房地产开发贷年年涨 楼市“银根”存收紧空间

（中国证券报）楼市调控逐步趋严，但房地产信贷投放依然高增长。

近三个月来，房地产开发企业月均资金来源合计维持在6000亿元左右，其中国内贷款并没有出现下降趋势，在全部新增贷款中的占比也明显提高。业内人士指出，“消费贷紧、开发贷松”是今年以来房地产信贷的主要特点，而作为房企融资主渠道的开发贷款仍有进一步收紧的空间。

国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源合计56923亿元，同比增长32.0%，其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%。8、9、10三个月，房地产开发企业获得的国内贷款分别为921.22亿元、938.33亿元和1044.72亿元，环比呈现上升态势。

央行货币政策执行报告的数据也印证了房地产信贷规模上升的趋势。今年一季度，主要金融机构房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9%，比上年同期高9.4个百分点；二季度，房地产业中长期贷款新增1094亿元，占全部产业中长期贷款的18.8%；三季度，房地产业中长期贷款新增1547亿元，占全部产业中长期贷款的18.9%。

一季度是银行信贷投放的传统旺季，因此，房地产开发贷款相应也比较高。4月中旬，国十条出台后，房地产信贷投放有所降低，不过，从7月份开始，房地产开发贷款再现明显的反弹趋势。

从增量数据上看，今年以来，银行对房地产企业的开发贷款确实有所降低。贷款同比增速已从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。但是，同比增速存在贷款基数的差异，其实，今年以来，房地产开发贷款的数额并没有显著下降。

9月末，主要金融机构房地产贷款余额9.1万亿元，同比增长32.9%，增速比6月末低7.3个百分点；但其中的房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点。

从2007年楼市调控开始，每年都会盛传“信贷收紧、开发商资金链告急”，但实际上，开发商从银行获得贷款每年都在增长。今年以来，国内楼市面临两次调控，但是，前三季度月均房地产新增贷款同比增长超过16%，在全部新增贷款中的占比提高6.7个百分点。

今年以来，商业银行贷款对房地产业开发贷款的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。主要原因是，一直以来，房地产开发贷款利率较高，属于银行优质资产，各家银行房贷冲动犹存；其次，房地产开发贷款直接影响房地产行业投资和开工率，进而影响楼市供给，如果简单加以收紧，将不利于改善楼市紧张的供求关系。

但是，开发贷款不“结构性收紧”，必然会影响楼市调控的效果。因此，业内专家建议，提高开发贷款的申请门槛。以前，项目土地以自有资金获取、项目公司自有资金占比不低于35%、四证齐全等即可申请办理抵押贷款。今后，应当在此基础上，增加对开发企业在土地开发、项目销售方面的约束，以有效打击囤地、捂盘等行为，保证开发贷款直接用于项目开发、增加有效供给。另外，在开发资质方面，开发贷款应向大型品牌开发商倾向，以提高市场的整体资产周转，提升开发效率。

近日一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息搅动着房地产业内人士的心。有的银行站出来辟谣，有的银行则暗地里肯定，表面信息复杂但背后的信号明显：开发商从银行获得的贷款的确在“收紧”。

紧缩的银根是否会随着新的一年开始而放松？银行收紧开发贷款能否抓住此前飞涨的房价“野马”的缰绳？会否出现新一轮房地产企业的洗牌？记者对此展开调研。

银行开发贷款收紧 长期实行方能有效

此前为银行带来巨大的开发贷款在新政策中成了烫手山芋。

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，开发贷款往往与个人按揭贷款捆绑在一起，即银行为房地产开发商提供开发贷款后，开发商在卖楼的时候，优先推荐该家银行的个人按揭贷款。银行因此可以获得稳定的来源，也因此银行成为房地产泡沫的重要推手之一。

在新的房地产调控中，这一利益链条受到了规模的限制。一家大型国有银行的员工告诉记者，在新一轮房地产调控中，房地产开发贷款规模受到了限制。如果一家银行今年的开发贷款规模为100亿元，10月已经完成了100亿元，就不能再放贷；但如果有开发商还了20亿元，就又能腾出20亿元的规模。

另一家大型国有银行的负责人则说，目前并没有收到停止开发贷款的通知。但是目前开发贷款实行规模限制、限额管理的方法，从业内消息判断可能是有些银行的贷款规模放完了。

长江证券房地产分析师苏雪晶说，限贷的政策长期实行才有可能成为“苦口良药”。如果属于阶段性短期政策，明年还正常放贷，那效果可以忽略不计；如果是长期政策，明年只要是房价上涨还继续限贷，那整体上对房地产市场会有较大影响，而且大开发商也可能受到波及。

限贷作用有限 开发商还会“暗度陈仓”

专家们普遍认为，与财大气粗的开发商博弈，仅仅实施限贷政策是不够的。

世联地产首席技术官黎振伟认为，目前开发商来自银行渠道的资金虽然紧张，但开发商有多元渠道，不可能全面限死。今年房价仍然很高，开发商回笼资金快，这是中国流动性泛滥带来的。开发商即使资金紧张，也可通过提价来消化成本，反而增加了购买者的负担。

苏雪晶认为，新政以来，开发商资金面虽然整体偏紧，但还没有出现资金断裂迹象和风险。现在房地产销售仍然火热，资金回笼快，量也大。从目前情况看，银行今年仍然正常放贷，甚至规模还超过2008年。

专家们担忧，银行限制开发贷款自身动力不足，银行也可能出于自身效益的考虑帮助开发商“暗度陈仓”。黎振伟说：“开发商特别是国企，仍能通过其他项目渠道从银行贷款，这在行业内已经是公开秘密。”

此外，即使银行贷款收紧，还有很多民间资金从各种渠道进入房地产市场。“据我所知，有一些开发商以20%—30%的高利息从民间资金融资，这反而以高成本推高了房价。”黎振伟说。

华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海说，限制发放开发贷款，中小型房地产企业的日子会很难过，拿地、拿钱是他们的主要工作，资金腾挪的余地较小。对大企业来说不重要，特别是上市企业，不会有大的影响。

“大企业有自己的资金来源，支撑半年没问题。特别是性的大型国企，可以上市融资，拿地方便，前不久还出了地王。大企业还可以拿出个别项目切一块与别人合资，回笼资金。一些大企业自己有银行股份和财务公司，他们也可以通过授信等方式，从内部其他项目转来资金。”卢新海说。