陆娅楠：开发商未来出路在关注房子而非房价

畅想一下回家的场景：车入地库，小区电梯自动下降等候；无须掏钥匙，进门只需要人脸识别，入户时灯光自动点亮，家中温湿度立即调节到适合你的舒适度，娱乐系统根据你的兴趣提示新节目，餐厨系统则根据你一天摄入的卡路里和营养结构测算提供晚餐菜谱……

这不是美国科幻片里的未来世界，而是当下中国房地产界正在“烹制”的热门“大餐”——智能家居。刚过去的5月，楼市回暖迹象明显，但房地产大佬们并未放慢转型突围的脚步。万科、方兴、华远、保利纷纷拥抱“互联网+”，打造从住宅到社区的“智能管家”。如今，房地产业创新升级已经从概念落到实际项目，真有点既“喊破嗓子”又“甩开膀子”的味道。

“穷则思变”，去年楼市深度调整给长期“旱涝保收”的房地产商们敲响了警钟。过去十几年来，消费者长期积攒的购房需求集中爆发，而住宅建设周期相对较长，造成了市场的供不应求。在这种市场环境下，房价超越地块特点、房屋功能、配套服务等成为受消费者关注的交易要素。然而，当中国户均拥有住房超过1套，待售住房面积还有6亿多平方米时，“拿地为王”“高周转”这些很实用、用惯了的生意秘诀恐怕很难再成为行业成长的不二法宝。去年，打折楼盘并不少见，温州等地甚至出现了“腰斩价”，市场反应却波澜不惊。可见，供求关系一旦扭转，价格战也就不太灵光了。

换言之，当中国住房市场从短缺迈向供求基本平衡、局部过剩的阶段时，消费者的需求不一样了，行业成长的动力必然转换。

过去，大家追求住上自己的房子、住上大房子。现在多数有购买力的消费者已经拥有住房，价格再优惠也很难低于当年的购房成本，更何况随着土地资源约束加强，未来置地成本不可能降低，哪个精明的商人也不愿意“赔本赚吆喝”。

因此，要刺激改善性需求，开发商们必须重新聚焦房子本身，让房地产回归“房”字为先的本质，提供真正宜人、便利的居住环境和更舒适、个性化的住宅空间。

对未来市场而言，房子比房价更值得关注。开发商们现在拥抱“互联网+”本质上就是通过大数据，打造更宜居的住宅。这种努力不仅是创新，更是在补课。自上世纪90年代末以来，小到电视、手机，大到汽车、火车，中国工业产品的代际更迭让百姓得了实惠，更支撑了中国市场持续的高速增长。可我们十几年前造的房子和如今的相比，除了高度、外立面有变化之外，没有本质差别，甚至一些粗放的质量问题仍然屡见不鲜。

改变行业现状，掌握颠覆性创新，提供更适合市场需求的专业化产品，这是从短缺经济迈入买方市场后，产业二次飞跃的空间，更是企业生死存亡的关键，房地产业绕不开，也躲不过。

或许今天很多人还看不懂房地产与互联网的结合究竟能产生怎样的化学反应，但是，守旧者亡、创新者生，这是所有行业的金科玉律。如果互联网能让房子更合我们的心意，不管开发商们进行怎样的营销，我们都不妨拭目以待。

从6月8日起，广州市调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后，再度放松公积金购房特别是二套房贷款政策，也意味着北上广深等一线城市全线开启公积金对购房的支持。

去年以来，房地产市场出现调整，大多数城市呈现“量价齐跌”态势，而且房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个行业指标也出现增速下滑。这一现象不利于国民经济的持续健康发展。因此，在今年的政府工作报告中，明确提出“稳定住房消费”“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。从3月底开始，从中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”：国土部、住建部允许各地根据市场实际情况合理安排住房和其用地供应规模;央行、住建部、银监会将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买二套房首付比例低降至三成;财政部、国税总局将普通住房营业税免征期由五年改为二年;央行多次降息降准;多地取消限购政策……由此可见，广州新出台的公积金贷款政策，是对中央调控政策的落地，而所有“新政”的核心都是为了鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，进而稳定住房消费，提振房地产市场信心。

在政策组合拳的刺激下，当前我国房地产市场出现较为明显的回暖迹象。据国家统计局数据，今年1月至4月商品房销售面积同比降幅较一季度收窄4.4个百分点，5月以来一线城市及部分热点二三线城市住宅市场回暖势头显得更为强劲。究其原因，这一轮楼市调控政策目标指向明确，要释放的是市场的合理需求，而不是扰乱市场的投机需求。对于多数刚性需求和改善性住房需求的人来说，现有的政策调整无疑会减轻购房负担;对于整个房地产市场来说，也会改变很多人的预期，有利于楼市复苏;对于中国经济来说，也有缓解下行压力的功效。同时，我们也必须清醒认识到，当前房地产政策作用的基本面已发生重大变化—过去，我国房地产市场整体供不应求，即使国家采取多种限制措施，依然无法阻挡市场需求的集中快速释放;现在，大多数城镇住宅供求关系已基本平衡，甚至还出现供过于求情况，部分地区住宅库存压力较大，相关政策措施虽能有效激发住宅市场需求释放，但已不大可能拉动房价急速飙涨。

房地产市场的当务之急是什么?4月30日召开的中共中央政治局会议，在分析研究当前经济形势和经济工作时，明确指出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。5月25日《人民日报》刊发文章《五问中国经济—权威人士谈当前经济形势》作出进一步阐释，认为“楼市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存是一个现实问题，既关系到启动需求，又关系到化解风险”。不难看出，去库存化是房地产市场的当务之急。倘若一些开发商，误认为还可以借助此轮楼市调控拉动房价飙涨，不仅消费者不买账，而且会错过房地产深刻调整的佳时机。

现在房地产市场迎来了来之不易的回暖良机，我们应该珍惜并牢牢抓住这一良机，加快房地产市场去库存化进程，而不是故意渲染“涨价”噱头来刺激需求入市。