西安限购松绑被指意料中 库存去化需30个月

自多城市传出限购政策松绑或取消的消息后，西安市昨日对媒体宣布将微调楼市政策。市场分析，截至上半年西安商品住宅库存面积为1903万平方米，以当前销售速度要超过30个月才能消化，库存压力相比去年有显著提升，这成为政府放松限购的关键原因。

政策解读：利好首次置业、首次改善

西安于2011年2月出台“限购令”。具体内容包括本地户籍可购两套，外地户籍提供一年以上西安社保或纳税证明后，可购一套。同时规定，本地户籍购买二套房首付不低于60%。

此次西安放松限购，以人才吸引为主要理由，规定普通高校毕业生来西安就职、创业，无需提供一年社保或纳税证明就可以买一套房子。西安房地产界人士李连源表示，对高校毕业生放松，等于对外地投机、投资也留了缝隙，间接取消了之前必须提供一年以上社保或公积金证明。

此外，西安此次对于改善性需求的门槛有一定降低。按照今日发布的政策调整，未来西安居民在为改善住房而购房时，其拥有的非成套住宅、砖混结构住房或60平米以下住宅都可以不计入被限购范围。

李连源介绍，西安之前政策一刀切，间、套不分，如果有两间不足十平方的平房，就无法购买单元房，抑制了部分有平房要改善的需求。因此此次政策调整，是西安因地制宜的差异化调控。“放开60平米以下房屋的交易，是让低端老旧小区不动产流动起来，让居民卖小换大，让整个交易链条转动起来。”

调整原因：房地产库存压力大

在前几年的大规模开发建设之后，西安的库存目前处于高位。来自权威机构的研究数据显示，截止6月底，西安市商品住宅库存面积为1903万平方米，同比增长26.7%。

但同时，由于今年以来楼市下行，西安楼市也受到影响。研究中心数据，西安市今年上半年普通住宅成交面积为573.01万㎡，同比下跌5.7%，成交均价为6466元/㎡，同比下跌6.8%。

研究人士表示，以当前销售速度，西安的库存需要超过30个月才能消化完，相比去年同期的13个月，周期有显著拉长。业界认为，当一城市房地产库存压力越大，则意味着其越有可能放松或取消限购。

7月4日，西安市物价局发文取消了施行7年的商品房销售价格备案管理制度，该制度主要是主要是限制开发商自行涨价，被看作西安楼市调控松绑的前兆。西安市物价局方面表示，该政策初衷是为了有效规范房地产价格，但实施多年管理真空地带很多，效果不理想，在目前“简政放权”大背景下，取消势在必行。

但有西安本地开发商称，新房价格备案管理制度取消以来，西安房价和成交量依然下降，尤其是新楼盘的价格，最近两三个月一直在下滑。“西安坐不住了在情理之中，”李连源表示。

“限购”这个带有强烈行政色彩的楼市调控手段，近期在中国逐渐出现松动。

海口、无锡、西安、苏州、南昌……在松动限购城市迅速增加的重击之下，中国持续超过3年的限购政策摇摇欲坠。

据中原地产市场研究部统计，目前已有20余个城市在限购方面出现不同程度的松动，占此前限购城市总数的一半左右。甚至在很多地方，限购令已经名存实亡。

值得注意的是，在这些限购松动城市中，仅有呼和浩特、南宁、海口等少数城市明文发布限购政策调整文件，其余的大部分城市均为“只做不说”或者采用“口头传达”的方式。

以无锡市为例，在传言限购取消数月之后，当地官方近期对媒体证实，无锡市从7月26日起对该市限购政策进行调整：即取消90平方米以上(含90平方米)住房的限购政策。这一政策与苏州市的部分放开限购如出一辙。

限购政策起源于2010年。当年4月的国十条出台后，为了遏制快速上涨的房价，一些城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。经过几轮扩容后，实施“限购令”的地级以上城市达到近50个。

这一政策被认为是遏制投资、投机性购房需求的利器，但因其强烈的行政性色彩，在实施过程中不断引发各方争议。有学者甚至断言，限购等政策通过行政性手段强行压制楼市需求，致使供需失衡、市场扭曲，也往往导致楼市在一轮降温之后，迅速反弹，成为房价“越调越涨”的主因。

今年以来，楼市陡然“入冬”，许多城市房地产市场成交萎缩、库存不断积压。部分严重依赖土地财政的地方政府，开始悄悄松绑政策以图“救市”，其中放宽或取消限购就是最为常用的方式之一。

虽然一些城市已经在限购松动之后出现楼市回暖，但业内专家对于限购放开的效用并不十分看好。

中原地产首席分析师张大伟指出，本轮市场转冷更多是由于市场本身风险因素积累导致，包括部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等。加之，前期成交集中释放带来的需求断档，日益强烈的微调或难以拉动市场成交。

此外，需要注意的是，大部分松绑限购的城市具有人口涨幅放缓，库存“压力山大”等特点，需求的放缓或难以通过政策放松来提振。

鉴于中国楼市近年来冷热分化进一步加剧，限购政策的执行力度在不同城市之间也可能出现分化。一些库存高企的二三线城市可能全面取消限购，而北京、上海等房价高企的一线城市距离限购政策的松动则仍有一定距离。