去库存化速度放缓 地产补库存"失"大于"得"
中国证券报2010/05/31 08:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从五月份主要城市地产库存去化周期看，由于销售率的下降，去化速度放缓的趋势进一步加强。由于调控基调并未出现明显改变，加之增值税的严格执行，未来地产补库存的动机不大，地产投资三季度回落的概率较大。
需求引发去库存放缓
截至上周末，北京、上海、广州、深圳、杭州等重点城市的库存去化速度分别为27周、9周、16周、67周和25周，其中杭州和深圳库存去化速度明显放缓。近三周来，一线城市的签约面积普遍低迷。以京沪深穗四城市为例，5月份以来，周成交跌破百万平米大关，平均为77万平米，比4月份的平均水平萎缩了37%.
不过，同去年初比，目前一线城市可售面积萎缩量超过35%.我们认为，可售面积的减少除了与需求萎靡引发的供给不足有关，更重要的是在去年销售火爆的情况下，开发商大幅度去库存后，补库存的行为还未有效跟进。在严控政策的基调下，开发商似乎并不急于填补库存。从新盘推出的情况看，北京5月份为17个，与4月份比减少了近50%,虽然其他城市推盘量不一，但推盘面积的总量已基本处于下行通道。从龙头地产商拿地的情况看，当月数目也出现了较为明显的回调，已显示出开发商对未来楼市的谨慎态度愈加强烈，以万科
综合这些因素看，同08年补库存的情形不同，需求是目前决定库存的关键变量。在政策悲观预期不改、调控从严继续的背景下，需求很难有大的起色，我们维持今年二季度至三季度销售平均增速25%的判断，在需求低位盘整的状态下，前期开工的项目可能会被动形成库存，从而有可能形成市场的持续胶着。
补库存"失"大于"得"
补库存的行为可以逆周期而动，从而有可能为公司贡献远期的业绩。09年一些重点城市在去库存化的前期，也经历了一小段短期的补库存阶段。但从目前的情况看，开发商如果逆市而动，可能的损失要更多。近日，国税总局下发的《关于土地增值税清算问题的通知》进一步明确了计算和扣除加计等问题，我们认为，对增值税征收力度的加强将从根本上打击开发商捂盘囤地的行为，今年房地产市场不会有补库存的情况。就目前而看，由于房价整体并未出现下行的态势，在高房价下如果持续捂盘，坐待价涨，则会对公司财务能力在边际上形成削弱。举例而言，10万平米的土地，每平米单价1000元，按1亿元成交，若在目前每平米价格涨到2000元，土地重估价值为2亿元，假设期间缴税、建安费用等为3000万元，扣除项目为1.3亿元，增值项目为7000万元，应采取的税率为40%;而如果一个项目增值税率接近50%,增值越多，被征收的部分也越多，开发商得不到更多，因而会加速销售，提高供给。
对于土地储备和开发面积较多的公司而言，如果不能及时销售和施工，则未来将承担较多的税赋，并不能从地价房价上涨中得到更多的。我们认为，未来地产商会加速消化前期的库存，放缓施工速度，谨慎新开工面积，如果政策基调不会改变，在僵持了两个月左右后，开发商主动降价的过程会来得更快，通过以价换量来提前消化库存，获得稳定业绩将可能是更多地产商的选择。（中证证券研究中心 张泰欣）
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持续1个多月的房地产调控风暴在近期风云突变。
5月中旬，国务院总理温家宝强调宏观调控需“适时适度”后，发改委在36个大中城市房价的监测报告中指出，政策出台后市场预期出现积极变化，投机需求退出，部分城市房价快速上涨的势头得到明显遏制。
近日，舆论传出“三年内免谈房产税”一说，但遭到发改委的否认；一些专家和房地产从业者喊出“市场调控核心是降温，不是降价”等论调，连续大跌的房地产板块开始强势震荡。于是，有业内人士喊出了地产调控“空调论”。
多城市开工放缓 房企延迟推货
房产新政实施一个多月来，部分城市房价快速上涨的势头得到遏制。与此同时，北京、上海、广州和杭州等一线城市的房产施工量开始急剧减少。
北京多家房企4月后无新开工
虽然4月份北京房地产企业获得施工许可证项目的统计数据还未出炉，但《每日经济新闻》记者在北京市住房与城乡建设委员会实时查询中心拿到的数据显示，北京住总集团、北京城建、首开集团4月后并无新开工项目。
面对北京房地产企业开工项目稀少的现象，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，房企开工量下降是预料中的事。
记者调查发现，北京住总集团朝阳区9.82万平方米的项目于3月3日开工后，至今未有新开工项目。
北京住总房地产开发有限责任公司经理办公室告诉《每日经济新闻》记者，房地产企业从拿地到开工一般要半年到8个月的时间，现在开工的项目一般是去年上半年末期拿到的土地项目,由于公司在当时并未在北京拿地，所以当前没有项目开工。公司强调，如果有开工项目，公司会如期进行，不会因宏观调控推迟开工，当然也不会提前开工。
首开集团今年以来还未有新开工项目；北京城建在3月份新开工一个项目后，4月至今在北京无新开工项目；北京万科以及北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司各有一个新开工项目；保利地产则在3月份开工的同一个项目上，另有几幢新楼开工，但并无其他新的项目开工。
实际上，上述情况只是北京房地产企业开工量缩减的一个缩影。记者调查发现，开工量的减少其实并非发生在新政后，而是前期清淡的延续。
统计数据显示，3月份北京共有包括住总集团与北京城建等在内的7家房地产开发企业获得施工许可证，批准施工总面积为40.36万平方米，环比下降67%。
杨少锋对此认为，3月份开工量骤降，可能与春节有极大的关系。2010年3月1日是农历正月十六，这之后各地返乡家民工才陆续返城，这会直接影响房地产项目的开工进展。而4月份至今，虽然统计数据还未露面，但在新政后销售压力陡增的情况下，房地产公司尚不敢轻举妄动，因此开工量还处于下降通道。
对此观点，中信地产的一位业内人士却持异议。他对《每日经济新闻》记者表示，时下开工的新楼盘，对应的是半年或更长时间后的房地产市场，而业内对那时的房地产市场一般较为看好。他认为，时下房地产公司一般不会有意推迟开工项目。
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