房价跌一半银行仍扛得住 房贷测试数据"乐观"
房天下综合整理2011/06/30 11:48
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“史上最严”房贷压力测试收官 数据“很乐观”
房价如果下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报获悉，基本收官的广东市场房贷压力测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大，就连在重度压力测试情况下，房地产贷款质量下降仍在非常小的幅度之内。
但是，银行业人士坦言，房贷压力测试仅针对房贷资产，而房价下跌造成的系统性风险并不能通过测试反映出来。
贷款质量下降幅度轻微
“数据还是很乐观的。”昨日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。
由于监管当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。
对于房价下跌造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，这位人士拒绝向记者作出披露，只表示幅度非常小，贷款质量下降的百分比是个位数。
据了解，今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，房地产价格平均下跌10%、20%和30%。今年房贷压力测试明显加码，被称“史上最严”。
压力测试没对系统性风险作出量化评估
这样的房贷压力测试结果，是否就可以得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”这样的结论呢？
“恐怕不行，因为房贷压力测试毕竟没有对系统性风险作出量化评估”，银行人士指出，中国的房贷市场，整体首付比例是比较高的，“房价跌去50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。
中央
此外，房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。
监管层危机意识增强
银监会此前强调，压力测试是银行业金融机构风险管理中的一项常规工作，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。
但业内普遍认为，大幅加码的压力测试显示了监管层对房价泡沫破裂可能带来的信贷风险的危机意识愈来愈强。
而从上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%~20%，房地产开发贷款一般维持在5%~10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。
开发贷风险忧虑加大
日前有消息称，银监会要求银行减少对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖，并要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。
尽管官方称此消息被误读，但在信贷紧缩的格局下，严控开发贷似乎并不出乎大家的意料。
与此
不过满堂红广州营销总监 如昨日表示，从她了解的情况来看，市场暂时还没有银行明确表示不受理个人房贷业务。
房价跌50%仍可承受 暗示了中国房地产业暴利?
（来源：羊城晚报）刚过去的“五一”，包括广州在内的大城市房价坚挺，不少城市有楼盘楼价小幅上涨还录得不错的成交量 ，“回暖”之说再现。
在这时候，中信银行、东北证券 等突然对房地产业不再“给力”，还给这个曾经给自己带来滚滚利润的“兄弟”行业戴上帽子：“房地产行业已成高风险行业”，“行业风险高于2008年”……
有丰厚的利润打底，开发商有很大空间来“回馈”买家以实现销售资金回笼赵亚洲 摄
令人一惊的论断，令人不得不怀疑，一直以来与房地产行业有“鱼水”之情的银行等金融机构，两方唇齿相依命运是否正受到威胁，利益捆绑的链条 是否已出现断裂？
更令人生疑的是，银行业透露出的数字，恰恰反证了房地产业正是“很肥很滋润”的暴利行业。
有广州本土房地产专家仍指出，中国楼市根本没有做空的理由。“任何看空、做空的行为，都将受到市场的惩罚”。
银行业：
暗示房地产行业利润至少50%
在上周举行的一次发布会上，中信银行风险管理部总经理史原表示，由于房地产调控力度不减，房地产市场的冬天将要来临。
该行将更加注重房地产开发商的稳健性和资金链 ，对信贷资金进入高价地王项目会更加审慎。
该行压缩房地产贷款增长的同时也将提高贷款门槛，关注房地产企业的资金链。今年，中信银行房地产贷款增量将在去年的基础上压缩至少三分之一。
值得注意的是，此间银监会要求，一线城市银行按房价下跌50%进行压力测试，而中信银行也提出，根据该行进行的房地产贷款压力测试，即使国内房价下跌50%，该行的房地产开发抵押“仍然足值”。
对此，招商证券 （香港）联席董事张春志分析指出，这恰恰折射出，房地产业是一个利润远高于50%的暴利产业。
张认为，相对于珠三角制造业工厂平均5%-10%的利润率，房地产行业是工厂老板做梦都想吃的肥肉。
今年的胡润财富报告显示，中国内地千万富豪达96万人，有超过1/3的富豪选择房地产投资及其开发。这在一定程度上也印证了最近国家发改委所称的将商品住房列入制止牟取暴利项目的说法，其实由来已久。
发改委此消息一出，不少开发商就直喊冤枉，称房地产并不存在暴利，甚至有人仍喜欢引用国家统计局公布的2004年房地产业利润率为7.77%的数字。
也有广州有不愿透露姓名的开发商营销总监坦承，开发商的暴利被盯上是迟早的事，政府如果真下决心，要摸清一个楼盘的成本其实很简单，比如该公司早几年在珠江海心沙旁边囤下的一块地，当时入手的价格不超过3000元/平方米，而现在该地段的楼价早已超过3万/平方米，“这不是暴利是什么？”
高利贷：
年息超过60%，开发商仍愿借
神农投资总监
一问利息，不得了，一般月息3分起，有的项目甚至放到5分，照此计算，借一年的利息将超过60%。某著名信托公司宣称，年利低于25%的项目不做，而且生意“相当的好”。
钱都贷给谁？一打听，不是借给搞地产的就是搞矿业的。
陈宇感叹说，想想也是，除了贩毒贩黄，哪有那么多生意可以一年轻轻松松赚到30%的利润？回想2007年，那时候和各上市公司的朋友们聚会，发现大伙都在一窝蜂地转行做房地产。
现在更简单，大家干脆把钱直接借给地产商了。
据了解，近期温州 的民间借贷 市场，利率水平已超过历史值，有的甚至高达月息15分，就是150%。
老百姓为了攒钱买房把钱存在银行，银行把钱加价“卖给”小额贷款 人或者信托公司，这些中间机构再加价借给地产商。地产商用这些“很贵的钱”盖出房子来，卖给存够买房钱的老百姓。那么，地产商开发出来的房子得卖多贵？
曾任博时基金前身半岛基金总经理的投资人士提到，他在上世纪90年代初股市崩盘那年还给公司赚了30%，有人向他请教秘诀，他说：“我们什么股票也没买，把钱借给别人了。”
原来如此，有趣的是，当年高利贷的年息也是30%。这样的赚钱逻辑，直接提示给放贷者的信息就是，如果搞地产的利润不远高于30%，他会借利息达30%的贷款吗？
房地产行业利润争论回放
2005年：国家统计局当年公布的2004年房地产业利润率 为7.77%。当年开始，针对房地产开发企业平均利润率 的较大争论引起社会反响。时至今日，这一数字仍然为一些开发商所”引用”。
2006年：年底财政部发布的一份公告显示，财政部2005年抽查的39户房地产开发企业实际利润率高达26.79%。
2009年：3月两会期间，工商联递交《我国房价为何居高不下》的大会发言，通过对九城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。对此，国土部相关人士当时回应称，我国地价占房价比例平均为23.2%。
2011年：根据中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》，2009年，房地产行业的平均毛利润率为55.72%。
“史上最严”房贷压力测试收官 数据“很乐观”
如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报获悉，基本收官的广东市场房贷压力测试结果反映，
不过，银行业人士坦言，房贷压力测试仅针对房贷资产，而房价下跌造成的系统性风险并不能通过测试反映出来。
如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报记者昨日从权威渠道获悉，广东市场的房贷压力测试已基本收官，测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大。
贷款质量下降幅度轻微
“数据还是很乐观的。”昨日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。不过由于监管当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。
对于房价下跌造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，这位人士拒绝向记者作出披露，只表示幅度非常小，贷款质量下降的百分比是个位数。
记者了解到，今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，房地产价格平均下跌10%、20%和30%。今年房贷压力测试明显加码，被称“史上最严”。
压力测试没对系统性风险作出量化评估
这样的房贷压力测试结果，是否就可以得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”这样的结论呢？
“恐怕不行，因为房贷压力测试毕竟没有对系统性风险作出量化评估”，银行人士指出，中国的房贷市场，整体首付比例是比较高的，“房价跌去50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(微博)也指出，银行除了房贷业务，还有大量的类房地产业务，贷款人把土地、房产作为抵押物，从银行获得抵押物价格6成左右的贷款，如果房价下跌一半，这类贷款肯定要出问题，“我认为这类贷款也应纳入到房贷压力测试当中去”。
另外，房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。
监管层危机意识增强
不过银监会此前强调，压力测试是银行业金融机构风险管理中的一项常规工作，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。
但业内普遍认为，大幅加码的压力测试显示了监管层对房价泡沫破裂可能带来的信贷风险的危机意识愈来愈强。
从上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%~20%，房地产开发贷款一般维持在5%~10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。
开发贷风险
忧虑加大
日前有消息称，银监会要求银行减少对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖，并要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。
虽然官方称此消息被误读，但在信贷紧缩的格局下，严控开发贷似乎并不出乎大家的意料。
同时，个人房贷业务也面临暂停的危机。消息称，由于额度吃紧，广州有部分银行已经停止二手房首套房贷的审批，有的银行虽然可以递交申请，但额度已经暂停，放款变得“遥遥无期”。尽管多数银行仍可正常申请放贷，但申请门槛已悄然提高，放款周期也有所延长。
不过满堂红广州营销总监 如昨日表示，从她了解的情况来看，广州市场暂时还没有银行明确表示不受理个人房贷业务。记者刘新宇（广州日报）
