。存货积累、业绩下滑致使房企出现不同程度亏损现象，股权并购、地产业务转让案例近期频发。
接受《经济参考报》记者采访的多家机构认为，限购及限贷政策抑制了市场交易，楼市量价“泡沫”进一步消化，新一轮限购政策促使调控效应全面爆发。
调控
二三线城市限购呼之欲出
业内人士告诉《经济参考报》记者，住建部可能约谈的城市将首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“准限购城市”。这些地区由于受到此前北京、上海、广州、深圳等限购政策的挤出效应影响，当前房价涨幅普遍 较高，按照住建部的“限购5标准”，有理由纳入新一轮限购范围。
另外，还有房价值较高的城市，包括：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等;以及70个大中城市房价指数涨幅较高的城市(比去年上涨6%以上，环比上涨0.3%左右)的城市，主要有：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄阳、洛阳、常德等。
住建部政策研究中心副主任王珏告诉《经济参考报》记者，住建部的限购标准已经很明确，接下来就等具体限购城市名单择日出炉。
业内人士则告诉《经济参考报》记者，在住建部约谈压力下，符合五条标准的二三线城市近期将会密集出台具体细则。他认为此轮限购范围将主要集中于上述“已限购城市周边地区、房价值较高城市和70个大中 城市中房价指数涨幅较高的城市。”
国家统计局此前数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅已明显放缓，普遍低于31个非限购城市的定基涨幅。6月份，39个已限购大中城市房价定基涨幅为4.53%，31个非限购城市房价定基涨幅则为4.82%。
业内人士分析，“限购城市的成交量相比去年下半年亦出现明显下滑，并且呈现出连续4个月持续下降态势。而非限购城市成交量则接近于去年月度成交均值。限购城市的成交量回调幅度整体上大于非限购城市。”
业界普遍认为，台州版“限购令”拉开了此轮限购大幕。但事实上，其他尚未实施限购政策的城市中，许多城市房价涨幅远高于台州。根据链家地产市场研究部统计，今年上半年台州商品房成交量环比上涨为4.1%，而秦皇岛、哈尔滨、潍坊等多个二三线城市同比上涨幅度已经超过20%。
业内人士告诉《经济参考报》记者，“此轮限购范围有可能还会进一步扩大，纳入不在‘准限购名单’上的城市，最终将在30个到40个之间。”例如，根据统计局公布的5至7月价格指数分析，其中有9个城市如石家庄、太原、哈尔滨和南昌等，无论是环比还是同比，价格在3个月内均未出现任何下降。
房企
密集转让房地产业务
中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“目前楼市库存压力开始升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响全面体现后，房地产行业资金压力进一步加剧。”
截至8月31日，已经有超过一半的上市房企公布了 上 半 年 度 中报，数据显示98家上市房企的债务总额达1 .01万亿元，多数资产负债率在70%以上，其中33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。
张大伟分析认为，“房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势。部分房地产企业开始壮士断腕抛离地产业务，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁。”今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民 币 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85亿人民币分别上涨了72 .2%和101.9%。
公开数据显示，8月份北京已有12家房企(或项目)发生股权转让，这一数字比今年前7月的总额还要多，其中不乏央企等地产大腕。而今年前7月的市场并购总金额已经明显超过了去年全年的165.25亿。并购案例、数量、总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。房地产行业也占据了整体并购市场的。
张大伟认为，“部分企业目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的当前，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快捷很多，这使得并购的案例在逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”
银河证券地产分析师潘玮则告诉《经济参考报》记者，“此轮限购的政策效应正在逐步显现，会促使房地产企业尽早做出应对措施，在产品结构和营销策略等方面做出应对，来调整企业布局和发展策略。”
楼市
“去泡沫化”继续深化
8月份结束，房地产市场传统意义的“金九银十”随之到来，但是今年的市场并不乐观。链家地产市场研究部对8月第四周的市场情况盘点发现，8月第四周北京市二手住宅成交量为1982套，环比8月第三周上涨了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，连续4月维持成交低位。
链家地产首席分析师张月告诉《经济参考报》记者，8月份尤其最后一周的成交趋势将会对即将到来的“金九市场”产生一定影响。在调控叠加影响下，今年的“金九银十”很难延续往年的成交高峰。
张月认为，今年北京楼市量价“泡沫”已开始消化，限购及限贷政策抑制了市场上大量成交量，同时北京楼市整体价格也出现了下降趋势。
而部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等房企都宣布降价，业内认为这将促使市场上新房价格进入实质性下降阶段。开发商拟售价及业主挂牌价与成交价的差距逐渐拉大反映出市场上供需双方博弈加剧，目前市场上降价趋势已基本形成，这也使得开发商利润“泡沫”被逐渐压缩。
市场下行趋势不仅仅体现于北京市场，近日有业内人士网上发帖认为“房地产昏暗时代来临”。而搜房网近期持续的一项调查显示，近千名网友中半数认为房价将会大幅下降;29.84%的网友预测房价将会小幅下降;10.91%的网友认为房价将会小幅上扬;另有9.26%的投票者认为房价将会维持稳定。
该调查结果同时显示，58.44%的投票者认为开发商接下来将会采取打折促销等手段;33.95%的网友认为开发商将继续死扛，誓不降价;7 .61%的投票者认为很难判断开发商将如何抉择。
