央行加息政策影响楼市 开发商盈利能力将削弱

（来源：中国证券报）加息政策一出，将对作为资金密集型行业的房企经营产生明显的负面影响。这主要体现在房地产企业的成本将提高；购房需求将受到一定程度的遏制，从而影响到销售额，毛利率也将下跌。业内人士预计，明年开始，房地产业的净利润增长率将进一步放缓。

开发成本提高

国信证券指出，从政策手段看，加息、上调准备金率等收紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用。

市场预期指出，2011年房地产开发贷款利率会提高，也就是说，开发商开发贷款的利息将增加。而财务费用的增加会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。

目前，房地产行业的资产负债率一般在60%以上，而在直接融资受阻后，国内房地产融资渠道比较单一，银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。因此，在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。

业内专家指出，房地产企业开发成本提高，不仅仅体现在财务费用中的融资成本。加息后，居民月供将上升，在高房价和严厉调控的背景下，居民购房成本上升将导致房地产公司的销售变得更为困难。

银河证券研究员丁文指出，房地产公司的销售环节无疑会受到信贷收紧的影响，销售量下降趋势将逐步显现，必然将影响到现金回笼和资金周转效率等。在目前的高房价下，房贷成本增加将进一步削弱人们的住房购买力。

有研究报告显示，加息等信贷收紧政策将直接遏制人们对投资性购房的需求，因为这种需求很大程度上是“廉价资金”驱动的，在信贷条件宽松的时候，这种需求以类似“保证金交易”的形式逐步放大。货币政策从紧遏制的首先就是这种投资性需求。

行业整合加速

业内专家认为，加息后，首当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商。如果融资成本不断提高，再加上销售不畅，资金回笼阻滞，那么对实力平平的房地产企业来说，影响很大。

在房地产行业，三项核心资源即土地、资金（包括融资渠道）和开发能力的分布并不均衡，三项资源都很强大的企业并不太多。加息后，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。因此，未来房地产股出现结构性分化在所难免。

21世纪不动产市场总监林蕾认为，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。加息后，货币资金充裕的大型房企将获得更多的要素资源。

目前，房地产市场逐步趋冷，行业竞争也在加剧。随着货币政策日益趋紧，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业有遭受淘汰的可能，而具备忧患意识的品牌公司往往具备先发优势和核心竞争力。

加息是不是楼市的“滑滑梯”

（来源：华西都市报）继央行19日晚间宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，住建部20日也发布通知，个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。

央行宣布加息与住建部宣布公积金存贷款利率上调，受到舆论普遍关注。我注意到，不少人对加息的解读是，冲着过热的楼市而来，而且普遍认为此次加息，将加速楼市降温，理由是加息不但提高了开发贷款和个人房贷的利息成本，而且认为这是新一轮加息周期的开始，影响预期，加剧观望气氛。

加息能否让楼市降温？我持不同意见。从短期看，或许由于影响心理层面而引发观望，但我们观察楼市不能短视。众所 ，2007年央行连续6次加息，与首付款比例提高一道让楼市短暂降温，但如今的房价不是依然高高在上吗？说目前的房价相比2007年房价上涨了好几倍，一点都不夸张。

那么，加息让楼市短暂降温有多少实际意义呢？更何况，这次加息幅度太小。

就当前楼市而言，从开发商角度看，加息影响有限。如，“万保招金”四大房企前三季度销售总额达到1377.7亿元，接近2009年全年，看不出有资金压力。再如，据有关数据显示，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成，这说明开发商不差钱，也有可能不在乎加息压力。

何况，不少开发商减少了对银行贷款依赖，而是通过其他方式融资。

从购房者的角度看，加息对刚性需求依然难以产生实质影响。对自住型买家来说，加息与不加息都要买房；对全款买房的投资者而言，或许根本不在乎加息，从房价这几年的涨幅看，投资房产远比银行存款要高很多。所以，不要高估加息对于需求的影响。

如果过于高估加息效果，楼市调控或许就会产生加息依赖，导致该及时出台的政策不出，该完善的制度不完善。比如说，房产税早该出台了，但有关专家却透露房产税出台要视调控效果而定。可见，我们对于现有楼市调控政策的前景过于乐观。

即使说，加息之后楼市降温，那也不一定是加息的效果，楼市“限购令”、土地增值税清算等举措也在发挥积极作用。因此，我认为不能把加息单独当成楼市的“滑滑梯”，即使连续加息，是不是“滑滑梯”，也要用长远的眼光来审视，不要以一时房价涨跌论“英雄”。