地方政府“救地”：多地上调基准地价

“金九银十”将近，北京、济南、江西多地已提高或正计划抬高基准地价。其中，北京12年来首次上调基准地价。

根据中指研究院9月2日晚间公布的数据，8月，300个城市土地出让金总额为1449亿，环比减少11%，同比减少40%，这已是该数据连续第四个月同比下降四成左右。

“万科上半年卖了800多万平方米的房，但只买了200多万平米的土地的。”万科总裁郁亮在中期业绩会上说，上半年土地价格仍处高位，不是拿地好时机。

“虽然基准地价并非是最终的成交地价。”中国房地产学会副会长陈国强表示的，基准地价是土地估价一个参照，其调高背后也暗示着地方政府对后市的期待。

而一受访大型信托公司经理说，基准地价是土地使用权出让的、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

三招保地价

在楼市不景气的背景下，地方政府也不得不出手保地价的。

8月28日，北京时隔12年，再度上调了基准地价，其中，一级土地级别商业平均熟地价为29980元/平方米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平米，工业为11600元/平方米的。新的基准地价较2002年的版本大幅调高。

而济南则于8月26日宣布上调土地基准价，市城区商业、住宅、工业的一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年价格分别上调了29.7%、36.6%和8.2%。

江西省国土资源厅近期也下发了《关于开展2014年度基准地价更新工作的通知》的，要求各地做好基准地价更新工作，目前江西省内各市县都已经启动基准地价调整的前期准备工作。

“地价最终取决于市场的供需关系和开发商针对市场判断，基准地价与实际成交地价关系不大，不好的地块，底价过高的话，开发企业会选择退出，土地也就随之流拍。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永详如是分析。

饥饿营销也是稳地价的重要措施。中指研究院300城地价数据显示的，8月，300个城市共推出土地2537宗，环比减少29%，同比减少25%。在供地总量下降之时，卖地总额也仅为1449亿，环比减少11%，同比减少40%。

也正因此，300城的楼面地价保住了环比7%上涨势头，平均溢价率环比上涨2%。

其中的一线城市代表性，一线城市8月共推地52宗，推出土地面积300万平米，环比减少16%，同比减少38%。土地出让金环比增加32%达到358亿元，平价溢价率为23%，环比增加6%。

这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地价的，开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险。

博弈之下，土地市场也频频出现流拍，比如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地，因入市的“高楼面地价、高总价”终遭流拍。

挂出优质地块是地方政府稳地市的有效路径的，以257.4亿位列8月土地出让总额榜单榜首的北京为例，北京8月挂出的华嘉胡同等多个优质地块，刷新了北京的总价、单价地王，亦让北京8月的土地出让金总额继今年1月、4月之后，年内第三次超过250亿元。

保地价的逻辑

地方政府有其保地价的理由。

一大型信托公司的投融资部门的经理告诉记者，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，地方政府的土地抵押以土地估价为准，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地的融资。

该信托经理介绍，在楼市下行的2014年，其所在的信托公司，已经大幅收紧了对房企开发贷款，转向政信项目。

“可以说，今年是政信类项目大幅崛起的一年。”信托经理介绍，土地出让金收缩的背景下，加上地方债务高企且目前处于还债高峰期，地方政府项目要获得银行贷款难度不小，进而转向信托的公司寻求支持。

“虽然信托产品融资成本较银行贷款高，但它的审批流程更快，基本不受政策面约束，资金到位迅速。”上述信托经理说，为把控风险，信托公司会优选财政情况不错市县，县级单位要求是国家百强县。

“在放贷方面，我们一般不看重土地出让总收入，毕竟市场有好有坏，你永远无法预判未来政府卖地金额是多少，能否偿债。只要地方财政能还上利息，就可再贷款融资。”上述人士说。

他进一步介绍，相比之下，信托公司更关注地价。一般来说，地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源，如果地价下行，土地作为偿债价值也将随之下行。该人士说：“卖地的总额不可能持续萎缩，只要地价稳定，就可以把土地作为偿款或者贷款的来源，由此确保地方财政的持续。”

“基准地价涨了那么多倍，给老百姓的预期肯定是房价还要涨。不管这一轮调整怎么样，有多少库存，下一轮房价肯定还得涨，毕竟基础地价一下子涨了那么多。”在华远地产[简介 实时动态]与迪卡侬品牌签约仪式后，任志强这样对《证券日报》记者表示。

同时，任志强称，从数据上看，今年以来三线、四线城市的成交情况是好于一线、二线城市的，因此三线、四线城市的市场风险并不比一线、二城市大。

此外，对于业内再度出现的拐点论，任志强认为目前市场只是正常的波动，远谈不上拐点。

供求关系恶化

一年后房价或涨

8月28日，北京市政府发布了实时北京基准地价，与2002年版相比有明显提高。其中，一级土地区域的商业平均熟地价为29980元/平米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。而2002年版的基准地价，其商业、综合、居住用途的一级价格仅为9750元/平方米、8250元/平方米和7000元/平方米，的十级则分别只有140元/平方米、140元/平方米和90元/平方米。以一级居住用地为例，本次上涨的幅度超过400%。

对此，任志强表示，面粉价格涨了这么多，面包价格能不涨吗，购房人的预期能不发生变化吗。

而对于未来房价的走势，任志强称，“我没说明年9月份房价肯定就要涨，但是如果到时候供求关系恶化，通常是会涨的，但是我不敢说，因为我现在没有办法预测保障性住房和棚改能供应多大的量给市场”。

市场无拐点

三线四线城市没风险

9月1日，中指研究院发布的8月份“百城房价指数”显示，100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这也是继5月份首次下跌以来连续第4个月下跌。

同时，根据国家统计局公布的数据，7月份70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，涨幅为0.2%，为下降2.5%。由此，不少市场人士认为楼市的拐点已经到来。

对此，任志强表示，“我不承认拐点，说过多少次了，往哪拐啊”。他解释称，所谓拐点，都是指下一个高点低于上一个高点、下一个低点低于上一个低点，但目前的市场不能保证这种情况，所以说没法说拐点，只能说波动。同时很多房地产的数据也都是增长的。

此外，针对三线、四线城市房地产市场的风险，任志强表示这部分城市没问题，因为从数据上看，今年以来这些城市的成交量是好于一线、二线城市。

“从统计报表上可以看到，东部地区下降，不管是投资还是销售，销售大概下降17%，投资也下降，如果没有三线、四线城市的支撑，房地产各项数据降幅可能将会更大。”任志强称。

根据中原地产市场研究部的数据，主要的54个城市，今年前8个月住宅合计成交152.3万套，同比下滑23.2%。其中二线城市成交47.1万套，同比跌幅，幅度达33.4%。一线城市则同比下滑25.5%，而三线、四线城市的下滑幅度分别只有15.3%和16.3%。

华远[简介 实时动态]发力商业地产

上半年净赚2.35亿元

虽然任志强指出市场远未到拐点，但在住宅市场出现波动时，其掌舵的华远地产也开始重新发力商业地产。

任志强表示，华远就是靠商业地产起家的，和华润分手以后做商业地产稍微少一点。而今年华远拿了几块地都是商业的，例如北京西红门地块是的商业项目，不过自持的量不会很大，毕竟自持的资金压力太大。

而对于华远与迪卡侬的合作，任志强表示，在互联网思维的渗透和冲击之下，未来新型商业建筑才能更吸引人，具有体验性的品牌和商业项目在未来将更具有竞争力。据了解，华远地产与迪卡侬此次合作的项目“华远·好天地”位于北京市通州[实时消息 价格 户型 点评]区。而双方合作呈现在通州的将是迪卡侬的6000平方米的标准店模式。

此外，根据华远地产近日公布的中报显示，公司今年上半年实现营业收入38.24亿元，同比增长137.14%；归属于上市公司股东的净利润2.35亿元，同比增长3.05%；基本每股0.129元。

华远地产表示，公司在2013年销售规模出现较好增长，从而使得公司2014年上半年可结算的营业收入大增，但由于上半年结算的北京铭悦[实时消息 价格 户型 点评]园项目为定向安置房、限价商品房及部分普通商品住宅和商业，毛利率较低导致公司整体毛利率下降。