媒体称一线城市房价安全岛塌陷 出现微妙变化

上周，位于北京大兴的北京万科橙项目低价入市，均价仅2.1万/平方米，而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清，这并非开发商主动降价，而是配合政府的区域限价政策的结果。

在深圳，有开发商人士对记者透露，位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市，开发商拟售价6万/平方米，但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。

“所谓分类调控，并不像之前理解的更加市场化了，实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说，限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策，怎么组合，用多大力度，都是地方说了算，实际上更强化了地方的调控手段。

河山资本董事长曹少山认为，现在的房地产市场，不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出，而可能是更加严重，因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。

在上述背景下，北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%，这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。

在广州和深圳，3、4月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡，好多项目不敢3月开盘，延后的情况比较多，”深圳一家代理行人士说，去年深圳楼市是提前透支，今年新盘供应量又大，很难支持房价上涨。

中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，3月54城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。

中原地产首席分析师张大伟指出，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。

相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计，目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。

“本来以为回归一线会很安全，但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹，一线城市销售去化问题不大，但利润率难以保证，对于一家在香港上市的开发商来说，毛利率和净利率更为重要。

去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国[简介 实时动态]董事长孙宏斌，在2013年业绩会上甚至担心，农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。

一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富[简介 实时动态]高层也表示，不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。某网站中国联席总裁丁祖昱指出，从总的趋势上来看，房企的利润水平将会进一步下降。

世联行研究总监吴志辉警告，银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现，当前的房地产市场处于繁荣小周期的末端，2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机。

国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，从数据上看，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的涨幅双双收窄，而跌幅则双双扩大，其中一线城市房价出现松动，上海、深圳房价甚至转跌。多位业内人士表示，下半年楼市将会延续上半年以来的下行趋势，而短期内这种继续下沉的态势不会转变。

35城新房价格环比下降多原因导致房地产市场降温

此次5月份70城住宅销售价格变动集中显示着上半年楼市下探的预期。 5月份，70个大中城市房价出现进一步下探，无论是下降范围，还是下降深度，均出现了较大幅度的扩散。相关数据显示， 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。5月份70个大中城市的环比价格涨幅为0.3%，为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份， 同比价格变动中，涨幅为11.3%，为下降4.8%。楼市寒流加剧，多位业内专家分析， 房地产今年持续降温态势原因多样。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，部分城市由于库存压力较大， 加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示，五月份数据集中呈现量价齐跌态势，这将进一步加剧市场下探预期，短期内楼市这种继续下沉的态势不会转变。本次房地产市场寒流是由于市场自身矛盾爆发，包括房地产市场自身的供应矛盾、市场内部结构性问题，或者是由于过去一段时间房价上涨过猛过快等等。市场自身矛盾的解决主要还是需要时间来自我消化，自我修复，而不是政府政策方面松绑或行政性干预手段等。

亚豪机构的副总经理高姗则认为，信贷、融资等金融面持续偏紧、购房者观望情绪浓重造成市场成交不振、预期转向下行，是当前房价加速下探的主因。

一线城市房价松动 上海深圳转跌

中新网房产频道梳理主要十个城市2014年1月-5月新建商品住宅价格指数发现，自今年一月份以来，除温州市房价一直下降外，北上广深等一线城市环比涨幅日渐减少甚至有的城市出现降幅。以上海为例，一至四月的环比涨幅由100.5 降至100.3 ，而到了五月份，价格则环比下跌至99.7。选取的十大城市中，同比去年的涨幅也日益减少，以北京为例，一至五月的同比涨幅由118.8 逐月下跌至109.7。

亚豪机构副总经理高姗认为，一线城市楼市坚挺优势渐弱，甚至首现价格下探，代表一线城市的价格坚冰也已经出现溶解迹象，房地产下行趋势已经由三、四线城市蔓延至一线城市，正在加速步入全面下行通道。2014年一线城市调控政策持续收紧，同时由于增加供应的上层思路转变，共有产权住房的探索也正在提速，以北京为例，自住型商品房正在加速倒逼整体商品住宅格局的调整，供需格局正加速转化。因此当前，房企在一线城市所面临的政策、销售与资金环境均变数较大，令房企出货欲望持续走强，加速促使市场进入“以价换量”通道。5月，北京房价环比上涨0.2个百分点，主要是成交的结构性原因所致。

房地产市场寒流态势下半年将会持续

从今年上半年1-5月70城房地产住宅销售价格变动来看，房地产下行趋势明显，在谈到下半年房地产市场走势时，多位专家表示不容乐观。

北京大学房地产研究所所长陈国强在谈到下半年楼市走势时表示，短期内市场不会出现大的改观，房地产下行态势会延续，因为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡。

亚豪机构副总经理高姗预计今年下半年，在一线城市偏紧的政策面及持续增加的供量面前，需方的观望情绪将持续转浓，价格下探幅度有望持续增大。而从范围来看，虽然地方政策隐现救市欲望，但是力度普遍偏小，难以对销量产生强力的提振作用，下半年楼市步入持续下行通道已成为大概率事件，三季度开始房价下行的深度与广度也或将持续增加。