楼盘价格坚挺人气畅旺 本轮房地产调控宣告失败?
西安房天下综合整理2010/03/31 08:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
始于去年12月底的本轮房地产调控，至今已历时三个月。其间，对于高房价，“组合拳”不断；“两会”声讨之音不绝，大部分买房者因此抱着一种希望，等待着楼价下跌的消息。然而现实中的楼市，却似乎有其自身的运行方式。“两会”结束后的天，再次冒出三个“地王”；观望了近三个月的买家，失望之余，心理防线开始松动。市场经过短暂的对峙之后，博弈的天平再次向卖方倾斜。
目前市场交易重新活跃，有其内在的原因。一方面，“憋”了两个多月的需求，在“两会”政策逐渐明晰之际，有集中释放的需要。另一方面，中央实质推动的“住房双轨制”，也被专家指在不合适的时候（供应压力仍然十分大）、以不合适的方式（在不增加总量的前提下强行划走商品房土地份额）推出来，这让大量投机资金找到了可以下手的目标——少量的商品房建设用地，推动商品房交易再次升温。这是否意味着本轮房地产调控已宣告失败？显然，现在断言还为时过早。中央“遏制部分城市房价过快上涨的势头”表述十分明确，这可以解读为，房价保持稳定甚至温和上涨，都还在默许的范围之内。因为中央调控的目的，并不是为了房地产本身，而是着眼于中国经济的宏观大局，防止房地产业的泡沫过大而波及整体经济的健康。
恰恰在这个时候，开发商不应盲目涨价，挑战政策的底线。部分开发商之所以过得了2008年楼市寒冬的难关，是因为碰上全球金融危机，而成为宽松货币政策的受益者。如果错误地总结经验，好了伤疤忘了痛，再次人为地制造中国房地产业的泡沫，催生由中国房地产业泡沫破灭导致的全球经济危机，那么，必定会如万科董事长王石最近所言：不自律，必自毙。
历史也将证明，在这样的特殊时期，开发商的价值取向——护市比抢金更重要。
》》点击查看更多精彩内容
3月28日由搜房网组织的2010年春节后第二场大型看房团在省体育场东门浩浩荡荡地出发了，高新、北郊、东郊、城南四线近300名网友跟随搜房看房团走进20余大盘选房置业。此次大型看房团以“走进科技社区、体验低碳生活”为主题，在工作人员的精心组织安排下，20余盘共有近200余人达成成交意向。在高新、城南看房团皆有网友当场交定金，而此次看房团最终成交情况搜房网也将跟踪回访。 》》详情
中原地产市场总监李粤湘告诉记者,3月以来,广州二手楼市总体成交量超过2月。上周末,位于广州大道北板块的某楼盘正式发售,原来的吹风价是1.5万~1.6万元/平方米,开盘时的实际均价只有不到1.5万元/平方米。
随着3月即将结束,广州楼市开始迎来传统的"小阳春",不少开发商加大了推售力度,二手市场也逐步升温。恰在此时,市国土房管局宣布实行"穗七条",为市场平添变数。
记者走访本地楼市发现,近期楼市成交量虽然放大,但价格并不强硬。二手楼市部分业主已率先放弃跟涨,主动降价5%抛盘,一手开发商开始改变强硬的价格策略。"穗七条"会是高房价的"重药"还是"搔痒",且让我们拭目以待。
二手市场
投资客大幅减少放盘价略降5%
滨江东路板块某楼盘正在推出40~80平方米的中小户型,带5000元/平方米的豪华装修,均价达25000元/平方米,比两年多前开盘时高出了1/3。
一直在关注这一楼盘的市民许海上周末又到这个楼盘现场看了一次楼,让他惊讶的不是一手房价的坚挺,而是在周边一个中介里发现这个楼盘有货出售,但均价只有18000元/平方米。"足足差了7000元/平方米!"感到事有蹊跷,他便向记者报料。
记者随后联系上了承销这一盘源的中介黎小姐,她告诉记者,这是一套47平方米的小单位,目前的总价要85万元。"这个房子没人住过。本来这个楼盘的二手房均价确实不应该这么低,但业主急着需要一笔资金,所以调低了放盘价。"不过,黎小姐表示,最近以这个价位,该楼盘还成交了数套类似的二手房。
中原地产市场总监李粤湘告诉记者,3月以来,广州二手楼市总体成交量超过2月。"二手楼市中的投资客大幅减少,转而以自住客为主。之前业主的放盘价一直跟着一手楼价在走,到最后发现没法成交,所以不少人都调低了放盘价格。"李粤湘同时表示,这部分业主降价的幅度不超过5%,所以房价下调的趋势并不明显。
一手市场
存货较多商家加大促销力度
二手楼价开始微调,一手房价又如何呢?记者发现,自从两会之后,不少手上有货的开发商开始加入楼市战团,"降价5000元/平方米"、"特价单位八折销售"等促销语句频频出现。李粤湘表示,近期开发商在媒体上的广告投放量比往年同期有明显增加,一些存货较多的开发商更加大了营销的力度。
上周末,位于广州大道北板块的某楼盘正式发售,原来的吹风价是1.5万~1.6万元/平方米,开盘时的实际均价只有不到1.5万元/平方米。位于金沙洲的某楼盘上周开盘时,均价也没有超过1万元/平方米。
"事实上,在两会结束之前,广州已有部分楼盘调低了报价。"房地产专家吴定金表示,"五一"前广州将有1.5万套新房入市,加上现在已有的3万多套可售货量,开发商的推售力度比前一阶段大大增强。
在吴定金看来,前一阶段调价的区域主要集中在大学城、珠江新城这类的新区,居住氛围尚未形成,投资型买家在这些区域所占比例大。中央政策剑指遏制投资性需求,使得这部分区域更容易率先在价格上有所松动。但是,这部分楼盘在市场中所占的比例相对较小。
后市判断
明后两年才能判断效应
"部分买家看到没有进一步的实质性调控政策,开始结束观望入市。随着成交逐步回暖,开发商之前的担忧也已部分解除。"吴定金表示,"穗七条"提出的新建万套限价房主要位于周边区域,此前,广州也曾推出过8000套限价房用地,但影响只集中在板块内部,即使今年真的供应万套限价房用地,结果也大抵相同。
根据相关数据对阳光家缘的监控数据显示,本月前3周,广州楼市的网签销售量达到3272套,比上月同期大幅增长了47.3%,同时网签均价为10370元/平方米,依然维持在高位水平。
吴定金分析,市场取得这样的结果是前期政策消化殆尽所造成的。不过,中央在调控上目前还只使出了六七成的力度,如果开发商重启涨价步伐,不排除会继续遭受"重拳"。"成交如果恢复得太快,也可能会遇到调控的反弹。所以目前的状态应该是稳步缓慢的复苏。其实,在'穗七条'中,今年广州供应5平方公里商品房用地的规定对市场影响更大,不过其效应要等到明后两年才能判断。"
资深银行业人士梁东晖则认为,随着抑制通货膨胀的需要越发迫切,央行在今年第二季度宣布加息已经迫在眉睫。广州楼价在目前位置上下振荡可能是今后走势的主调。
二手市场方面,李粤湘觉得,加大推出限价房的力度将分流二手市场内的部分潜在初次置业者,但是限价房上市交易时补足地价后还是以正常商品房的价格销售,所以不会大幅拉低周边的二手房价。
》》点击查看更多精彩内容
