内地摸底崩盘风险收获：限购令误伤一二线城市
和讯网2014/05/27 08:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：香港《信报》5月26日社评指出，很明显，以限购令行政手段由上而下打压楼市，会误伤部分一二线城市的实际需求；也对房地产投资需求产生挤出效应，在预期楼市上升时，大量投资或投机资金涌向不实行限购的二三线城市，推高房价，扭曲市场，最终造成今日部分三四线城市“十室九空”、“鬼城”处处的局面。和讯网特摘编如下，以供学术界和理论界参考。
在房价下降趋势浮现、楼市“崩盘风险”上升的忧虑声中，中国住房和城乡建设部近日兵分多路，到各地摸清楼市形势，反映中央已高度警惕房价跌幅过猛造成的连锁反应，不仅对经济产生震荡，一旦地方土地财政萎缩，势将加剧地方政府债务危机风险。虽然预料中央不会推出“一刀切”的松绑政策，但因应个别城市的状况，允许地方政府运用市场调节工具的自主权利，去稳定当地楼价，不失为釜底抽薪的折衷解决办法。
显然，中国房地产市场冷却之势逐月加剧，按国家统计局实时资料，今年一至四月房产销售按年下降近百分之八，跌幅较一至三月再有所扩大。四月份，七十个大中城市新建商品住宅楼价，按月下跌的城市已增加至八个。其中，二线城市杭州的按月跌幅最为凌厉。
由于房市库存量高企，即使不推出新楼盘，消化积压的库存也需要一段长时间。可以说，目前楼市下跌的阴霾几乎笼罩，成交萎缩，从杭州、宁波，到一线城市北京、上海以至广州，个别楼盘劈价促销，减价潮不断蔓延。继广西南宁率先吹响“救市”号角，打破“限购令”后，安徽铜陵、天津滨海、杭州萧山、无锡也加入救市行列，可见形势相当险峻。
据内地传媒披露住建部日前的调研结果，目前大部分中心城市表现尚算稳定，对经济的冲击不大。不过，市场却开始出现新的分化。原以为三四线城市会糟一些，但结果显示，杭州、贵阳、沈阳等二线城市的情况更为恶劣。
很明显，以限购令行政手段由上而下打压楼市，会误伤部分一二线城市的实际需求；也对房地产投资需求产生挤出效应，在预期楼市上升时，大量投资或投机资金涌向不实行限购的二三线城市，推高房价，扭曲市场，最终造成今日部分三四线城市“十室九空”、“鬼城”处处的局面。
反之，当楼市周期逆转时，囿于政府干预之手和政策意向难以预测，投资和投机资金也不会贸然进行套利活动，转到房价低残的城市趁低吸纳，以致无法透过供需和流通的变化，让市场能够自发调整，库存量积压如山的城市难望脱困。
毋庸讳言，房地产调控政策加剧了金融体系的紧张，压抑了地方融资平台对基建的资金来源，也对制造业投资信心有所折损。今年一至四月，房地产开发和基础设施等固定资产投资增速仅得百分之十七点三，反映拉动中国经济增长的投资引擎，动力明显减弱。若房地产过度下跌，引发建筑、金属加工以至消费等部门的生产活动收缩，对中国经济的冲击会很大。
可以说，房地产市道下滑是中国经济当前的风险来源。房地产泡沫破裂风险推高地方融资平台风险，继而加剧金融体系的风险，这三大风险如今交缠在一起，相互影响，一旦地方政府土地财政收入萎缩，地方融资平台出现问题，势必产生连锁震动，形势变化可堪关注。
照目前形势看，虽然中央未必对房地产市场推出划一的松绑政策，限购令也不会“一刀切”正式解禁，但要保障经济平稳，不排除下半年在金融与投资方面会推出一些零星稳定政策。与此同时，由于目前房市分化情况明显，因应个别高风险的城市，中央允许当地政府酌情运用市场调节工具来稳定楼市，保障土地出让金的收入，避免引发地方债务危机，无疑是值得考虑的权宜解困方法。
经历“首降风波”后，杭州楼市又卷入“限降令”漩涡。近日，有消息称，从5月22日开始，如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将无法实现网签。
不少业内人士认为，限制网签的行为实为限制开发商降价。不过，杭州市物价局等相关部门随即通过媒体解释称，上述要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，并非禁止降价。
“限制网签是不是限制降价，目前还难说，但现在关心的是被限制网签后，如果重新进行价格备案，该怎么操作？尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15%，会不会被准许预售？”杭州当地一较为知名的地产商负责人向《每日经济新闻(微博)》记者表达了他的困惑。
值得注意的是，杭州市区目前可售商品房达12.5万套，居历史高位，而土地资产更是出现了连续几个月成交金额下降的现象。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这其实反映楼市预期出现变化，地方政府从防暴涨转为了防暴跌，尤其是杭州这类库存量较高的城市。
降价超15%限制网签
近期，各种关于楼市调控政策将放松的消息不时传出，尤令市场关注的是杭州推出的降价备案制度。5月23日，杭州市物价、房管部门联合出台规定，凡是房企降价超过备案价格15%的，将无法进行网签，需要重新报备价格，此举被市场解读为“限降令”。
不少人认为，限制网签实际上就是限制开发商降价，以挽救楼市。不过，杭州市物价局与杭州市住保房管局通过杭州当地媒体表示，这一要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序的一项措施，并不是限降行为或“限降令”。
杭州市物价局办公室主任方亚春表示：“目前楼盘的定价主体仍然是开发商。(这一要求)并非是禁止降价，也不是不允许降价。”
杭州当地一开发商向记者表示，上述规定如果实施，不会对其带来实质性的影响，其楼盘入市时就比较理性，降价幅度不会超过15%，影响比较大的是一些降价超过15%的楼盘。按照流程，开发商需要重新申报，期间无法签约，“会增加许多工作量”。
另外一开发商负责人向记者表达了担忧，现在关心的是被限制网签后，如果重新进行价格备案，该怎么操作，尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15%，会不会被准许预售？如果准许这中间需要多长时间？
实际上，今年3月25日，杭州市政府召开房地产企业座谈会，会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时，杭州市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享，防范系统性风险。
另据杭州当地媒体报道，4月22日，杭州市发改委在2014一季度经济形势分析会上建议，要对房地产市场的风险积极防范，出现重大的市场谣言时，时间澄清，稳定市场预期。另外，将建立房地产企业重大调价政策预报制度，房企在重大调价发布前，必须通报市有关部门。