公积金政策放宽成救市抓手 一二线楼市将复苏
新京报2015/03/25 09:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
当前五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。
“两会”期间及其后这段时间,国家层面暂无重大房地产政策出台,但关于政策放松的消息频传,尤其是公积金政策惹人关注。比如,北京公积金中心昨日回应,北京现行政策中针对90平米以下房屋,首付款要求为两成。上海研究大幅提高住房公积金个贷限额,拟调整为单人可贷70万元(之前40万元),每户高可贷 140万元(之前80万元)。
虽然,早在2010年国家政策就有规定,首套商业性贷款首付低三成,而建筑面积在90平方米(含)以下的首套房,首付低二成。很多人以为广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政,实际是种误解。
但是,多地二成首付再度提上议程,显然是对公积金政策有所放松。为什么各地纷纷选择现在放松公积金政策?首先,2015年房地产政策有必要继续放松。其 一,近日公布的数据表明,2015年经济开局偏低。固定资产投资增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%,消费品零售增幅由 2014年的12%降至1-2月的10.7%,昨天公布的3月汇丰制造业PMI初值只有49.2,创近11个月新低,处于收缩区间。
而房地产数据,比总体经济数据,还要更糟糕。1-2月份房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等都差于2014年 1-12月份,虽然其中有去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关,但仍表明房地产并未企稳,仍然对经济增长构成负面影响。
而在官方表述上其实也已经初露端倪。今年“两会”上,李克强总理在政府工作报告中提出:坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这是时隔六年之后,政府报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。
近日还有媒体报道,高层密切关注楼市出现的问题,要求住建部等部门研究对策,做好政策储备,稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策,正等待合适时机推出,其中包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。
个人房贷政策一般包括两部分：一是商业性房贷，二是公积金贷款。其中,商业性房贷是主导,但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下,商业银行在商言商,为了维护自身的商业利益,并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者,尤其是不愿降低房贷利率。
与商业性房贷不同的是,公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益,主要由政府操控,便于根据官方意愿进行调整,而且利率远较商业贷款利率优惠。当前五年 期以上商业贷款基准利率为5.9%,而同期公积金利率只有4%。也就是说,利用公积金贷款,其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此,住建部和各地 政府,都在积极筹划降低公积金贷款门槛,通过满足和刺激合理的住房需求,稳定房地产市场和经济。
由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。
截至2015年1月底，住房公积金缴存职工达到1.1亿人，有2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元，其中住房消费类提取2.9万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款2200万笔，总额4.3万亿元。住建部昨日发布消息称，在上周举行的加强住房公积金管理电视电话会议上，住建部要求提高住房公积金利用率，并定期披露公积金的相关管理事宜。
住建部部长陈政高要求，各地政府需进一步加强住房公积金的办理效率，方便群众办理贷款。同时，根据住建部拟定的信息披露制度，各城市每年3月底、省（区）每年4月底、每年5月底，需通过政府公报、政府网站、住房公积金中心网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等渠道披露公积金管理信息。
各城市还被要求进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地还需进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。
马上就访
公积金贷款首付有望两成？
北京早已施行买房时多留心
在这场会议结束后，就有相关研究机构放出风，称这意味着住房公积金首付有望降至两成。
“如果能从三成变成两成，省下20万买个基金，和公积金相比都有利差可赚啊。”正在等候百子湾自住房摇号的市民陈先生说。
记者在多个刚需购房人论坛搜索“公积金两成首付”等关键词，发现市民对这条尚未确定的消息抱有很大期待。降低首付就能少借亲戚钱、降低首付就能腾出钱来理财装修等期待比比皆是。但其实如果仅仅将公积金的首付降低到两成，对北京来说有用吗？
“从2010年开始，无论商贷购房首付是否有过调整，申请人购买首套住房，在符合其他条件的情况下，首付款比例低都可以付款到20%。”一位知情人士说，如果住建部决定发布这条政策，那么对于很多其他城市的购房人来说是个利好消息，但对北京，则没有什么变动。
记者查询北京住房公积金管理中心网站获悉，早在2010年，北京住房公积金管理中心发布当年第49号文件称，“房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。”
而现在购房人概念中的“首付三成”，其实来自“房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%”这一条款。
“此前很多市民不知道，是因为买的房子超过了90平方米，或者公积金的贷款额度不足以支撑八成的贷款额度。”这位知情人士说。记者还从市住建委了解到，自从本市启动自住房摇号选房以来，已经有多个低单价项目中的小户型采用了公积金贷款首付两成的方案。
记者试着以公积金贷款封顶额度为120万元、能够覆盖80%的购房费用计算后发现，如果全用公积金贷款，那么这套房的总价需要不高于150万元；若是再以大不超过90平方米计算，每平方米的单价需要控制在1.667万元以下。
“如果购房人的房子面积、贷款额度符合政策，那么在买房的时候可以多留个心眼，多问一句开发商，以便充分享受到政策福利。”这位知情人士说。