上海房产税疑变"纸老虎" 征收不是为降房价?

（来源：中国证券报）上海10月7日出台楼市调控细则（又称“沪十二条”）,其中的“限购令”关注,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。

但市场人士认为“限购令”是在压制暂时需求,而不会消灭需求,抑制房价效果有待市场检验。而房产税这只还没有落地的“靴子”又被认为是“纸老虎”。

以十一黄金周前后上海楼市的成交量来看,目前国家二次调控的政策似乎还没有发挥出威力。

根据佑威房地产研究中心提供的数据,今年十一黄金周,上海新房的成交量为20.7万平方米,为去年同期的2.25倍,10月7日,长假最后一天,上海新房的成交量更是高达8.6万平方米,占据整个黄金周成交量的四成,均价19160元/平方米,环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价,均为近五年的点。

另外来自美联物业市场部的数据显示,10月4日至10月7日共成交2131套商品房,日均成交量约为533套,其中1938套为新房,日均新房成交套数约为485套。

有关专家直言,国庆前有很多购房人集中完成交易,所以新政效应最快也得下个月方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程,一个月之后交易量应会出现显著变化。”

上海房管局一官员告诉中国证券报记者:“现在市场心态浮躁,希望政策立竿见影,这不现实,需要一定的缓冲期。”

上海楼市细则出台后,确实有一些购房者表示先观望一段时间。据21世纪不动产的一位负责人介绍,很多房东在得知新政出台后,心态有了微妙变化,愿意和看房者议价。

房产税并非为降房价

北京、深圳、上海、厦门等城市推出了不同版本的“限购令”,此前的一系列楼市调控难以真正撼动房价,反而让楼市更加扑朔迷离。在这种背景下,“限购令”被寄予了厚望,但和其他许多调控政策不同,各大城市的限购令都有一个定语:“暂时”。

这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出,上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件,尚无明确期限。

房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁接受中国证券报采访时表示,“限购令”出台,对房地产调控而言,现阶段恐怕治标不治本。

“以北京每个家庭限购一套的'限购令’为例,出台至今,北京的房价并没有下降,理由其实很简单,需求可以被压制,但不可能被消灭,如果不着力于改善供求关系,调控预期,一旦限购政策放开,原来的需求如潮水般出现,市场只能报复性的反弹。”李骁并不看好“限购令”,原因是无法打消市场的预期。

如果此轮调控不理想,政府还有一张“”:房产税。之前舆论惊呼老虎来了,最近似乎发现房产税是“纸老虎”。目前上海市已建立房屋状况信息中心,为征收房产税铺路,上海有开征房产税的基础条件,一旦国家政策明确,可加快推进。业内人士称,房产税将先“部分征收”,三套房以上征收的方案出台的可能性比较大。上海房管局一官员对中国证券报记者表示,上海肯定是“试点征收房产税的城市”,先试点再推广,但征收房产税不是为了降低房价。

房产税或将推高租金

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为:“现在大家对房产税的期望值有些高过头了,对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用,在很多征收房产税的国家里,照样有房地产泡沫。在短期之内,可能对房价上涨有一定的抑制作用,但长期来看,一些投资客可能还是会囤房。”

“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。李骁认为,从政府宣传的角度看,出台房产税的两大作用:调控楼市和调节居民收入。对于“调控楼市”,所产生的影响是暂时的,虽然增加持有者的成本,但不可能从终端的产品上让其价格下降,不足以调控市场降温。以2004年增加交易税为例,其增加的成本可达总房价的8%-12%,但房价依然上涨。

“参考国际物业税0.8%-1.2%的标准,房产税征收0.3%-0.4%当属合理,100万价值的房产每年增加3000-4000元的成本,但该部分的成本极容易转嫁至租金上。”李骁认为,房产税出台,将大幅度推高房屋租金。

李骁说,如果说房产税不能调控房价,其另一功能调节收入可以实现,税收用来解决保障性住房的建设资金。

也有人认为,目前抑制需求的调控政策是在为增加供给争取时间,先把需求压住,再增加保障房的供给。在李骁看来,这个说法有待商榷,首先保障房在2009年资金宽裕的情况下都没有完成建设计划,今年政府非常重视,目前也仅完成计划的70%,其供给量需要数年才能在市场发挥作用。

有专家认为,仅有房产税是不够的,还应该增加房屋闲置税,以法国为例,如果房屋空置一年,征收10%的税收,逼迫投资客退出房地产市场。进一步健全税收制度,将房产税用于公共服务,用于保障民生,才能真正有效果。

10日,上海市市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻发布会上表示,在上海,房价太高是个不争的事实,房地产领域过度的投资和投机,已经严重扭曲了房地产基本的居住功能,损害了人民群众的利益。他表示,上海坚决贯彻中央的宏观调控决策,针对上海房地产市场的特殊情况,采取更有针对性的调控措施。

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（来源：上海青年报）上海成为继北京、深圳和厦门之后第4个出台“限购令”的城市。那么，限购能使上海房价降下来吗？恐怕没有人能拍胸脯担保。

政府已经很大程度地显示出遏制房价上涨的决心。有人认为应该在此基础上采用疏导的方法，如提供更多的普通商品房尤其是增大供应保障房，房价自然就不会再乱涨。还有人认为，要妥善为资金找到新的投资渠道，比如即将振兴的物流产业、文化产业等，只有这样，也许还可以止住房价的上涨，否则还是将陷于空调。“限购令”一出，买房的和卖房的都陷于纠结中。不管怎么说，房子问题太沉重了，如果有人要拿一辈子赚的钱去买一套房子，还得当房奴，未免太得不偿失——出手买房，还请慎重。

私营业主王女士

每次买卖房子都“快点去交税”

这些年我因为自己改善住房，帮儿子买婚房前前后后也买进、卖出过几套房子。发现一个很有趣的现象，每次交易的时候，中介总是说，“快点，快点先去交易中心交税，这两天政策就要变了。”

去年下半年，我自己改善了一套房子。当时就传契税要涨，营业税要变。上家又不管的，一口咬死到手价。中介就跟我说，“快点去先把税交了吧，就怕政策有啥变化了。”那天去交易中心交税，真是人山人海哦，都在赶着交税。后来出的政策，虽然对我也没啥影响，但是贷款收紧了不少。

今年四月份，儿子要结婚。我考虑卖掉一套房子给他。签了收定金协议后，中介又跟我说：“马上要出政策了，快点先去交税吧，免得夜长梦多。”交易中心又是人山人海，我们匆匆忙忙交易。后来，四月下旬就出了严厉的调控政策了，房市瞬间变冷，我也定定心心帮儿子看房子了。

看了几个月，9月份眼看楼市又回暖了。我和儿子决定出手了。这次中介还是这句话：“快要出政策了，你们要么先把税去交了，就不会有变化了。”后来，就出了9月30和10月7日的政策。

我也真搞不懂，为啥不管什么时候买房，都是“就要出政策了”。仔细想想，这些年来，政策收得越来越紧了。贷款越来越难、首付越来越高，契税营业税越来越高，退税越来越少。对我们普通人来说，买房越来越难了。 记者 金蕴 整理

职场新人小贺

为买房 家庭内部闹“分裂”

国庆假期里和父母一起看了四五套房，但新的房产政策出台，我们家陷入了买还是不买的艰难抉择中。

2008年时，金融危机闹得人心惶惶，看跌房价的“砖家”声势浩大，我父亲决定把爷爷留下来的那套浦东上南地区的两室户老公房卖掉。现在不仅房价上去了，上南地区更因为世博园区涨得更快，叫人追悔莫及。2008年卖掉两室户的钱现在只能买个稍好点的一室户了，我担心等到真要结婚时，可别只能买个卫生间了。

我们家还是中意上南区域，便宜的看了套上南三村24年房龄的老公房，52平米要卖112万，实在没法下手。只有一套东明路云莲路云二小区的二室户还能扛一扛，15年房龄的六层楼公房式样，底楼76平米卖152万。可是刚想签约，新的房产政策又出来了，我们家也开始“闹分裂”了，中介催得又紧。这回我父亲咬紧牙关坚决要买房，说是不能再被忽悠了。而我母亲则是怕，怕我们像股市里的散户，屡屡踏空后心态坏了，一追进就碰到顶部。

前两天，跟一个同学在MSN上说起房价，他现在在日本东京读书。他告诉我，他和别人合租了一间东京中野区的房子，离地铁站只要走4，1984年房龄的房子，实际套内使用面积20平米，月租金7万日元，如果买的话差不多是550万日元(约44万元人民币)，年租金能达到15%。据他调查，一些2000年以后建的新房子，售价和租金还要贵很多，不过租金年回报普遍也有9%-10%。比比我们这里，租金年普遍不到3%，有些比存款利率还低，他得出的结论就是我们这里的房价高得不合理呀！听这么一说，我就更加犹豫了。 记者 丁艳芳 整理

公司职员刘女士

“限购令”成了有奖竞猜题

上海的“限购令”一出来，就像出了一道有奖竞猜题：今后的房价会怎么走？你猜，你猜，你猜猜猜！每个人的想法都不一样，我们家就为此爆发了一场“辩论会”。

我认为限购令出来，房价肯定要跌了。我的理由很简单，供需关系会改变。

一方面需求量会减少。每个家庭再买一套房，事实上有多少家庭会在这个当口买房呢？已经有房的人，大多不会买；哪怕有改善需求的人，也会有一部分选择推迟改善计划；炒房客，都是三套以上了，不能贷款，也肯定撤退一大批。

另一方面，如果政策确实得到贯彻，房产商不敢捂盘的话，供应量则不会减少。加上此前银行贷款等方面都对房产开发贷进行了限制，所以，迫于现金流的压力，开发商可能会选择降价跑量。

老公的理由也很简单，虽然需求可能会减少，但供应量也一样会减少。因为每家只能买一套，会有一些原来准备卖房的人因为担心买不到合适的房子而不敢卖了。卖房子的人少了，价格自然也很难降下来。已经先实行限购的北京就是一例，虽然短期内买的人少了，但很快需求就反弹了，房价也根本没怎么降。

两个人吵了半天，也没得出什么一致的结论。正好周末出去散步，看到几个中介站在马路边发宣传单，隆重推介房源。我问了问中介，他们说现在市场还没什么变化。但是，好久不站马路的中介又出来站马路发传单了，也应该算个风向吧？

无论如何，希望调控能够让“高高在上”的房价快点降下来，让普通的老百姓也能住上舒舒服服的房子吧。 记者 吴华 整理

普通职员陈先生

若征房产税 我先辞保姆

我前不久刚为父母买了一套房。听说房价回升了，趁着国庆房展会的机会四处看看，想给自己一个心理安慰。这两天又有消息说，上海将率先试点推出房产税，以平抑过快上涨的房价，税率可能在0.3-0.4%之间。想问我的感受吗？我想说，如果上海真的实施了房产税，我会做的件事是辞退家中的保姆。

我的三套房，一套自己住，一套给父母住 (因为他们靠退休金买不起房)，另一套是为孩子上小学准备的。按照传说中的计税标准和税率政策，我的三套房(市场价约700万元)每年须交纳的房产税将高达2.8万元。

需要指出的是，这三套房对我来说都是生活必需品，根本不可能因为实施了房产税而抛出。毋庸置疑，房产税推出后，我的生活水准将受到沉重打击。

我认为房产税不应该根据几套房来征收，我有两套房子是以前买的，与炒房丝毫没有关系。我建议房产税根据购房者的年收入来征收。

比如，从现在开始，对年收入超过20万元的人买房征收40%的房产税，对年收入超过50万元的人买房征收70%的房产税，对年收入超过100万元的人买房征收200%的房产税，对年收入超过1000万元的人买房征收2000%的房产税。只有限制富人买房才能真正稳定房价，实现共同富裕的初衷。记者 薄继东 整理

房价下跌“大约在冬季”

这次国庆节，我和家里人一起去了秋季房展会看看行情，感觉就是人实在是太多了，几乎挤满了上海展览中心，火爆程度甚至要超过世博会园区。

虽然在房展会上兜了一圈下来，我看了不少楼盘的介绍，但是还没有下决心出手买房。但是我心里还是很想买房的，毕竟在如今这个时代，个人感觉房子作为资产还是靠得住的，不管怎么说总归要比拿着钞票强。现在全球货币的“老大”美元都衰得一塌糊涂，人民币说起来虽然对美元在，但在国内的实际购买力还是缩水的。

以前有一首流行歌叫大约在冬季，其实这差不多也是我现在的买房想法，先把看房的功课做扎实了，然后等到年底的时候再买房。毕竟楼市的二次调控刚刚开始，我想上海楼市要过一段时间后才会有所反应，房价至少总要给政策一点 “面子”吧。再说了，从近几年的行情看，房价在年底通常处于阶段性低点。所以综合这两点考虑，我把买房的时间大致定在今年底到明年春节这段时间。

至于房价到时候会回落多少，我估计大概在5%左右吧，毕竟房价不可能像股价那样动不动就来一个10%的跌停板。而且现在内环线附近的房子基本都要一套300万了，5%的价格跌幅相当于15万，我已经很满足了。 记者 奇 整理

外企员工孙小姐

想要平静的生活

我曾经在二线大城市生活过，现在也会经常回去小住一段时间。给我的感受是，在那些房价相对平稳的城市里生活，人心不慌，幸福感更加强烈。

发现一个有趣的现象。在二线大城市，如果在大街上看到比较好的小区，想在它的周围找一个房产中介都不是一件容易的事，打听一下，人家说，房子都住着呢，谁卖啊。可是，在上海就不一样，随便你在哪个小区的外面，似乎都能有密密麻麻的房产中介店林立。如果你到中外环或外环外的远郊，那种景象就更可观了。若干房产中介守在刚刚交房的小区门外，或者干脆就在小区里流动着见人就问：“卖房子吗？”

每当看到那种中介扎堆的景象，就觉得人活在这种氛围中，心境真的很难平静下来哦。没有房子的人，看着天天上涨的房价，心情绝望，被城市抛得越来越远；而有房子的人，看着有机可寻的房产市场，也是心揪着，生怕自己错过赚上一票的机会，或者还怕哪天政策变化，自己的投资缩水。

真的希望大家不再为房子而忧虑，平静生活，安居乐业，拿出精力做点其它“正经事”，多好！