贾卧龙：回家置业是无奈选择还是投资预谋？

调控苦搏了一年，却以房价高挂，房企高兴尴尬收了个年尾，这也使得过年返乡潮催生出汹涌的回家置业热，在一线城市憋屈已久的购买力量成为左右春节楼市的强大能量，而这场关乎个人人生规划转型的选择也在改写着楼市格局。返乡置业究竟是调控失望下的被迫出走，还是以退为进的投资赌注？不论返家置业的行为是理性还是在赌气，这场集体逃离无不暗合着楼市版图的换血以及城市化的变迁。

返乡购房是置业观理性回归的必经之路

在调控发力前，返乡置业被视为遭遇高房价残忍挤出，高房价是凶手，回家购房者是无辜受害人，然而伴随着调控神话的逐渐打破，逃离北上广应势变为自发性的的置业选择，如今在房价不降反涨的格局下，返乡置业反而摇身变成一种高发性的主动行为。根据《中国购房者消费调查报告》显示，一线城市七成人认为房价过高，六成人有意愿回家置业。眼下返乡客已经成为购房群体的主流力量，为了挖掘这部分市场潜力，很多开发商专门推出了针对返乡购房的促销优惠活动，预计在今年春节期间，二三线城市将积蓄起一股强大的返乡购房潮，将一线城市积压欲崩的购房压力转移泄洪。

面对负利率和银根紧缩的左右加攻，一线城市的蜗居族向前看不到稳妥的投资渠道，向后又要接受限购令的政策驱逐，留在一线城市死磕已经从“难不难”恶化为“行不行”。而另一方面，与一线城市高危的房价相比，二三线楼市依然处于价值洼地，无论是自住还是投资，几乎都是没有风险的高回报置业选择。年后，未达目的的调控势必会卷土重来，大型房企已经开始将战线转移到二三线城市，这很可能导致高房价祸水的分流扩散。由此可见，眼下的回家置业热反映了市场抄底心态的集中释放，虽然候鸟型迁徙充斥着投机因素，却也代表着置业观的理性回归，在需求转移的过程中有利于将住房矛盾成功分解和弱化。

迂回置业或将携带高房价病毒一起回家

如果说，一线城市艰难的购房处境为回家置业提供了前提，那么二三线城市配套环境的升级则为返乡购房解决了后路。随着城市建设的迅猛发展，二三线城市整体的区域潜力愈发明显，外来入驻企业越来越多，就业选择尺度也愈来愈大，中小城市房地产产品与大城市的差距也在日渐缩小，二三线楼市宜居度和投资性迎来了双向提高。与此同时，高速铁路的建设也在加速着中国同城化的进程，继长三角、珠三角的“一生活圈”后，的“一日生活圈”也在悄然成型，城市之间的时空距离将大为缩减，高铁建设打破了高房价对地域空间的限制，为逃离北上广回家置业带来更多的现实可能性。

随着回家置业潮的越演愈烈，很多开发商已经悄然调整战略，为这波返乡购房潮积极筹措备战。虽然目前返乡置业大军中仍以自住需求为主，但是中间依然不乏工作在外的成功人士，他们已经借力返乡潮将房产投资引向了三四线城市。由于看惯了一线城市动辄几万元的房价，这些返乡客对房价水平并不敏感在意，需求的急剧增大和价格尺度的放松，或将引发三四线城市房价的普遍跟涨，为楼市调控树立起难以逾越的阻碍屏障。

由此可见，回家置业潮若想真正发挥钝化住房矛盾的作用，既要求房企摆正心态，提供真正适合返乡客户型面积和价格水平的住房产品，也要求回家置业者主动节控投资需求，避免将高房价恶疾传染到自己的家乡。如果带着投资预谋返乡置业，那么就等于亲手切断了自己迂回置业的退路，从受害者一夜变成携带高房价病毒的携带者和传染源。

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春节的脚步越来越近。响亮的汽笛再次响起，四面八方的漂泊身影又要回家了。但与往年的来去匆匆不同，返乡置业，重新把根扎回故土成了众多游子今春的心愿。

返乡置业现象自2010年就已经开始被媒体关注：一线城市房价居高不下，虽经历次新政洗礼依旧高位震荡，游子望房兴叹，二线城市房价虽稳中有升，但与一线城市相比依然让人欣慰，回归置业成为了趋势。一线城市发展饱和，二线城市的发展潜力形成巨大的磁场，吸引着游子的目光。通胀来袭，一线城市压力不减，薪金待遇不尽人意，二线城市惜才若金，各种人才引进计划、宽松政策向游子伸出橄榄枝，精英开始回流。

有数据显示，2010年下半年，返乡置业甚至一度成为支撑西安楼市发展刚性需求的重要组成部分。有专家预测，2011年，返乡置业潮将继续盛行。据记者观察，随着新年的到来，返乡置业的潮流也在悄悄发生变化。

变化一：从被迫到主动返乡

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2010年，高房价让不少外出务工人员选择返乡置业，对于他们而言，一线城市过高的生活成本使他们生活质量得不到有效保障。同时，在大学毕业后选择上海、深圳、北京工作的这部分人，即便有较高的收入，也不能在当地实现置业梦想，而这部分人对房子的渴求十分强烈。对于购房，他们首先考虑的是自住型房产，对房价比较敏感。有房即可是此类人群的普遍购房心理。他们多关注开发商的促销行为，有打折、团购的楼盘多可以见到此类人群的身影。

随着2010年落幕，曲江新区高速开发模式被世人瞩目，经开区发展让城北区域旧貌换新颜，世园会筹备顺畅开园在即、北客站建成亚洲之最以及多个世界百强、500强企业落户西安等利好因素吸引了各地行业精英的目光。不少在一线城市事业有成的精英人士也开始了返乡置业的脚步。

此类人群在一线城市有较好的工作和较丰厚的收入，在所处行业有一定的积累，对生活水平要求较高。他们关注城市发展进程，并不断向有发展有潜力的城市靠拢。王亮就是他们中的一员。在上海IT界摸爬滚打了6年有余，他月薪过万，却依旧难以摆脱蚁族命运。从2010年他开始关注西安的发展，看到捷报频传的家乡，曾立志在上海打出一片天地的豪情壮志被返乡的热情取代。年底，他毅然辞去了上海的工作回到西安。

丰厚的年终奖，加上之前的积蓄，他足够在西安买一套不错的楼盘，所以王亮打算利用过年的时间在西安楼市好好转一转，选购一套高品质住宅。通过前期在网上的调研，王亮看到西安地区一些楼盘的品质较之上海的楼盘并不逊色，从小区定位到景观设计，从开发理念到户型配置都可以算上乘之作，房价却只有上海同类房产的一半。“这样当然要选择品质高的楼盘了。”王亮笑称。目前他已经锁定了莱安逸境、锦绣天下、鸿基紫韵等楼盘的小高层住宅，只待进一步考察后最终确定。对未来故乡的生活，王亮充满了憧憬和向往。

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变化二：白领金领青睐曲江浐灞

推荐楼盘：锦绣唐朝、金地湖城大境、振业泊墅

与王亮同时返乡的是他的上司徐经理，这个在北京、上海游走了15个年头的部门经理是2010年5月决定回乡置业的。之前他在北京和上海分别通过按揭购置了住宅，每个月的还款压力着实不小，年底的加息更让他的按揭压力雪上加霜。而当他无意中了解到西安的房价特别是高档住宅的价格时感到十分惊讶，在西安可以买到联排别墅的价格在北京和上海也只能买到一处不算核心位置的普通住宅。在计算了自己所持有房产的总价并对西安目前的发展状况有了进一步了解后，徐经理决定卖掉手里的两处房产，在西安选购一套高档住宅。

徐经理对西安曲江新区和浐灞生态区情有独钟，赞誉有加。他说，西安曲江新区的环境、管理、文化底蕴、配套设施、交通状况、生活便利性都能赶超一线城市了，特别是独特的唐文化氛围，是一个陶冶自己心性和教育子女的好地方。住在这里，听听大雁塔的暮鼓晨钟，感受千年华夏历史积淀，能够让自己在喧嚣的都市中漂泊多年的心沉淀下来，而让正在读小学的女儿在这个华夏文化的厚积薄发之地成长、成熟，对于她树立民族自豪感，自尊自强地面对今后的人生也是大有裨益。而且，随着西安距离创建国际化大都市的目标越来越近，各项要素水准还会进一步提升，他对于曲江新区的前景也十分看好。

即将开园的世园会是西安未来发展的一大契机，作为世园会会址，浐灞生态区在未来的一年里将会有飞速发展，而定位生态更是给予了这个即将腾飞的区域更顽强的生命力。“生态是当今世界关注的焦点，是人类可持续发展的关键点，更是人居环境的典范，浐灞生态区的未来就是这样的典范区域。”通过网络关注了浐灞生态区的规划图和发展前景，徐经理十分向往。

水岸人居、草长莺飞的生活是他理想中的家园，而在一线城市，想要找到这样的自然区域越来越难，浐灞生态区广运潭、桃花潭丰富的水域资源、浐河、灞河丰富的水流资源将会在不久的将来在浐灞为世人描绘出一副武陵人居般的桃花胜景。徐经理戏称：“对于这里，我是心向往之，求之不得。”他一度在网上看好的振业泊墅项目，没想到振业泊墅的联排别墅竟然在一个月内售罄，他深感遗憾，连连叹息出手太慢。

徐经理的感受并非个案，在对曲江新区、浐灞生态区中高端住宅项目——锦绣唐朝、金地湖城大境、振业泊墅、鸿基紫韵等售楼处进行采访后记者发现，外地高收入人群对这些项目进行电话咨询、网上留言并表现购买意向的购房者正在逐步增加，今后或许他们将成为曲江新区、浐灞生态区房屋销售的重要人群。

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变化三：置业需求呈多样性发展

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高铁网络的建立、西部大开发的深入、创建国际化大都市的目标正在推动西安加速发展，近年来，随着西安的城市价值被进一步挖掘，中国品牌地产商纷纷入驻西安，再加上西安本地品牌房地产商的崛起，这座西部桥头堡已然成为房地产投资建设的一个热点区域。限购令的实施则为一线城市投资资金的流出打开了一个缺口，旅居一线城市的准购房者，具有强大购买力，他们开始越来越多地关注西安的楼市价值。西安返乡置业的行列里不再是自住购房一家独大，异地投资者的身影频现楼市，将返乡置业的购房需求推向多样化发展。

定居北京多年的叶女士在某售楼处向记者表达了她的欣喜之情。曾经依靠投资房产颇丰在北京顺利立足的她在遭遇今年的新政之后一度对投资房产失去了信心，各种限制政策已经给投资房产设置了重重障碍，北京的房价已经高于她的接受能力。今年回乡探亲的她习惯性地关注了房产，之后她欣喜地发现西安地区不乏投资价值巨大的房产项目。

在叶女士看来，作为一个处在发展阶段的省会城市，西安目前的房价还是被低估的。虽然近年来已经呈现上升的趋势，但比起其他二线城市，西安商品房的价格补涨的空间还很大。投资者最重要是要抢占先机，虽然近段时期受政策调控影响，西安的房价涨幅不大，但西安这个区域市场却能够提供一个在未来几年内能有明显回报的投资机会。

叶女士看中了高新区玫瑰公馆的小户型。在她看来，高新区区域经济发达成熟，流动人口大且收入相对比较高，而玫瑰公馆所在地块属于高新区发展潜力比较大的区域，周边写字楼众多，未来可以形成一个较大的居住工作区域。未来，地铁三号线就在项目附近，交通便利性强，物业档次较高，但价格适中，将来租售均有可观。