限购令下 投资客各出"奇招"炒楼
广州日报2011/06/02 10:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
面对各种严厉的调控政策，特别是限购令，深圳的炒楼客们和地产中介已经“坐不住”了。记者近日采访深圳多家地产中介发现，为了应对这些苛刻的政策，置业顾问们花样百出，想方设法让顾客满足买楼的条件，以赚取中介费，避免中介倒闭潮下的“坐以待毙”。
对于资金雄厚的投资客，置业顾问们会建议他们以注册公司的名义，一次性付款买楼，这样想买几套就买几套，根本不受限购令的约束。而对于非深户籍的购房者，还有中介夸口称只要愿意缴纳35000元“手续费”，便可搞定社保补缴。甚至，还有中介劝顾客干脆花几千元通过买个深圳户口再来买房。
招数一
注册公司疯狂买楼？
“特别是不允许补缴的条件，确实把很多想继续投资买房的投资客拦在了‘门外’。”深圳世联地产南山片区的一名置业顾问向记者介绍说，“但是，上有政策，下有对策，对于资金雄厚的炒楼顾客，现在地产中介又‘流行’起了一套新的操作规则，即以公司的名义，一次性付款买楼，这样你想买几套房就买几套，根本不受限购令的约束。”她向记者介绍了一个最近“成功”的案例。“两周前，一位开快递公司的上海人，仅仅花了100万元在深圳注册了一个公司，但他却一次性豪掷了2000万，为所谓的公司购置物业。”她说，这位上海人一口气购买了4套105平方米以上的豪宅，而且他也很明确地表示，这4套房完全不是自住和办公，完全是用来投资。“因为他看到现在在深圳买楼越来越不容易，如今有新招，应该立即出手置业。”
看到记者对以公司名义炒楼仍感疑惑时，刘晓婷补充介绍说，目前的政策并没有对公司购置房产有限制的规定，而且，以公司名义买楼，因为只要一次性付款，便可以即刻拿到房屋的红本。
“此外，这些购置的物业还会成为公司固定资产的一部分，接着再做公司的经营贷款，这样可以贷款的额度达到所有经营额的6～7成，然后利息也是按照基准利率收取。”
招数二
三万五千元搞定社保补缴？
罗湖区一家中原地产的中介黄小姐告诉记者，在今年3月限购令补充细则出台之前，许多既没有深圳户口，也没有在深圳缴纳社保的投资客都是通过补缴的方式来获取买楼资格的，而补缴的费用也仅仅需要3000元左右。“但补充细则出台后，基本上断绝了补缴的可能，这也就意味着如果没有1年以上社保缴纳记录的非深户是无法买房的。”
但记者佯装强烈的买房意图后，黄小姐终于得以“松口”。她向记者表示，其实，如果记者肯花重金，补缴社保也不是没有可能。“手续费比较高，需要35000元，而且价格没得讲。”
当记者问及如何操作时，黄小姐支吾的表示，“有专门做这一块的中介，他们将花钱‘打点’相关部门的人，由于风险很大，所以收费比较高。”
那么，此种手段有无风险呢？面对记者的提问，黄小姐表示，“这个请放心，基本没有问题，一旦出现问题，费用还是可以退回来的。”黄小姐同时表示，“即使使用这种方式，但也只能购买一套住房，所以比较适合自住，不太适合炒楼。”
招数三
为了买楼先买户口？
“补缴社保花费那么多，还不如直接办理一个深圳户口算了。”专门为来深建设者代办户口的杨先生对记者说，“如果具有大专以上学历的话，办理深圳户口花费也不过三、四千元。”杨先生向记者介绍说，最近他们接待了许多有入户深圳想法的顾客，有的为前往香港便利，有的为了子女入学，而的就是冲着买房指标而来。
深圳一家名为“户口咨询网”的工作人员则告诉记者，个人条件不同，办理户口的费用也不同，但费用都在万元以下，比起补缴社保要划算很多。“一般二个月便可以搞定，不会耽误买房。”
某驻深单位的陈先生表示，自己的户口一直在广州，由于还是单身，以前没有感觉到户口带来的困扰。现在正在和单位人事处沟通，准备将户口迁入深圳。”
专家：公司名义买楼需谨慎
深圳中原地产总经理李耀智认为，在严格的限购令之下，炒楼花样百出也在意料之中，“但是，随着政府越来越严格地执行限购令，这些所谓的‘灵活方法’最终会不攻自破。”
而对于目前出现的以公司名义购房的投资客，李耀智表示，需要谨慎对待。“虽然这种方式可以完成购楼的愿望，但是也存在很多复杂的问题，例如以公司名义贷款，计算利率就是一个繁琐和较为困难的事情，同时，个人买房和公司买房，年审和税收都是不一样的。”
李耀智分析说，“据中原地产的统计，目前以公司名义买房的所占的比例虽然存在，但还是比较少，他们并不能成为购房主流人群。”同时，李耀智表示，对于近期出台的限价令，确实也将部分的打算选择二手房的很多客户吸引到一手房，二手房成交量的逐步萎缩，确实也表明一手房争夺了很多二手房的客源。
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政策严打下投资客在做什么？
（来源：南方报业网）房产投资曾经是他们在过去5- 10年间的工作，住宅物业是他们最为擅长的投资品种。他们曾经拥有专业的踩盘团队，看过重点片区内每一个户型，甚至为了找到更好的房源而入职中介公司，并从跌宕起伏的深圳楼市中收获了大量的财富和经验、丰富的人脉以及更多的无形的资源。
转换角色成为“中间人”
最有投资价值的笋盘资源其实很多都难得推荐给日常的买家，大多都在放出来的时间，中介人员便联络手上有实力投资客直接拿下。
专业的投资客本身就需要快速决策，很多人更由于专注于某一个片区的物业投资，甚至不需要看房，对于物业的结构、朝向、包括银行估价都早已经一清二楚，只要简单地算笔账便很容易决定买或是不买。
甚至有投资者会长期放一笔定金在信任的中介人员那里，一旦有笋盘出来，如果一时联系不到投资者本人，中介人员甚至可以代他交付定金，把房源先定下来。
通常经过这一批筛选之后剩下来的盘源才会被贴到橱窗上，或者挂到系统中去，而真正专业的投资者也会更加善待中介人员，除了日常的之外，还会有额外的答谢，也正是在这样长期的合作中，双方建立起生意之外更为紧密的关系。
楼市调控之后，便有投资者借助此前积累的中介资源，悄然转换了自己的角色，成为二级半市场的中间人。比如有批量物业需要对外发售，投资者可能会直接找到开发商或者发售方，以自己雄厚的资金实力先拿下来，然后再通过高的方式进入三级市场，将物业分散至各个中介公司，通过他们的渠道推荐给更多的置业者以实现销售。
还有更为谨慎的投资者，甚至会先通过中介人员找好买家，才会去找开发商谈整体购买，直接将中间的利润空间收入囊中，除了自己留下部分之外，参与分销的中介人员通常也会拿到比平常高出很多的收入。
除此之外，多年来积累的和银行以及按揭公司之间的关系，不仅让他们成为各家银行的超级V IP，也让他们更容易收到不良资产的拍卖信息。拍卖房更像是个淘宝商城，一旦淘到宝，利润便很丰厚，尤其是当有整栋或者整层拿出来拍卖时，对于他们而言则意味着更大的机会。
住宅投资客开始转换投资方向
过去的5年中，还有哪个行业比投资房产更多？甚至连开发商都表示，他们在替这些专业的投资者打工。所以，他们曾经从不同的行业转行过来，并且再也不回去了。记者本次采访的投资者此前均以住宅投资为主，限购之后他们依然恋战房产投资，只不过投资的类型、区域、方式都有所改变，对于住宅物业至今充满无限留恋，保持密切围观中。
一位曾经擅长住宅短炒的投资者如今已转向投资商业物业，对于不同类型产品主要采用两种操作方式，对于投资高且空置率低的写字楼，保留少量在手中，作为资产的中长线配置，对于成交活跃的小商铺，会维持其一贯的投资风格，只要价格上涨几十万便果断出手，“尽管每个商铺赚的不多，但是走的量大，在上涨通道中很容易形成规模效应，也很可观。”
一位曾经前往多个国家看房的投资者昨日接受采访时还在广西东兴市看房，与广西北海这种价格已经位居高位的城市相比，类似东兴这种地处边境，外来人口多，租赁需求旺盛，经营氛围浓厚的小城市，目前售价4000元/平方米，近100平方米租金2000元/月的城市，基本已经可以纳入投资范围，只不过后续的出手应该会是个难题，“所以如果没有想到更好的投资途径，我还是专心炒股吧，一些私募基金的年也很不错。”
还有一位此前专注蛇口的投资者则悄悄在产业链上向上转移，参与到房地产开发中去，目前在深圳周边城市与别人合作了一些规模不大的项目开发，看好像中山这样较近，与深圳房价差别较大的城市。
还有的把调控当休假
在记者本次采访的六位资深投资者，至少有两位倾向于把当前的调控当作给自己放假。
其中一位从2003年涉足房产投资至今从未售出过一套物业，以股市的心态看楼市，“保住本金最为重要”，所以目前所做的就是抵制住来自各方的“投资机会”，不被那些资产一夜的神话迷住，不参与自己不熟悉的投资领域，选择购买一些即便很低，但是本金有保证的投资品，尽量减少自己的资产流失。
还有一位在本轮调控初期，便出尽手中所有住宅，仅留下部分商业物业提供每月所需的现金流，当租金不断上涨，手中的物业租金足以支撑日常的开支。
“放松心态，把调控当休假”，他愉快地表示，财富只是此生代为管理的内容之一，年龄渐长不妨做些真正感兴趣的事情。
